Budou ceny bytů dál stoupat? Za kolik můžu pronajmout tento byt a odpovídá to situaci na trhu? A jak vysokou hypotéku budu potřebovat? To jsou otázky, které si dnes a denně kladou ti, co nemovitosti chtějí koupit, prodat nebo pronajmout, ale i ti, kteří byty a domy staví nebo na ně poskytují financování. Veškerá dostupná data v maximálním detailu jim nabízí platforma Flat Zone, která se nově spojila s projektem Dataligence. „Naším cílem je digitalizace celého rezidenčního trhu,“ říká Vít Soural, šéf startupu Flat Zone.

Projekty Flat Zone a Dataligence byly dlouho konkurenty, než se před necelými třemi lety sešly v developerské skupině Trigema. Právě ta v roce 2017 rozjela Flat Zone a v roce 2022 koupila většinový podíl v konkurenční Dataligence. „V mnoha ohledech jsme se duplikovali, a proto jsme se rozhodli společnosti plně sfúzovat a začít fungovat jako jeden subjekt pod značkou Flat Zone,“ vysvětluje Vít Soural v novém díle podcastu Brandstories. Můžete si ho pustit již nyní na Spotify, v Apple Podcasts, na YouTube nebo v přehrávači výše. 

Co fúze obou projektů znamená a jaké výhody přinese pro B2C nebo B2B zákazníky? A co aktuálně říkají o českém realitní trhu data? O tom se v novém díle podcastu Brandstories bavíme nejen s Vítem Souralem, ale také Milanem Ročkem, zakladatelem společnosti Dataligence. Níže přinášíme výběr těch nejzajímavějších odpovědí.

Jsme na začátku roku 2025, a jelikož dlouhé roky velmi detailně sledujete data o českém realitním trhu, pojďme si zarámovat, kde vlastně aktuálně na realitním trhu stojíme?
Milan Roček: Opět jsme na vzestupné vlně – poptávka i ceny nám rostou ve všech segmentech. A protože žijeme ve velmi rychlé době, máme tendenci nahlížet na svět pouze optikou posledního měsíce či dvou, případně půl roku. Realitní trh je ale třeba vnímat z dlouhodobější perspektivy. Je lepší zasadit rok do pětiletého kontextu, protože během těchto pěti let náš trh zaznamenal určitý kardiogram. Nekupujeme rohlíky, kupujeme něco, co dlouho vzniká. Nemovitost vzniká dlouho, ale my se k realitnímu trhu velmi často chováme, jako bychom ho posuzovali jen podle posledního půl roku, což je nesmysl.

Co můžeme očekávat dál?
Vít Soural: Předpokládáme mírný růst cen i prodejů, což znamená dvě věci: jednak se bude poptávka částečně přesouvat z velkých měst do okolních oblastí, například do Středočeského kraje nebo okolí Brna a menších regionálních měst, a zadruhé se část poptávky přesune do nájemního bydlení. Ve zkratce tedy očekáváme mírný růst cen prodejů i pronájmů. Uvidíme, kdy se tyto ceny zastaví.

Milan Roček: Ono se to hezky doplňuje. Když se vlastnické bydlení, které je v Česku mimořádně populární, stane ještě nedostupnějším než dosud – což se stalo v posledních třech až čtyřech letech kvůli růstu cen nemovitostí a zdražení peněz vlivem vyšších úrokových sazeb –, poptávka se logicky přesune k nájemnímu bydlení.

Jakmile se tam přesune větší část poptávky, začnou růst nájmy. Z tohoto hlediska jde o neustálý cyklický stav, kdy se trh vyvažuje. V určitém momentě nájmy vzrostou natolik, že se opět začne vyplácet kupovat byty na investici, a poptávka se znovu přesune ke koupi nemovitostí. Nejvíce však celou situaci ovlivňuje to, zda je na trhu dostatek či nedostatek bytů, což je náš největší problém.

O tom, že je nedostatek bytů a málo se staví, víme dlouho. Mění se to nějak?
Milan Roček: Ale pozor, tato situace neplatí všude. Častým problémem při vnímání dat v České republice je, že na ni nahlížíme především optikou Prahy, jejího okolí a Brna. Vzniká tak mylný dojem, že všude je bydlení stejně nedostupné a ceny jsou všude stejně vysoké jako v těchto metropolích.

To není pravda. Problém spočívá v tom, že se málo staví v lokalitách, kam směřuje velké množství lidí. Když se lidé dlouhodobě stěhují do největších měst, kde je nedostatek nových bytů nebo se jich staví málo, tlačí to v těchto centrech ceny prudce vzhůru. To však neznamená, že například v Ústeckém nebo Moravskoslezském kraji jsou ceny stejně vysoké jako v Praze – nejsou, a není tam ani tak vyrovnaná nabídka a poptávka jako v Praze. Je nutné umět se dívat do detailu, nikoliv pouze plošně.

O realitních datech se můžeme bavit i díky propojení projektů Flat Zone a Dataligence. O co přesně jde?
Milan Roček: Máme tu vedle sebe dva dlouholeté rivaly a konkurenty v oblasti dat. Dataligence, dříve Cenovamapa.org, se zaměřila na sledování dat. Začali jsme kolem roku 2010, v roce 2012 jsme připravili první projekty a v roce 2014 jsme spustili první cenovou mapu v České republice založenou na skutečných prodejních cenách.

Vít Soural: My jsme začali v roce 2017. Několik let jsme existovali paralelně, zaměřovali jsme se na stejnou cílovou skupinu, především na developery, a nabízeli velmi podobnou službu. V roce 2022 jsme se spojili pod holdingem Trigema a postupně jsme zjistili, že děláme podobné věci, v mnoha ohledech se duplikujeme a určitým způsobem si možná i konkurujeme, přestože jsme sesterské firmy. Proto jsme se rozhodli společnosti plně sfúzovat a začít fungovat jako jeden subjekt pod značkou Flat Zone.

To znamená, že vzniká velká databáze, kde se dozví B2C i B2B zákazníci všechno, co potřebují vědět, když je řeč o realitách?
Vít Soural: Společně provozujeme několik aplikací zaměřených na B2B a B2C sektor. Pro kupující, stávající majitele nemovitostí nebo zájemce o financování nabízíme vyhledávač. Je to agregátor veškeré nové výstavby v Česku a na Slovensku, ve kterém si můžete vyfiltrovat nemovitost podle vlastních požadavků. Některé vybrané nemovitosti lze dokonce koupit kompletně online během 15 minut. Po výběru nemovitosti můžete sledovat její hodnotu a její vývoj. Na základě těchto údajů vám doporučíme, zda máte prostor pro koupi další nemovitosti, s jejímž financováním vám následně pomůžeme.

Milan Roček: Nebo třeba lze zjistit, zda můžete nemovitost pronajmout, za jakou částku, a jaké jsou běžné nájmy v dané lokalitě. Zkrátka všechny potřebné parametry pohromadě.

A jak vypadají služby pro B2B sektor?
Vít Soural: Pro developery máme komplexní analytické aplikace k analyzování akvizičních příležitostí, monitorování konkurence, oceňování nových projektů či provádění průzkumu trhu. Bankám a pojišťovnám poskytujeme aplikaci Valuátor, která jednoduše oceňuje veškerá portfolia jejich klientů. Podle těchto ocenění se pak stanovují hypotéky nebo pojištění. Jde tedy o komplexní sadu dat i aplikací, která cílí na většinu subjektů působících na rezidenčním trhu.

Je to tak, že se vaše řešení stalo na trhu v mnoha sektorech tržním standardem?
Milan Roček: Velká část bank využívá naše data k oceňování již zhruba od roku 2017. Oceňovací modely pravidelně kontrolujeme, vyhodnocujeme a každoročně validujeme. Prošli jsme řadou testů a jednání s regulátorem, Českou národní bankou. V loňském roce jsme se v rámci České asociace pojišťoven stali tržním standardem pro oceňování bytových jednotek podle tržní ceny – ta se u bytů používá pro stanovení pojistné hodnoty, na rozdíl od rodinných domů, kde se využívají stavební náklady. A co se týče developerů, situace jde ještě dál.

Vít Soural: Aplikace Flat Zone Studio má nyní největší tržní podíl. Hlavní výhodou pro zákazníky na B2C trhu je, že naše aplikace a data jsou uznávány jako tržní standard a čerpá se ze stejných dat. To znamená, že když si necháte ocenit byt kvůli hypotéce, banky ho ocení stejným způsobem. Totéž platí pro pojištění. Naším cílem je digitalizace celého rezidenčního trhu – na pár kliknutí budete moci nemovitost koupit, sledovat a financovat. Všechny informace budou transparentní, založené na kvalitních a aktuálních datech.