O investičních bytech se mluví a píše často, přesto však zatím nebylo úplně jasné, kolik jich v České republice vlastně je a kolik lidí je vlastní. Stejně tak chyběla jasná definice toho, jak přesně by se dal takový investiční byt zarámovat. Nyní je o něco jasněji. Z nové studie společnosti Dataligence, která vznikla ve spolupráci s Asociací nájemního bydlení, vyplývá, že v Česku je aktuálně pronajímáno asi 223 tisíc investičních bytů, které vlastní zhruba 71 tisíc majitelů. Nejvýznamnější počet takových bytů pak tvoří jednotky, které si do osobního vlastnictví koupily fyzické osoby.

O investičním bytě lze podle analýzy Dataligence hovořit tehdy, pokud fyzická osoba vlastní alespoň tři bytové jednotky. V jedné tedy podle předpokladu bydlí, druhou může mít připravenou například pro děti a třetí pak s největší pravděpodobností pronajímá. Z katastru nemovitostí je patrné, že v Česku je v bytovém fondu nyní k dispozici 4,4 milionu jednotek k bydlení – tedy bytů a rodinných domů. A přibližně 223 tisíc bytů lze označit z definice společnosti za investiční.

„Připočetli jsme majitele bytových domů a 30 procent bytů ze skupiny majitelů, kteří vlastní dva byty. Při zpracování jsme vycházeli z analýzy dat katastrálních úřadů po celém Česku. Pokud se podíváme na rozložení investičních bytů v rámci celé České republiky, je nepřekvapivé, že nejvíce se jich nachází v Praze a ve Středočeském kraji,“ říká jednatel společnosti Dataligence Milan Roček. Většina takových bytů se pak nachází v bytových domech, jde o celkem 2,4 milionu jednotek. Jednoduše pak lze odvodit závěr, že zhruba deset procent bytů v bytových domech má charakter investičního bytu k pronájmu.

V Česku je podle analýzy zhruba 34,5 tisíce lidí, kteří mají více než tři bytové jednotky a dohromady vlastní zhruba 150 tisíc bytů. Někteří z nich v bytech bydlí, v Dataligence tak 34,5 tisíce bytů z celkové cifry odečetli. Na trhu je ale zároveň asi 105 tisíc osob, které vlastní alespoň dvě bytové jednotky – a lze předpokládat, že určitá část rovněž jeden z bytů pronajímá. Podle společnosti jde přibližně o třetinu.

„Důležitou skupinou jsou také osoby, které vlastní více než deset bytů. Těch je zhruba 1200 a dohromady vlastní 21 tisíc bytů. Velká část z nich je pak pravděpodobně určena k pronájmu. K celkové částce 223 tisíc bytů jsme se tedy dostali součtem tří zmíněných položek v kombinaci s činžovními domy, které lidé získali v restituci nebo později v přeprodeji,“ přibližuje metodiku Roček.

Takových domů vlastní fyzické osoby přibližně 5800 a celkově jde o čtyři tisíce vlastníků. Většinou jde o menší činžáky, které mají v průměru osm bytových jednotek. Tato poslední skupina uzavírá oblast fyzických osob, které vlastní nějakou formu bytového fondu a tu pak dává k dispozici k pronájmu. Právnických osob na bytovém trhu figuruje sedm tisíc a vlastní zhruba 214 tisíc bytových jednotek. Největší podíl tvoří 1500 bytových družstev, která operují se 152 tisíci byty. Necelých 16 tisíc bytů pak vlastní města.

„Část nabídky ve formě investičních bytů vlastněných fyzickými osobami je extrémně důležitá, jelikož vznikla přirozeně, bez vnějších zásahů a pobídek a je rozložená po celém území. Netvoří koncentrované shluky na jednom místě, jako je tomu u velkých pronajímatelů. Typický majitel takového bytu je člověk se středoškolským či vysokoškolským vzděláním, starší 45 let. Čím dál častěji se do investování do bytů aktivně zapojují i ženy,“ upřesňuje Roček.

Foto: Depositphotos

V Česku je podle analýzy zhruba 34,5 tisíce lidí, kteří mají více než tři bytové jednotky

Současná struktura bytového trhu v České republice, kde zhruba 80 procent lidí žije ve vlastním bydlení a přibližně 20 procent v nájemním, vychází z období privatizace 90. let a začátku nultých let. Vzhledem k tomu, že velká část bytového fondu získala právě charakter vlastnického bydlení, začala pokulhávat nabídka na straně nájemního bydlení. A podle Milana Ročka se z tohoto nepoměru nedá snadno vyjít.

„Nynější výstavba není schopna tento rozdíl vyrovnat. Muselo by se postavit milion bytů jen pro nabídku nájemního bydlení, aby se nepoměr vyvážil. A to se nestane za méně než 40 let – v následujících dekádách tak tedy stále bude v Česku převažovat vlastnické bydlení, které je ale stále nedostupnější. S tím tak roste poptávka po nájemním bydlení. A právě v tomto kontextu se začal v posledních 20 letech formovat pojem investiční byt,“ vysvětluje Roček.

Podle něj se bude bytový fond velice těžce doplňovat v rámci výstavby nových projektů. Ročně totiž v posledních pěti letech přibylo zhruba 15 tisíc nových bytů, přibližně třetina v Praze. Vedle toho se ročně postaví asi 18 tisíc rodinných domů. Z hlediska potřeby velkých měst je ale výstavba v posledních dvou dekádách nedostatečná.

„Měli bychom rozlišovat dostupnost bydlení finanční a fyzickou. Máme u nás více než čtyři miliony jednotek, ve kterých se bydlí. A jedna taková jednotka vydrží fungovat 100 let. Což znamená, že každý rok musíme postavit 40 tisíc jednotek, abychom obnovovali bytový fond jako takový. To se od revoluce žádný rok nestalo. Je tak zřejmé, že finančně dostupné je jen nájemní bydlení,“ doplňuje kontext viceprezident Asociace nájemního bydlení Tomáš Kašpar. Nových bytových domů se přitom v posledních 30 letech v Česku postavilo 16 tisíc, do bytového fondu přidaly čtvrt milionu bytů.

Asociace nájemního bydlení sdružuje od roku 2020 významné majitele rezidenčních bytů v České republice. Jejím cílem je podpora rozvoje kvalitního nájemního bydlení. Společnost Dataligence se dlouhodobě zabývá monitoringem českého realitního trhu.