Chtěl stavět, cestu mu ale zkřížili čolek, parní válec i močící lidé. Po 18 letech projekt radši prodal
„Někteří místní se rozhodli, že v okolí jejich domovů nikdo stavět nebude. A říkali: ‚Prokopské údolí je naše,‘“ říká Jan Řežáb, majitel skupiny JRD.
Na získání tohoto pravomocného územního rozhodnutí čekal Jan Řežáb, zakladatel a majitel skupiny JRD, celých 18 let. Za tu dobu se mu narodil syn – a mezitím i dospěl. Časy se ale změnily a teď projekt Trilobit, který měl vzniknout na okraji Prokopského údolí v pražských Hlubočepích, už nezapadá do zaměření firmy. „A únava z něj je tak velká, že jsme jej nakonec úspěšně prodali i s povolením,“ říká jednapadesátiletý podnikatel.
Za oněch 18 let se JRD posunula z developera, který staví menší bytové domy, na stavitele celých čtvrtí. Aktuálně třeba pracuje na projektu Nového centra Hostivař na místě dnešního „území nikoho“, jež není ani městem, ani krajinou. Trilobit byl poměrově mnohem menším počinem – na pozemku o výměře osm tisíc metrů čtverečních mělo vzniknout 33 bytů v jedno- až třípodlažních budovách.
JRD koupila ještě v počátcích své existence parcelu u Prokopského údolí, na které původně stála chátrající tovární hala bývalého Technoplynu. Lokalita byla dříve protkaná fabrikami, jen kousek dál stále stojí bývalý průmyslový areál Hydroxygenu, v němž jsou dnes kanceláře. A naproti byly v minulosti vápenka a cementárna.
Developer se rozhodl, že továrnu zbourá a na místě zrealizuje projekt o poloviční rozloze původní fabriky. Jenže pak začalo mnohaleté vyjednávání. „Někteří starousedlíci se rozhodli, že v okolí jejich domovů nikdo stavět nebude. A říkali: ‚Prokopské údolí je naše,‘“ vzpomíná Řežáb v rozhovoru pro CzechCrunch. Nakonec zde vystavěl jen čtyři rodinné domy.
Jeden z místních podle Řežába například využíval pozemek, který už v té době patřil JRD, pro své „podnikatelské“ účely. „Což znamená, že tam měl kontejnery, něco si tam třídil a navážel tam odpad,“ tvrdí developer. Jeho společnost tak vše odstranila na své náklady. Celkem projekt Trilobit údajně spolkl desítky milionů korun, aniž by byl kdy dokončen. Dlouhá léta ležel ladem, další peníze vyluxovaly právní služby.
Místní obyvatelé přitom o nabízenou schůzku zájem neměli, říká Řežáb: „Místo toho se snažili projekt všemožně překazit. Jednou tam třeba pořídili snímek nějakého čolka či jiného vzácného obojživelníka, který ale v tom prostoru nežije. Asi ho tam položili za plot a vyfotili, aby to vypadalo, že jde o chráněné území.“
Další patálie nastala kvůli včelstvu, které na pozemek umístil Řežábův kolega. „Občas to děláme u projektů, u nichž čekáme na různá povolení, aby byl prostor nějak využitý,“ přibližuje majitel JRD. Nicméně soud pak argumentoval tím, že když se na místě začne stavět, bude muset developer včelstvo odstranit, a tím přijdou tamní sovy o zdroj potravy. „Dává vám to smysl? My sami jsme tam ty včely navezli, předtím tam ani nebyly. Každopádně jsme je raději hned odvezli,“ krčí rameny Řežáb.
Nastartujte svou kariéru
Více na CzechCrunch JobsA zatímco se Trilobit zrealizovat nepodařilo, vedlejší projekt – Vily Diamantica – nakonec vyrostl. Jenže ve chvíli, kdy už domy byly postaveny a lidé v nich začali bydlet, si podle Řežába někteří odpůrci výstavby vypůjčili historický parní válec, aby jím přejížděli přes zahrádky a tím je znehodnocovali. „Další tam chodili demonstrativně močit. A policie? Lomila rameny s tím, že s tím nic neudělá, že to jsou prostě místní,“ doplňuje Řežáb.
A připomíná další případ, kdy narazil na odpor starousedlíků. Na Vysočanech měla JRD vystavět bytové domy na parcele, která patřila dominikánskému řádu a kde je v současné době park. Poté, co JRD připravila projekt a měla žádat o povolení, několik tamních obyvatel se postavilo proti výstavbě na ploše, která je přitom podle územního plánu určena k zástavbě.
„Musel jsem si vypnout Facebook. Bylo až neuvěřitelné, kolik se tam objevilo útoků nejen na mou osobu, ale i na moje děti nebo ženu. Přitom jsme ani nebyli majitelem toho pozemku, jen developerem, kterého najali dominikáni,“ popisuje Řežáb. Řád bratří kazatelů teď nakonec s Prahou směňuje dotčenou parcelu za jinou v Hrdlořezích.
Lidé z občanského sdružení Prokopovo se obávali tzv. prolomení stavebních limitů, které podle nich odporuje plánu péče o místní přírodní rezervaci, informovala před lety Česká televize. „Do chráněné a klidové lokality mají být umístěny uzavřené bytové komplexy, které sem přivedou dosud nevídaný počet automobilů. Územní povolení se přitom opírají o řadu výjimek, chybná rozhodnutí dotčených orgánů a odporují platným nařízením o ochraně přírody,“ uvedlo tehdy sdružení. A v pořadu Reportéři ČT mluvilo i o střetu zájmů. Zároveň ovšem uznalo, že stavby skutečně nevyrostou na území přírodní rezervace.
Podle Klubu za starou Prahu sice nešlo bránit obytné výstavbě na místě zchátralé továrny, a to s ohledem na územní plán. Nicméně záměr na vybudování souboru obytných budov klub označil za „drzost“. „Developer se zaklíná ekologickou šetrností projektu, to však nemůže být vstupenka k zástavbě v přírodním parku. Silný odpor veřejnosti a zejména místních občanských sdružení by měl být pro rozhodování státních orgánů a samosprávy zásadním hlasem. Není-li tomu tak a názor občanů je ignorován, něco na té kauze smrdí,“ napsal ve svém prohlášení.
Avšak zpět k Trilobitu. Další průtahy v tomto případě způsobily také soudy. Ty několikrát shodily územní rozhodnutí ze stolu například kvůli špatnému slovosledu, říká Řežáb: „Jednou to padlo kvůli tomu, že na stránce 65 ze 130 napsala úřednice ‚investor by zrealizoval komunikaci‘ namísto ‚investor zrealizuje komunikaci‘. Podmiňovací způsob neprošel, protože byl příliš neurčitý.“
Zpětně ho prý celý vývoj kolem Trilobitu mrzí. „Sám jsem tam chtěl kdysi bydlet, byl to velmi hezký projekt, a dokonce získal ocenění od pražského magistrátu. Kolegové mě několikrát přesvědčovali, abych ho prodal, já to nicméně zatrhl. Vždy jsem chtěl ještě chvíli vydržet. Nakonec jsem ale nechal rozhodnutí na managementu a sám se ani nezúčastnil prodejního procesu,“ vypráví plzeňský rodák.
Kdo je novým majitelem parcely, Řežáb uvést nechtěl. Známá není ani částka, za kterou projekt prodal. Z katastru nemovitostí nicméně vyplývá, že vlastníkem pozemku je v současné době firma DP474, která patří do projekčně-developerské skupiny Deco. Ta v minulosti koupila od šlechtického rodu Lobkowiczů zámek v Hoříně u Mělníka a dříve se také spekulovalo o tom, že je utajeným investorem v plánované výstavbě umělé sjezdovky v pražské Velké Chuchli. To se každopádně nepotvrdilo.
Podle Řežába je nový majitel „velmi dobře obeznámen s celou situací“ a je si vědom toho, že část místních obyvatel je razantně proti další výstavbě. To, že na pozemku vznikne Trilobit, jak původně plánovala JRD, ale jisté vůbec není. „Vlastník si tam může postavit, co chce. Klidně tenhle náš projekt, ale i rodinné domy nebo třeba továrnu, územní plán to zde umožňuje,“ připomíná podnikatel.
Řešení podobných situací vidí v posílení role územního plánu a omezení možnosti napadat již schválené projekty. „Můj názor je, že občané by měli mít právo se vyjádřit, ovšem pouze v rámci územního plánu. Když už je schválený, tak by odborníci – tedy architekti a projektanti – měli mít svobodu pracovat bez zbytečných zásahů ze strany veřejnosti,“ míní.
A přirovnává to k lékařským zákrokům. „Když jdete k doktorovi, tak mu také neříkáte, jak má dělat svou práci. Nepřivoláte celou rodinu, aby mu radila, jak hluboko má řezat nebo kolik má udělat stehů,“ uvádí Řežáb.
Také varuje – stejně jako řada jiných developerů – před rostoucí sociální nerovností: „Ceny nových bytů jsou šílené, u nájemního bydlení je to ještě horší. Stavební proces tu máme nesmírně pomalý, což dál tlačí ceny nahoru. Tisíce lidí nebudou mít brzy šanci sehnat bydlení za rozumnou cenu. To není udržitelné – a bude to mít vliv na volby. Společnost se může zradikalizovat. Mám z toho reálné obavy.“
Sama skupina JRD nicméně nadále roste. V současné chvíli má územní rozhodnutí či stavební povolení na asi 1 300 bytů, u dalších šesti stovek jednotek očekává zelenou během příštích měsíců. „Celkem připravujeme asi 10 tisíc bytů. Pracujeme už pouze na větších projektech nad sto bytů. I proto už Trilobit nezapadal do našeho zaměření,“ podtrhuje Řežáb s tím, že se loni i předloni pohyboval obrat holdingu kolem dvou miliard korun.
Developer zatím působí převážně v Praze, větší projekt má i ve středočeském Kladně. Sice se zaměřuje na výstavbu bytových domů, ale v minulosti uvažoval také o vlastní administrativní budově, kterou chystal na Andělu. Z plánu ovšem sešlo. „Poptávka po tak velkém kancelářském komplexu tu zkrátka není. Nějakou dobu jsme zvažovali, že tam půjdeme sami. Nakonec tam ale vzniknou byty, my si zrekonstruovali zdejší prostory,“ ukazuje Řežáb z okna své kanceláře, odkud je vidět Vinohradský pivovar i s jeho komínem.
Kromě nemovitostí se JRD také výrazně zaměřuje na energetiku. Momentálně připravuje na Slovensku výstavbu velkého větrného parku. Totéž už firma učinila i v Česku, kde kromě toho vybudovala také několik fotovoltaických elektráren. Řežáb rovněž investoval do společnosti Millenium Technologies, která vyvíjí koncept plazmového zplyňování odpadu.
V rozhovoru pro CzechCrunch před pár lety hlásil, že je tato technologie skvělým řešením například na zpracování plastových odpadů, které nejde recyklovat. Tehdy ještě nebyla komerčně dostupná, „protože žijeme v Česku a EU, kde všechno příliš dlouho trvá“. Nyní se ale po 20 letech startupového módu připravuje spuštění provozu pro první klienty. A podobně pomalá je i výstavba bytů. „Máte stavební pozemek? U nás to nic neznamená. Povolení získat vůbec nemusíte. I proto jsou zdejší developeři většinou Češi – investoři ze zahraničí tu spíše vyklízejí pozice,“ uzavírá.
Rubriku Bydlení a reality podporují
