Mýtus o pasivním příjmu z investičního bytu stále žije. Koupím, pronajmu, peníze chodí. „Ale ono to tak úplně nefunguje,“ říká Michal Hrbatý, CEO služby UlovDomov, která se specializuje na správu nájemních bytů. Jeho tým má za sebou desítky tisíc prověřených nájemníků a klientům pomáhá s celým procesem – od výběru vhodného nájemníka až po řešení vyúčtování nebo pojištění.

O tom, jak to momentálně na trhu s investičními byty vypadá a jak se vyhnout rizikům při pronájmu, mluví v novém díle podcastu BrandStories, který si už teď můžete pustit na YouTube, Spotify, Apple Podcasts nebo v odkazu výše.

I když nákup investičního bytu není bezstarostná disciplína, pořád jde podle Michala Hrbatého o jednu z nejlepších dlouhodobých investic. „Je to reálná věc. Můžete si na ni sáhnout,“ říká.

V Česku má podle něj vlastnické bydlení stále silný kulturní náboj. „Možná je to pozůstatek minulého režimu – máme fetiš na cihlu,“ říká. Ale zároveň upozorňuje, že se mění pohled na to, jak s bytem jako aktivem pracovat. Lidé si častěji pořizují investiční byty i na hypotéku a začínají pečlivěji počítat. „Dává to smysl. Vložíte třeba 20 % vlastních prostředků, získáte nájem a ještě vám roste hodnota té nemovitosti.“

Podle interních dat UlovDomov se i ve městech jako Praha a Brno dá na nájemném vydělat 4–5 % ročně. A to bez započítání růstu ceny nemovitosti. „Až na výjimky pořád mluvíme o velmi atraktivní investici.“

„Na začátku si lidé často myslí, že to bude jednoduché. Jenže musíte vybrat nájemníka, prověřit ho, nastavit smlouvu, hlídat platby, řešit opravy… A když se něco pokazí, je to na vás,“ popisuje Hrbatý realitu drobných pronajímatelů. UlovDomov proto nabízí službu správy nájmu, která vše převezme: vybírá nájemníky, kontroluje platby, komunikuje se společenstvím vlastníků i s obyvateli bytu. „Na straně majitele stačí klíče a číslo účtu. O zbytek se postaráme my,“ shrnuje Hrbatý.

Neplatič a prázdný byt

Největším strašákem je podle Hrbatého neplatící nájemník, který se odmítne vystěhovat: „Soudy a exekuce se mohou táhnout rok až rok a půl. A mezitím vám vypadává příjem, zatímco, pokud máte byt na hypotéku, banka dál chce splátky.“ Právě proto UlovDomov nájemníky pečlivě prověřuje – nahlíží do rejstříků, ověřuje zaměstnání, zkoumá historii plateb.

Druhým největším rizikem je byt bez nájemníka. V některých modelech proto UlovDomov garantuje majiteli příjem i v době, kdy je byt prázdný. „Záleží na zvolené variantě. Čím vyšší garance, tím vyšší naše marže,“ říká Michal Hrbatý.

Typickým klientem služby je někdo, kdo zdědil byt nebo koupil starší nemovitost. Často bez zkušeností. „Na začátku se ptáme, jaký má k bytu vztah – je to čistě investice, nebo tam hraje roli citová vazba?“ popisuje Hrbatý. I od toho se odvíjí doporučení: někdy dává smysl byt zrekonstruovat, jindy ho pronajmout v původním stavu za nižší nájem.

Spousta problémů mezi majiteli a nájemníky pramení podle zkušeností Michala Hrbatého z nejasností. Kdo řeší vyúčtování? Kdo platí opravy? „Pořád se stává, že majitelé chtějí po nájemnících věci, které podle zákona platit nemají. Třeba fond oprav nebo pojištění nemovitosti,“ upozorňuje. UlovDomov se snaží nájemní vztahy standardizovat a profesionalizovat. Působí jako prostředník, který chrání obě strany a nastavuje férové podmínky.

Nájemní bydlení se podle Hrbatého postupem času stává v Česku standardem. „Lidé dnes často nemají na hypotéku – nebo prostě nechtějí kapitál zamknout do nemovitosti,“ komentuje. Častější než dřív je podle něj i scénář, kdy někdo vlastní byt a zároveň bydlí v nájmu jinde. Třeba blíž práci. A právě to podle Hrbatého posouvá nájemní bydlení z nouzového řešení na standardní životní volbu. „Ale aby to fungovalo, musí mít nájemníci jistotu kvality. A to je i náš úkol,“ dodává.

V podcastu se Michal Hrbatý pouští i do kritiky státu. „Všichni říkají, že chtějí řešit dostupnost bydlení, ale místo příčin řeší důsledky,“ domnívá se. Podle něj je klíčem zrychlení stavebního řízení, ne regulace nebo zdanění druhých bytů: „Potřebujeme stavět. Každý byt na trhu – nájemní nebo vlastnický – pomáhá.“

A co by podle Michala Hrbatého měl vědět ten, kdo se momentálně rozhoduje o investici do bytu? „Jde o to se nebát. Rizika existují, ale dají se ošetřit. Výnos z nájmu i zhodnocení nemovitosti z něj dělají atraktivní investici. A když bude nejhůř, pořád v tom bytě můžete bydlet vy nebo vaše děti,“ uzavírá.