Přijde stavební boom, nebo zůstaneme ve skanzenu? Praha se musí začít v roce 2026 konečně hýbat
Hlavní město stojí potenciálně na prahu stavební revoluce. Mohou ji přinést plánované změny, jenže se musí udělat všechny a správně.
Nemožnost uspokojit bytovou potřebu trápí naše hlavní město dlouhodobě. Bytový deficit však není způsoben tím, že by v Praze nikdo stavět nechtěl, či že by nebylo co stavět. Kvalitních developerů i projektů je mnoho, i financování by bylo. Při dlouhodobě nefunkčních povolovacích procesech se ale dá bytový deficit zvrátit jen těžko. Rok 2026 však může do Prahy přinést zásadní změny, které by stávající trend mohly obrátit. Co se bude dít?
V průběhu letošního roku by do hry měly vstoupit dva zásadní počiny: novela stavebního zákona a Metropolitní plán Prahy. Společně mohou přispět k tomu, že se výstavba v hlavním městě zrychlí a že již nebude vnímáno jako „skanzen Evropy“, ale jako moderní metropole. Jak, to vysvětlují v textu níže realitní specialisté z pražské pobočky globální advokátní kanceláře Eversheds Sutherland Pavel Kropáček a Pavel Svoboda.
Méně byrokratických překážek
Obcházení správních orgánů, žádání a následné čekání na vyjádření, stanoviska, opakované posuzování týchž otázek a duplicita státních a obecních úřadů – na povolení čekáte dlouhé roky nikoli měsíce. Povolování staveb v Česku se dlouhodobě řadí k nejpomalejším v Evropě. Situaci nezlepšil ani nový stavební zákon z roku 2021, a to ani přes jeho opětovné novelizování.
Další pokus o urychlení povolovacích procesů a zvrácení současné bytové krize představuje novelizované znění stavebního zákona, které bylo 16. prosince 2025 schváleno novou vládou. Plán novely je jasný: povolovací procesy se zrychlí, řízení se zjednoduší, stát vybuduje centrální stavební správu – princip „jeden úřad, jedno řízení, jedno razítko“.
Plánovanou novelou má předně vzniknout jedna státní stavební správa v čele s Úřadem rozvoje území, pod kterým by v krajských městech a Praze měly vzniknout Úřady rozvoje kraje. V rámci nich by vznikla jednotlivá územní pracoviště, která by však byla odloučena od samospráv. Došlo by tím k vyloučení systémové podjatosti, která je v současné době v řízeních často účelově namítána a brzdí povolovací proces.
Odpadnout mají některá stanoviska, která se mají integrovat přímo do rozhodnutí stavebních úřadů. Jiná závazná stanoviska se mění na vyjádření. Nově se také dotčeným orgánům výslovně ukládá uplatňovat nejmírnější prostředky, které jsou dostatečné k ochraně jimi hájeného veřejného zájmu.
Pokud tedy půjde rozpory vyřešit stanovením podmínek pro výstavbu či kompenzačních opatření, například povinností realizace protihlukových opatření, opatření ke kvalitě ovzduší nebo obnovy zeleně, dotčené orgány jich mají využít namísto toho, aby povolení stavby neumožnily.
Zrychlení se očekává také u staveb hromadného bydlení, tj. velkých projektů s převažující funkcí bydlení s celkovou podlahovou plochou od 10 tisíc metrů čtverečních, které se nově, stejně jako dosud výstavba veřejné infrastruktury, považují za výstavbu ve veřejném zájmu. Stavby hromadného bydlení navíc mají být povolovány v jednostupňovém řízení přímo Úřadem rozvoje území. Ambice novely je při přihlédnutí ke stávajícímu stavu vysoká – běžné stavby povolovat do jednoho roku.
Už ne jen do šířky
Zatímco novela zákona řeší „jak“ povolit a stavět, Metropolitní plán určuje „kde“ a „co“ stavět. Metropolitní plán by po dlouhých letech příprav měl nahradit stávající územní plán Prahy z 90. let a nastavit urbanistickou vizi města do poloviny 21. století. Ačkoli účinnost Metropolitního plánu dosud nebyla přesně stanovena, schválení zastupitelstvem se očekává v průběhu letošního roku.
Nastartujte svou kariéru
Více na CzechCrunch JobsKe zmírnění stávající bytové krize by Metropolitní plán mohl přispět zejména umožněním rozvoje mnohých stávajících brownfieldů, a to za jasných podmínek stanovených v Metropolitním plánu. Výsledkem by tedy byla postupná přeměna brownfieldů na plnohodnotné součásti městských částí se zajištěním potřebného bydlení i občanské vybavenosti.
Díky těmto změnám by se Praha rovněž v budoucnu neměla rozrůstat ještě více doširoka, ven do krajiny, ale spíše se zahušťovat dovnitř a v některých lokalitách i do výšky a být tedy proklamovaným „městem krátkých vzdáleností“.
Musí zahrát všechno dohromady
Ačkoli je Metropolitní plán zásadním krokem vpřed, na zvrácení krize bytové výstavby je sám o sobě krátký. Pokud by zůstalo v platnosti stávající znění stavebního zákona, největší bolest pražské výstavby, tedy zdlouhavé povolovací procesy, by i nadále přetrvávala. Bez změny stavebního zákona a zrychlení povolování by byly nové možnosti rozvoje omezeny stejnými komplikacemi jako dosud.
Stejně tak ani samotná novela stavebního zákona by Praze dostatečný impulz k rozvoji nepřinesla. Pro Prahu je tedy potřebná kombinace obou opatření: novela zákona odstraní byrokratické překážky a Metropolitní plán nabídne konkrétní příležitosti pro výstavbu.
Teprve souhrou obou dokumentů a kvalitně zpracovaných prováděcích předpisů investor získá jasná pravidla pro území, předvídatelnost díky efektivnímu řízení a koordinaci stanovisek, a tím i ochranu proti obstrukcím.
Konec pražské bytové krize?
Silná role centrálního úřadu a další navrhované změny stavebního zákona mohou skutečně znamenat konec mnohaletých povolovacích maratonů. Metropolitní plán nadto může otevřít cestu pro desítky let odkládané transformace brownfieldů, které jsou klíčem k dostupnějšímu bydlení bez záborů krajiny.
Nečekejme však, že se bytový nedostatek vyřeší ze dne na den; dlouhodobě narůstající bytový deficit se bude dohánět řadu let, ne-li desetiletí. Pokud se ale plánované změny podaří uvést do praxe, trend by se mohl během příštích let obrátit a hlavní město by se mohlo stát metropolí, kde se staví rychleji, kvalitněji a předvídatelněji, což si jistě zaslouží. Potenciál je v Praze obrovský a investoři to vědí.
