Český realitní trh dlouhé roky vypadal jako sázka na jistotu. Ceny bytů rostly, nájmy stoupaly a spousta investorů si pořizovala další a další byty s pocitem, že prostě nemůžou prohrát. Tahle éra ale dostává trhliny a začíná zase obrovsky záležet na tom, kde nemovitost stojí. V novém dílu podcastu Money Maker Hedge to popisuje realitní expert Marek Cifr, na sociálních sítích známý jako Nákupčí nemovitostí.

Že se nálada na trhu mění, potvrzují čerstvá data. Podle analýzy společnosti Bezrealitky v některých krajích nájmy dokonce mírně klesly, i ceny nemovitostí v růstu zpomalují, takže doba, kdy stačilo koupit cokoliv a počkat si na zhodnocení, končí. A stará realitní mantra o lokaci se vrací do hry s plnou silou.

Cifr má vlastní filtr, jakým si jednotlivá česká města probírá. Začíná u toho, kam plynou lidé. „Praha konstantně vysává celou republiku, Brno vysává celou Moravu a potom posílá nějaké lidi do Prahy,“ popisuje v podcastu, který je k dispozici na všech relevantních platformách či jako video níže. Jde o to, že velká centra lákají mladé hledající práci či studium.

Pro realitní investici z toho plyne jasná lekce. „Nechceš být ve městě, odkud vede šipka jenom ven,“ shrnuje Cifr. Když počet obyvatel klesá pět nebo šest let v řadě, je to podle něj jasné znamení, že město umírá. Levný byt ve vyprazdňujícím se městě tak může vypadat atraktivně, ale jde o iluzi: jakmile město přichází o lidi, ztrácí časem i cenu.

Druhý Cifrův filtr funguje obráceně – hledá známky života. Jezdí do toho města Rohlík? Funguje tam Foodora? Je v něm rychlý internet a vysoká škola nebo cokoliv jiného, co táhne mladé lidi? Jde o měkká data, která ale podle něj dohromady přesně ukazují, jestli má město šanci dál růst.

Dobře se prý stav města pozná i na recenzích restaurací. Indikátor, který obyčejný investor přehlíží, podle Cifra odhalí víc než cokoliv jiného. „Klesá počet, klesá kvalita, hodnocení, otevírací hodiny,“ popisuje negativní příznaky, které jsou na Googlu jasně vidět. Když mizí z mapy podniky a ty zbylé zavírají dřív, také samotné město pomyslně zhasíná.

Cifr to ilustruje na vlastní zkušenosti, pochází z městečka s pár tisíci obyvatel. „Pamatuju, že tam bylo za mých mladých dob 13 hospod. Teď tam je jedna,“ vzpomíná v podcastu. Dát si tam dnes po páté hodině teplé jídlo znamená sednout do auta a jet do okresního města. A když takhle utíkají sami obyvatelé, není moc důvod, aby se tam objevil investor.

Z toho zároveň plyne, proč jsou teď tahle pravidla důležitější než kdy dřív. Dokud nájmy letěly nahoru, schovaly i pochybné nákupy. Jenže když začnou narážet na strop – a stále větší počet realitních analýz to potvrzuje –, dostávají do problémů hlavně investice ve městech bez perspektivy. To, co skvěle fungovalo v roce 2021, dnes může selhat.

Že trh není v ideálním stavu, ostatně dokládá podle Cifra i to, jak agresivně se chovají developeři. „Značná inzertní aktivita developerů mi říká, že dění na trhu má k ideálu daleko,“ upozorňuje v Money Maker Hedge. A mimochodem, Cifr spolu s dalším hostem této podcastové série Kirillem Juranem vystoupí ve čtvrtek 14. května na konferenci Money Maker v Brně. Vstupenky na ni jsou ještě k dispozici.