Bývalý pražský Transgas se promění ve Vinohradskou 8, tedy společný projekt Penty Real Estate a PSN. Územní rozhodnutí mají od loňského října, dokončení stavby plánují na srpen 2028. Za 3,5 miliardy korun tu vznikne 195 bytů, 7 500 metrů čtverečních prémiových kanceláří a 1 400 metrů čtverečních obchodů. Penta Real Estate stojí v Praze za projekty, jako je Masaryčka od Zaha Hadid Architects nebo Nová Waltrovka na Smíchově. Hodnota jejích aktiv přesahuje 1,7 miliardy eur.

HB Reavis zboural Transgas, ikonickou brutalistní budovu ze 70. let, v roce 2020. I přesto, že proti demolici probíhaly protesty. Pozemek pak zůstal prázdný. V roce 2021 ho koupila PSN a přizvala k projektu Pentu. Na místě kousek od Českého rozhlasu by měl vzniknout průchozí blok se zeleným vnitroblokem, designovými obchody, bistrem a kavárnou. PSN i Penta chtějí Vinohrady ukázat jinak, než je známe, ale pořád s respektem ke čtvrti a jejímu charakteru.

Proč je Vinohradská 8 zajímavá, jak zapadne do zástavby Vinohrad a jaké další projekty Penta chystá, popisuje v rozhovoru Miloš Kocián, manažer pronájmů komerčních projektů Penta Real Estate.

Foto: Penta

Vinohradská 8 vzniká v lokalitě, kde dlouho stál Transgas. Proč jste se rozhodli vstoupit právě do tohoto projektu?
Původně tento areál vyhrál HB Reavis, zboural Transgas a měl v plánu čistě kancelářský projekt. PSN pozemek koupila a přizvala i nás. Vstoupili jsme ve fázi, kdy nebylo územní rozhodnutí a byl plánovaný čistě komerční projekt – sto procent měly být kanceláře. Praha 2 si ale přála více bytů, a i nám to dávalo smysl. Kancelářskou budovu jsme proto situovali do intenzivní Vinohradské třídy, rezidenční objekt do tiché Římské a Rubešovy ulice se zeleným vnitroblokem. Dnes je rozložení projektu takové, že 67 procent budou rezidence, zbytek kanceláře a retail.

O projektu mluvíte jako o bráně do Vinohrad. Co tím myslíte?
Koukáme se na něj jako na příležitost propojit Vinohradskou třídu s ulicemi, které dnes nejsou úplně zajímavé. Máme možnost dostat do této části zeleň a udělat tu kultivovaný veřejný prostor. Vinohrady jsou jedna z nejpopulárnějších lokalit, která sdružuje velkou směsici lidí. Najdete tam všechno, co pro život potřebujete. My do Vinohrad, které jsou samy o sobě skvělé, přinášíme něco kvalitního, nadčasového. Není tam tedy jen byznysový záměr…

Co si pod tím „nadčasovým a kvalitním“ můžeme představit? Co konkrétně chcete do Vinohrad přinést?
Vinohradská třída je dnes definovaná jako ulice různých showroomů, designových studií, nábytkářů, kuchyňských studií. Od začátku jsme registrovali zájem právě od těchto firem. I nové značky, které jsou dnes třeba v Karlíně nebo Holešovicích, chtějí být v tomto klastru designových obchodů na Vinohradech.

Do přízemí je pak situována i recepce kancelářské budovy. Jak nám to perfektně funguje na Masaryčce nebo na Waltrovce, dochází k takzvané hotelizaci recepcí. Máte pocit, že přicházíte do příjemného foyer hotelu, kde je kavárna nebo restaurace.

A ve vnitrobloku pak bude bistro, které doplní kavárnu v recepci – je to příjemná kombinace pro lidi, kteří tam budou bydlet i pracovat. V klidové části, tedy v rezidenční části se zeleným vnitroblokem, plánujeme tichý provoz. Na trhu je spousta různých privátních estetických center, kosmetických center, wellness či fitness center, které mají zájem. Mohou tam být lékaři, kteří poskytují špičkovou zubařskou, gynekologickou, pediatrickou péči. Poptávka z tohoto sektoru je velká.

Jak do toho zapadnou chystané kanceláře?
Stavíme nejprémiovější standard kanceláří, takzvaný Triple A Class. Je to to nejvyšší, co můžete na pražském trhu dostat. To znamená nízkoenergetická kancelářská budova na nejvyšším stupni zelené certifikace osazená nejmodernějšími technologiemi a provozními inovacemi. Starší budovy z doby před deseti a více lety jsou dnes už jen double A nebo single A. Do toho vstupuje i chytrost budovy – my máme třeba na Masaryčce chytrou aplikaci, na Nové Waltrovce také a zvažujeme ji i pro Vinohradskou 8. Cokoliv, co dnes v centru města postavíte, nákladově nevyjde pod 30 eur na metr čtvereční. My jsme na úrovni 35 eur a s ambicemi dosahovat i výše podle toho, jaká je nyní poptávka.

Foto: Penta

35 eur je dost vysoká částka…
Ano, toho jsme si vědomi. Je důležité ale také zmínit, že ve vyšší úrovni nájemného jsou propsány vedle kvality budovy i developerské náklady, které od pandemie covidu značně narostly. S omezenou budoucí výstavbou kvalitních kanceláří a velmi nízkou mírou jejich neobsazenosti v Praze pro řadu firem může být právě nejvyšší standard a tak skvělá adresa jednou z cest, jak zpátky do kanceláří nalákat lidi, kteří si v době covidu zvykli na home office. Do kanceláří se jim příliš nechce. Toto je problém, který řeší hodně firem napříč všemi sektory a špičkový kancelářský produkt je příležitost, jak jim pomoci. Současně může být pro firmy velkou konkurenční výhodou při náboru nových zaměstnanců při aktuální extrémně nízké míře nezaměstnanosti.

Vinohradská 8 má mít i vlastní energetické zázemí. Co přesně to obnáší?
Celý projekt bude mít vlastní centrální zdroj energie, který zajistí vytápění a chlazení pro všechny byty, kanceláře i obchody najednou, tzv. lokální distribuční soustavu. U smíšených projektů to není úplně obvyklé – běžně se to dělá spíš u logistických areálů nebo velkých obchodních center. Budeme kombinovat elektřinu, plyn, tepelná čerpadla a na střeše fotovoltaiku. Díky tomu můžeme efektivně rozvádět teplo a chlad přesně podle toho, co kdo zrovna potřebuje. Energie a provozní náklady jsou dnes velmi citlivá položka. Tímhle můžeme přímo ovlivnit náklady lidí, kteří tam budou bydlet, pracovat nebo provozovat kavárny a restaurace.

Foto: Penta

+6

Byty budete prodávat, nebo pronajímat?
Budeme prodávat. Zrovna nyní byl čerstvě zahájen prodej. Určitě to bude kombinace zájemců, kteří tam opravdu chtějí bydlet, a potom těch, kteří budou chtít koupit byt na investici. Nemáme zájem prodávat byty po velkých číslech. Víme z velkých projektů, že přicházejí investoři, kteří kupují byty po šesti, někdy po víc jednotkách. To není ale naše strategie. Co už teď ale mohu říct, je, že poptávka výrazně převyšuje nabídku.

Kromě Vinohradské 8 připravujete také 4. kvadrant Vítězného náměstí v Praze 6 a Florenc 21. Uvažujete o nich stejně?
4. kvadrant v Dejvicích navazuje na starý historický geometrický plán vytvoření Vítězného náměstí. Projekt připravujeme společně se Sekyra Group a Kaprainem. Celkem se jedná o přibližně 100 tisíc metrů čtverečních, asi největší polyfunkční projekt, co kdy budeme najednou realizovat.

Hlavní částí projektu budou rezidence, bude tam ale i kancelářská budova a třetí největší funkcí představuje retail, který bude tvořen obchodní pasáží probíhající pod administrativní budovou a přímo napojenou na výstup z metra Dejvická. Dále chceme do projektu přinést příjemnou skladbu obchodů, služeb a pestrých gastroprovozů situovaných do uličních parterů. Součástí areálu bude budova Vysoké školy chemicko-technologické propojená se stávající starou budovou, pak hotel a kulturní centrum Prahy 6 s vlastní kavárnou a kulturními sály. Podle ideálního scénáře chceme mít do poloviny roku 2027 povolení záměru. Někdy na konci roku 2030 bychom chtěli projekt otevírat. Tedy otevírat první obchody, kolaudovat první kancelářské jednotky a předávat byty.

A Florenc 21?
Florenc 21 je podobně rozsáhlý projekt jako 4. kvadrant. Je to velký brownfield za magistrálou. My se zaměříme na část, která je nejblíž naší Masaryčce. Plánujeme tam kombinaci rezidencí, kanceláří a hotelu. Bude to vlastně celá nová čtvrť. Pro šest vznikajících nových bloků bylo vybráno šest vítězných návrhů. Na první fázi se bude podílet celkem 15 architektonických kanceláří z Česka, Francie, Německa, Dánska, Itálie, Holandska a Polska. Nyní budeme modelovat celkový situační plán území. Určitě chceme vyzkoušet nájemní bydlení, které jsme zatím v jiných projektech neměli, a tento built to rent segment představuje do budoucna obrovský potenciál. Na jiném projektu na Smíchově testujeme koncept mikroapartmánů, takže je možné, že nějaký objekt padne na tento typ produktu. V celém území bude poměrně hodně retailových ploch, k čemuž aktuálně připravujeme koncepční studii včetně typologie a rozmístění.