Polsko je neuvěřitelné, povolení stavby tam trvá měsíce. V Praze čekáme i devět let, říká developer

Developer Pavel Sovička a investor Radek Hladký v podcastu Money Maker popsali, co brzdí rozvoj Česka a jak si stojí mezi sousedy.

Luboš KrečLuboš Kreč

0Zobrazit komentáře

Pavel Sovička je dlouholetý šéf společnosti Panattoni v Česku a na Slovensku a staví obří haly pro Amazon nebo investiční fond Accolade. Radek Hladký je advokát, ale také spoluzakladatel skupiny ZDR Investments, jež kupuje retailové parky v Česku, Rakousku či Slovinsku. S komerčními nemovitostmi a jejich výstavbou mají tedy víc než dost zkušeností a říkají: „Chybí nám motivace se rozvíjet.“

Přinášíme výběr toho nejzajímavějšího, co padlo v podcastu Money Maker s Pavlem Sovičkou a Radkem Hladkým, na který se můžete podívat výše a najdete ho také ve všech podcastových aplikacích.

Je v Česku příliš mnoho hal a supermarketů?

Pavel Sovička: Česko má obrovský potenciál, který nevyužívá. Vždycky dávám jako příklad Holandsko, které bychom asi rádi z hlediska ekonomiky dohnali. Opravdu si tam uvědomili, že jsou logistický hub, skvěle postavený vedle přístavu, s přístupem dál na západní trhy. A využili to… Dokážete odhadnout, kolik metrů čtverečních tvoří celkový trh v Čechách a v Holandsku? V Čechách to je 12 milionů metrů čtverečních, v Holandsku 160 milionů, takže v tuhle chvíli jsme na desetině. Stavíme ročně zhruba 1,2 milionu metrů čtverečních, v Holandsku se staví 2,5 milionu.

Radek Hladký: S obchoďáky je to stejné, protože se říká, že máme nejvíc supermarketů na hlavu. Samozřejmě vidíme, že už se nestaví velké shopping mally, ale retail parky v regionech pořád ano. Určitě jste četli, že se staví rekordní počet retailových ploch, které mají jít na trh tento a příští rok. Jsme pořád poměrem prodejních ploch na obyvatele vůči západní Evropě hluboko pod ní, takže byť to někde subjektivně může vypadat, že ploch se staví moc a že nejsou potřeba, je to úplně jinak.

Nastartujte svou kariéru

Více na CzechCrunch Jobs

Byrokracie a povolovací procesy

Pavel Sovička: Je to horší a horší. Pořád říkám, že můžeme mít zákony, jaké chceme, ale pokud nebude motivace, aby probíhal rozvoj, sebelepší zákon nepomůže. To, že musíte mít nějaký proces povolení, kam zahrnete veřejnost, ekologické spolky a zohledníte všechny potřeby přírody a podobně, je běžné všude, i na Západě. Otázkou ale je, jestli je motivace se rozvíjet. Dneska obce motivaci nemají.

Radek Hladký: Děláme development především retailových parků a tam ty problémy vidíme úplně stejně. Když si děláme plán, co budeme do našich fondů a kdy kupovat, často se nám stává, že projekt, který stavíme sami, posouváme z roku 2021 na rok 2022, pak na rok 2023, protože prostě ještě není hotový. Proč není hotový? Protože není povolený.

Srovnání se zahraničím

Radek Hladký: Když se podíváte třeba do Rakouska, tak když tam máte územní plán, máte vysokou míru pravděpodobnosti, že do roka, dvou budete mít povoleno. V Čechách mám občas pocit, že územní plán se bere jako základní popis toho, co by tam teoreticky mohlo vzniknout, než se ještě dohodnete na všem ostatním, co bychom chtěli nebo co by se nám líbilo. To je základní rozdíl.

Pavel Sovička: V Čechách tohle nefunguje, až do poslední chvíle nevíte. A úřad, který by měl být nezávislý, má vliv a politizuje se to až do stavebního povolení. Kdežto v západních zemích to funguje tak, že politická diskuze je nad územním plánem a potom si to už přebírají jednotlivé dotčené orgány, stavební úřad, a čistě technokraticky rozhodují. Splňujete požadavky, nesplňujete, jedeme dál.

zdrpana

Foto: Tomáš Svoboda/CzechCrunch

Radek Hladký (vlevo) a Pavel Sovička

Fenomén Polsko

Pavel Sovička: Kam uteklo Polsko, je úplně neuvěřitelné. Samozřejmě komplikace jsou i ve Varšavě a v dalších velkých městech, narážíte na limity infrastruktury a podobně, ale mimo města je územní plán a stavební povolení takové, že do tří, maximálně pěti měsíců stavíme. Nepochybuje se o tom. Třeba v Praze máme projekty, kde na územním rozhodnutí děláme osm, devět let… Polsko je specifické rychlostí developmentu a ochotou se rozvíjet. V Polsku postavíte projekt a do půl roku vedle vás může vzniknout nový. Konkurence je brutální. Já říkám, že Polsko je něco mezi Koreou a Amerikou, kde jsou strašně pracovití.

Radek Hladký: My v Polsku zatím nejsme. Začali jsme v roce 2018 Českem, pak jsme k tomu pořídili Slovensko, postupně jsme vstoupili do Rakouska, Německa, Chorvatska a nyní Slovinska a mělo to vždy nějakou zákonitost. Na Polsko se díváme už nějaký pátek, ale zatím jsme nenašli odvahu ten krok udělat, protože nemáme správného partnera, úplně tamní byznys neznáme. Polsko je tedy v širším hledáčku, stejně jako Rumunsko, ale nestane se to letos, nestane se to příští rok, máme na letošní a příští rok naplánováno poměrně hodně akvizic v oblastech, kde působíme.

roman-a

Přečtěte si takéŠest let, šest trhů, 66 realit. ZDR Investments vstoupili do SlovinskaŠest let, šest trhů, 66 nemovitostí. ZDR Investments koupili za 600 milionů retail parky ve Slovinsku

Kondice e-commerce

Pavel Sovička: E-commerce zažila šrotovné, což byl covid. Všichni šli přes online a v tu chvíli, když máte plánovače, který vidí, že mu nestačí kapacity přepravních skladů, tak rozšíří síť, aby takovému tempu růstu stačila. Dneska e-commerce dorůstá do svých bot, které si už koupila větší. V západní Evropě se velcí hráči vrací zpátky, Amazon, Zalando a další v tuhle chvíli znovu hledají nebo zaplňují svoji kapacitu. Naši Poláci teď stavěli pro čínský Shein půl milionu metrů čtverečních.

Fotovoltaika na střechách supermarketů

Radek Hladký: Mít na střechách fotovoltaické elektrárny bude v retailu úplná samozřejmost. V Rakousku jsme hotovi, na všech objektech máme fotovoltaické elektrárny, v Čechách bychom to chtěli poměrně rychle vybudovat na 20 parcích. A oni vás do toho samozřejmě tlačí i nájemci, protože pro ně, byť to není primární zájem, to je důležité. Od toho jsme tady my jako vlastník budovy, abychom se postarali, že to budou mít vyřešené.

Rubriku Investice podporujíjet-investment_logo_srgb

CzechCrunch Jobs

CzechCrunch Weekly

V newsletteru Weekly vám každou neděli naservírujeme porci těch nejdůležitějších zpráv, které by vám neměly uniknout.

Investice do vlastního bytu? Ziskovost není ideální, radši kupte ETF, říká tvůrce Rozbitého prasátka

Na internetu jej sledují tisíce lidí, radí jim, jak na pasivní investování. O akciích jsem poprvé slyšel od dědy, říká Jakub Dvořák v rozhovoru.

Luboš KrečLuboš Kreč

jakub-dvorak-1Rozhovor

Foto: archiv Jakuba Dvořáka

Jakub Dvořák alias Rozbité prasátko

0Zobrazit komentáře

Jméno Jakub Dvořák vám možná nic neřekne. Těch je, mávnete rukou. A co Rozbité prasátko? Ne to u vás doma, ale na internetu – na YouTube, Facebooku, Instagramu či X jej sledují tisíce lidí. Vysvětluje, pomáhá, radí, vzdělává ty, kteří se zajímají o investování. Ovšem o investování pro nás smrtelníky, kteří vedle něj chodíme do práce a nechceme u burzovních aplikací ležet od rána do večera: Jakub Dvořák je propagátorem ETF. „Je to optimální investiční přístup pro většinu lidí,“ říká v rozhovoru pro CzechCrunch.

Jednatřicetiletý Dvořák, který pochází z Měcholup u Žatce, původně neměl s investicemi nic společného. Leda to, co píše na svém webu: „O penězích jsem věděl tak možná to, že po výplatě jsou a na konci měsíce ne.“ Protože ale vystudoval Fakultu elektrotechnickou na ČVUT a uměl to s počítači, odešel po škole do Německa, kde se uchytil a začal slušně vydělávat.

A právě tam se začal zajímat o to, co s finančními přebytky na účtu dělat. Klíčová pro něj byla kniha The Little Book of Common Sense Investing od Johna C. Boglea, spoluzakladatele obřího správce investičních fondů Vanguard a otce pasivního investování. „Kniha mi otevřela oči. Do té doby jsem o investicích nevěděl vůbec nic. Probudila ve mně do té doby nepoznanou zvědavost,“ popisuje Dvořák v interview pro CzechCrunch, které je součástí série rozhovorů Money Makers.

Postupně začal o tom, jak o investování přemýšlí a co kupuje, psát. Jeho mediální projekt zastřešený názvem Rozbité prasátko se postupně rozrůstal, až dospěl k rozhodnutí, že se jím začne živit – takže od května 2024 je Jakub Dvořák profesionálním tvůrcem. Už předtím vydal i úspěšnou knihu.

Nastartujte svou kariéru

Více na CzechCrunch Jobs

Co byla tvoje první, ale opravdu první investice?
První skutečná investice bude asi pořízení internetové domény mého prvního blogu. Když mi bylo 22 let, vycestoval jsem studijně na semestr do Kostariky a popadla mě neodolatelná chuť o tom spravovat své kamarády skrz blog. Po návratu z exotiky mi bohužel došly náměty na články, chuť psát mě však neopustila. A tak brzy potom vznikl blog o penězích a investicích. Jeho založení mi změnilo život.

Máš s nějakou akcií či dluhopisem nebo prostě investičním nástrojem typu nemovitost speciální vzpomínku?
Mám. Dodnes si pamatuji nákup svého prvního ETF sledujícího index S&P 500 od Vanguardu. Ne, že by to bylo tak dávno… Tehdy mi poprvé došlo, že investování není až tak složité.

Jaká byla naopak tvoje poslední investice, kterou jsi učinil?
Tak to by bylo asi vybavení nového nahrávacího studia. Kromě toho jsem si několik měsíců žádné ETF nekoupil, protože všechny „volné“ peníze nyní končí ve svatebním rozpočtu. Poslední investicí v pravém slova smyslu byl nákup ETF iShares Core MSCI World (kód SWDA) těsně před koncem roku 2023.

Co byla tvoje – je na tobě, podle jakého kritéria – nejlepší investice?
Doma mi už odmala tloukli do hlavy, že se musím naučit jazyky. Angličtina pro mě byla game changer. Díky znalosti angličtiny jsem nastartoval svou kariéru IT v Německu, kde jsem několik let žil, vzdělal se v investování a také jsem procestoval půlku světa a poznal spoustu báječných lidí ze všech koutů. Bez znalosti angličtiny bych nebyl člověkem, kterým jsem dnes.

Zkus popsat svůj přístup k investování.
V jednoduchosti je krása. Pravidelně přikupuji globální tržně vážené indexové ETF fondy. Jsem přesvědčen o tom, že je to optimální investiční přístup pro většinu lidí. Tento způsob investování vyžaduje minimum času, lze začít s pár stovkami a hlavně se ukazuje jako dlouhodobě velmi výhodný.

Kdy sis uvědomil, že by ses chtěl věnovat financím a investicím?
To muselo být hned po přečtení mé první knihy o investicích The Little Book of Common Sense Investing od Johna Boglea, otce pasivního investování. Kniha mi otevřela oči. Do té doby jsem o investicích nevěděl vůbec nic. Probudila ve mně do té doby nepoznanou zvědavost, která se mě drží dodnes. Že bych se měl někdy investováním živit, to mě ani ve snu nenapadlo.

Teď už se investováním a jeho popularizací živíš naplno?
Ano, od května se Rozbité prasátko po pěti letech stává prací na plný úvazek.

Čemu věříš víc: bitcoinu, nebo zlatu?
Asi zlatu, ale je to těsné. Ani na jedné z těchto tříd aktiv bych své portfolio nepostavil, obě investice jsou ale zajímavým doplňkem.

Co tohle: ETF, nebo vlastní nemovitost na bydlení?
Zastávám nepříliš populární názor, že vlastní nemovitost na bydlení není dobrou investicí (pokud ji lze za investici vůbec považovat, to ale záleží na subjektivní definici investice každého z nás). Myslím si, že investovat bychom měli bez emocí a s cílem dosažení co největšího výnosu při co nejmenším riziku. Tím neříkám, že vlastní bydlení není dobrou koupí. Střechu nad hlavou si nicméně kupujeme z úplně jiných důvodů, než abychom maximalizovali finanční zisk. A to je naprosto v pořádku.

navrh-bez-nazvu-57

Přečtěte si takéKupuje IT firmy a říká: Investovat mě naučily už poštovní známkyKupuje IT firmy i slévárny, roky dělal pro Kellnera. Investovat mě učily poštovní známky, říká

A do třetice: ETF, nebo investiční nemovitost?
Zde máme mnohem zajímavější souboj, kde každá z investic má své výhody i nevýhody. Pokud jsem se už stihl něco naučit, tak to, že neexistuje univerzálně správná odpověď pro každého. Subjektivní preference, životní zkušenosti, znalosti dané investice či finanční situace, to vše hraje při rozhodování roli. Osobně preferuji ETF fondy. V diverzifikovaném portfoliu je nicméně prostor pro obojí, což bych i já v následujících letech svými investicemi rád reflektoval.

Dala ti z pohledu investování něco škola?
Českým školským systémem jsem prošel investičně nepolíben. I proto v současnosti brainstormujeme s kmotrou mé knihy a zakladatelkou Ekonomické olympiády Martinou Bacíkovou nad konceptem učebnice, která by žáky středních škol do problematiky peněz a investic snadno a pochopitelně uvedla.

Má někdo u tebe v rodině vztah k investování? Co třeba rodiče?
Děda byl vždy můj investiční vzor. Díky němu jsem poprvé slyšel o akciích ČEZu, Monety nebo Nvidie. Když se mu povedl nějaký úspěšný obchod, všichni jsme o tom doma slyšeli. Dodnes bych rád znal i ty jeho neúspěšné, s těmi se nikdy nepochlubil.

Máš nějaký vzor v oboru?
Ramit Sethi a Ben Felix. Ramit mě nadchl svou úžasně čtivou knihou I Will Teach You To Be Rich. Jeho přístup k „bohatému životu“ je dodnes něčím, co mnou dost rezonuje. Ben si mě naopak podmanil svým analytickým přístupem k investování a rozborem velmi složitých témat poutavou a daty podloženou formou.

Čím ve světě financí a investic opovrhuješ?
Honbou za rychlým zbohatnutím.

Když si odmyslíš investování a vzdělávání a jeho podporu, co bys jinak chtěl dělat?
Kariéru v IT jsem si už odbyl a vrcholový sportovec ze mě také asi nebude. Nicméně lásku k datům a sportu mám v sobě už zakořeněnou, takže bych se nejspíše vydal na dráhu datového analytika ve sportu jako ve filmu Moneyball. To by mě hodně bavilo.

Rubriku Investice podporujíjet-investment_logo_srgb