Dělat developerský byznys v Praze není disciplína pro slabé povahy. Své o tom ví dva těžké kalibry tuzemského realitního trhu – spolumajitel investiční skupiny Penta Marek Dospiva a vládce Central Group Dušan Kunovský. Budují dva odlišné světy, které se čas od času střetnou, a příležitostně do sebe šťouchnou. V jednom se ale shodnou: oba pálí ty samé problémy výstavby v Česku.

„Vždycky jsem Dušana kritizoval, jestli mu není hanba za to, co tady staví. Ale teď už ho musím pochválit. Zlepšil se,“ prohlásil Dospiva na Summitu dostupného bydlení a stavebního rozvoje. Svou Pentu, respektive její realitní odnož, prý sám vnímá jako společnost, která v Praze staví ty „nejbrownfieldovatější“ projekty. Tedy že se ze všech developerů nejvíce věnuje oživování opuštěných ploch.

Ostatně výkladní lodí Penty je administrativní komplex Masaryčka v centru Prahy, za kterým stojí proslulé londýnské studio Zaha Hadid Architects. I tato budova vznikla na kdysi zpustlém brownfieldu v bezprostřední blízkosti Masarykova nádraží. „Před deseti lety nechtěl nikdo tou ulicí ani projít, aby nebyl okraden nebo nenatrefil na taxikáře, co zrovna močí na chodník,“ vylíčil proměnu lokality Dospiva.

Pro něj je hlavním tématem, jak sám říká, „vymetat z města pomyslný hnůj“. Tedy zahušťovat výstavbu a transformovat další zanedbané brownfieldy napříč Prahou – ať už jde o Waltrovku, nákladové nádraží Žižkov nebo okolí hlavního nádraží. „To je podle mého názoru cesta k prosperitě. K tomu je ale potřeba nejen zrychlit povolování, ale také stavět do výšky. A my v Česku zbytečně narážíme na výškový komplex a nesmyslně přísné normy,“ doplnil miliardář.

A přidal i čerstvou zkušenost z Londýna, kam jeho skupina, která loni v Praze dokončila 420 nových bytů, nedávno expandovala. Zatímco v Česku se kolem takzvaných kontribucí, tedy příspěvků developerů městu, často vede vyhrocený boj, londýnský magistrát je prý plný analytiků schopných o projektech diskutovat.

„Jejich úředník si s námi sedl k matematickému bankovnímu modelu. Vysvětlili jsme mu, že projekt potřebuje vnitřní výnosové procento v hodnotě 15 %, což znamená zhruba desetiprocentní zisk při pětiprocentní bankovní páce. Z modelu pochopil, že s původní výší kontribuce by projekt vůbec nevznikl, a dokázali jsme ji snížit na polovinu,“ popsal Dospiva tamní vyjednávání.

Zároveň dodal, že je připravený zveřejňovat výnosové procento svých projektů, aby jednou provždy utnul mýty o tom, jak si developeři jen „mastí kapsy“. Kunovský k tomu podotkl, že lidé vidí jen koncový zisk, ale už nevidí dekádu měnění územního plánu a dalších 10 let čekání na razítka, během nichž v projektech leží zmrazený kapitál s obrovským rizikem.

Kunovský, který nadále zůstává králem developerů – jeho Central Group v loňském roce dokončila v Praze 800 bytů –, každopádně nezapomněl vrátit úder svému konkurentovi. „Marek naskočil do developmentu před nějakými dvanácti patnácti lety jako nezkušený mládenec. Dnes už ale udělal pokrok i on,“ zavtipkoval.

Podle něj totiž Dospiva používá na investice mimo jiné cizí kapitál, tedy takzvanou finanční páku, a orientuje se na nadstandardní segment. „Dělá si ty svoje šlechtické záležitosti. My jsme pragmatici – stavíme bez úvěrů a díky tomu se mi lépe spí. A Londýn nebo Slovensko? Nepůjdeme tam. V tomto ohledu jsme konzervy. Snažíme se orientovat na Prahu. Ve specializaci vidíme sílu,“ řekl Kunovský, který se teď také soustředí například na rozvoj území kolem bývalého nákladového nádraží Žižkov.

Oba miliardáři se nicméně shodnou právě na tom, že se trh stavebních prací utrhl ze řetězu. Podle Kunovského vzrostly požadavky stavebních dodavatelů za poslední roky o 27 procent. „I když zažíváme rekordní prodeje, pro letošní rok jsme zastavili veškerou novou výstavbu,“ připomněl loňské rozhodnutí Central Group s tím, že trh je přetížený a firmám chybí technika, inženýři i kvalifikovaní řemeslníci.

S tím Dospiva souhlasí. A řešení vidí jasně: masivní import pracovníků ze zahraničí. Třeba Penta už dávno nehledá jen na Filipínách, odkud dováží personál pro svá zdravotnická zařízení nebo Alzheimer centra. Nyní buduje náborová zázemí i v některých zemích bývalého Sovětského svazu. „Ti, kteří jsou ochotní mluvit rusky, se snadno naučí česky. Část těchto lidí určitě využijeme ve stavebnictví, protože jinak nám to tady nebude mít kdo stavět,“ vysvětlil.

Oči obou developerů se nyní upínají k pražskému Metropolitnímu plánu. Hlavní město, které je motorem české ekonomiky, by podle Kunovského potřebovalo alespoň 10 tisíc nových bytů ročně. Průměr je ale dlouhodobě jen poloviční a deficit už nabobtnal na přibližně 100 tisíc bytů. Výsledkem je, že průměrná cena prodané pražské jednotky překročila 11 milionů korun. Nový plán by měl otevřít prostor pro výstavbu až 350 tisíc bytů.

Ačkoliv si Dospiva s Kunovským z pódia rádi vymění pár jízlivých rýpanců o architektonickém vkusu nebo byznysu na dluh, v tom zásadním panuje mezi těmito dvěma realitními obry shoda. Oba mají plné zuby nekonečné byrokracie a zdůrazňují, že jediné východisko vede přes rychlejší povolování a schválení Metropolitního plánu. Z jejich vystoupení tak nakonec rezonuje jeden společný vzkaz: projekty i miliardy máme, ale dokud úřady nezačnou fungovat rychleji, Praha se ze své bytové krize jen tak nevyhrabe.