Realitní trh v roce 2025 definitivně setřásl útlum a zamířil strmě vzhůru. Podle dat platformy Hypox za čtvrtý kvartál loňského roku vyrostly ceny nemovitostí v Česku meziročně o více než desetinu, v Praze se prodalo nejvíc nových bytů v historii a průměrná cena za metr čtvereční u nich překonala hranici 175 tisíc korun. Pro kupující to není dobrá zpráva hned na několika frontách – poptávka je silná, dostupnost financování klesá a vyjednávací síla prodávajících i developerů roste.

Na takto napjatém trhu se nejcennější komoditou stávají informace. Vít Soural, který stojí v čele platformy Flat Zone, pracuje na tom, aby realitní trh nebyl o intuici, ale především o tvrdých datech. Jeho tým proto vytvořil nástroj Hypox, který veřejnosti zpřístupňuje data a nástroje, podle kterých posledních téměř deset let oceňují nemovitosti největší české banky a pojišťovny.

V rozhovoru pro CzechCrunch Vít Soural popisuje, jak jeho systém ročně ocení přes 2,4 milionu nemovitostí a jaký má pro drobného investora význam znát rozdíl mezi cenou v inzerátu a tou, která se z kupní smlouvy skutečně propíše do katastru. Vysvětluje, proč je online rezervování bytů nutností, nikoli jen technologickým rozmarem, nebo jak chce pomocí umělé inteligence naučit Čechy spravovat portfolio realitních investic stejně efektivně, jako by šlo o akcie v brokerské aplikaci.

Jak byste zhodnotil aktuální kondici trhu? Data z konce roku 2025 ukazují desetiprocentní meziroční růst cen. Znamená to, že se vracíme do stavu, kdy se kupovalo cokoli za jakoukoli cenu?
Vypadá to, že jsme opět na vzestupné vlně. Poptávka i ceny rostou ve všech segmentech, ale je potřeba vnímat realitní trh z dlouhodobější perspektivy. Nemovitost není rohlík, vzniká velmi dlouho. To, co vidíme teď, je výsledek nahromaděné poptávky z let, kdy byly úrokové sazby vysoko. Lidé už nechtějí čekat a data jim dávají jasný signál – bydlení levnější nebude.

Kdybyste měl českému realitnímu trhu vystavit vysvědčení v disciplíně nákup nemovitosti, za co byste dal jedničku a kde byste naopak nešetřil kritikou?
Začněme pozitivně – právní prostředí a celková stabilita systému si zaslouží jedničku. Zapojené instituce včetně katastru nemovitostí fungují spolehlivě a na velmi vysoké úrovni, což se rozhodně nedá říct o všech institucích v zahraničí. Katastr také vybudoval celou řadu online služeb a v Evropě patří k těm otevřenějším, což zvyšuje transparentnost.

Za nástrojem Hypox stojí tým společnosti Flat Zone

Kde nám zbývá ujít ještě pár kroků, je papírování kolem nákupu nemovitosti. Ne všechny smlouvy nutné k nákupu nemovitosti je dnes možné podepisovat elektronicky. Data z realitního trhu jsou navíc stále roztříštěná – paradoxně víc pro investory než pro instituce. Zatímco banky a velké instituce si kvalitu dat hlídají, koncoví klienti často využívají bezplatné nástroje a už neřeší, z jakých podkladů trh vlastně vyhodnocují.

Nástroje, který mívaly jen banky

Stali jste se největším soukromým odběratelem dat z katastru v Česku. Jak z toho profituje člověk, který si chce koupit jeden investiční byt?
Data jsou pilířem našeho podnikání a dáváme si záležet, abychom si v jejich rozsahu drželi náskok. Vedle katastru sledujeme i data o nabídkách na inzertních portálech nebo z ceníků developerů. Pro běžného uživatele je klíčové, že jsme šli „odshora“. Naše modely nejdříve začali používat banky, pojišťovny a developeři. To znamená, že když si dnes uživatel v Hypoxu ocení svou nemovitost, v bance mu ji s velkou pravděpodobností nacení úplně stejně. To je hodnota, kterou žádná jiná služba na trhu nenabízí.

Dokáže váš systém odhalit, že je konkrétní byt v inzerátu o 10 procent předražený nebo že má naopak skvělý potenciál?
Porovnání nabídkových cen s těmi skutečně prodejními je nenápadnou, ale velmi užitečnou funkcí Hypoxu. Taková informace dokáže kupujícím hodně prozradit o aktuální náladě na trhu v daném místě. Hned vidíte, zda se ceny v lokalitě navyšují například v aukcích, nebo zda existuje prostor žádat slevu.

Foto: Hypox

Základní ocenění nemovitosti nabízí Hypox zdarma

V podcastu BrandStories jste mluvil o přesunu poptávky do regionů a k nájmům. Poradí investorovi vaše služba, zda je aktuálně výhodnější koupit a pronajmout byt v Brně, nebo okolí Prahy?
Na to se nedá plošně odpovědět. Ceny rostou napříč republikou, a i když máme kvalitní databázi s miliony záznamů, prediktivní modely zatím veřejnosti nenabízíme. I tak ale investor může z našich dat čerpat – sbíráme a vyhodnocujeme i data z nájemního trhu, takže umíme uživateli spočítat pravděpodobný výnos a spoustu dalších údajů. Loni jsme také vydali vlastní analýzu, jak s cenami bydlení v příštích dekádách zahýbe demografický vývoj.

Kde v tomto složitém světě čísel vidíte roli umělé inteligence? Bude Hypox za chvíli fungovat jako Netflix, který mi sám „naservíruje“ vhodný byt k nákupu?
O zapojení AI se v týmu bavíme neustále. Její roli vidíme v interpretaci výsledků, ale přemýšlíme také, jak uživatelům rychleji zobrazit byty, které by je mohly zajímat. Lidé si zvykají na to, že nemusí koukat na tabulky a grafy, když si mohou přečíst popsaný výsledek rovnou s celým kontextem. V době vibe codingu, kdy si kdokoliv může s pomocí umělé inteligence přes noc naklikat jednoduchou aplikaci, sázíme na špičkovou datovou základnu. To je náš unikátní přínos, nad kterým všechny další inovativní produkty stavíme.

Znamená tato digitální revoluce postupný zánik realitních makléřů?
Dobrý makléř bude mít vždycky dost práce a online nástroje ho nenahradí. Věříme ale, že přístup k datům přináší potřebnou demokratizaci a transparentnost. Člověk by měl mít podklady pro rozhodování o svém majetku ve vlastních rukou a nespoléhat jen na cizí rady. Ostatně i sami makléři dnes Hypox často využívají, protože vidí, že klienti takto přesné informace vyžadují.

Platforma Flat Zone se točí kolem prodejů novostaveb. Plánujete ji otevřít i pro prodej starších bytů přímo mezi fyzickými osobami?
Dnes naše služby využívá více než 25 tisíc uživatelů, kteří do nemovitostí aktivně investují. To nám otevírá dveře k novým scénářům, včetně možnosti prodejů mezi fyzickými osobami. Je to směr, o kterém rozhodně přemýšlíme.

Na webu Flat Zone slibujete, že rezervaci bytu u vás člověk vyřídí online za 15 minut. To zní v českých podmínkách skoro jako hudba budoucnosti. Jak to vypadá v praxi?
Snažili jsme se o maximální jednoduchost. Dnes se nové byty kupují mnohem dříve, než stojí. To znamená, že i když jdete na schůzku s prodejcem, odprezentuje vám jen vizualizace a plány, samotný byt si neprohlédnete. V takové situaci lidé ocení, že místo domlouvání schůzek po večerech si byt zarezervují online rovnou při prohlížení webu developera. Právě rezervace bývá zásadní – často je půlka projektu pryč ještě předtím, než si klient s nabitým kalendářem udělá čas na fyzickou prohlídku. Po online rezervaci už má kupující na všechno ostatní dostatek času.

Jsou Češi skutečně připraveni kupovat domovy přes monitor, nebo jde jen o technologický experiment?
Zatím se bavíme o zájmu ze strany takzvaných early-adopters, tedy lidí, kteří rádi zkoušejí nové postupy a chtějí šetřit čas. Pro širokou veřejnost to v tuto chvíli není první volba, ale s každým uzavřeným obchodem roste počet lidí, pro které byla online rezervace příjemnou zkušeností. Kde naopak letos vidíme masivní růst, jsou naše datové aplikace pro oceňování nemovitostí a sledování realitního portfolia. Velké firmy i běžní lidé si už zvykli, že klasický odhadce nebo znalec není v celé řadě případů vůbec potřeba.

Kam až chcete Flat Zone a Hypox dotáhnout? Směřujete k jedné platformě, která vyřeší vše od nákupu po správu?
Nedávno jsme výrazně zjednodušili naši vizi: „Vytváříme transparentní a datově řízený realitní trh v Evropě.“ Data budou vždycky stát uprostřed všeho, co děláme, protože v nich nemáme konkurenci. Právě data totiž pohání vše od financování po správu. A naším dalším velkým cílem je expanze do Evropy, na které už pracujeme v B2B i B2C segmentu.