Mít vlastní byt ve Španělsku, především na jihu, kde je teplo často i přes Vánoce, je sen, který si plní čím dál víc Čechů. Zároveň se z nemovitostí v zahraničí stala populární forma investic: cihly mají české rodiny rády, tyhle jsou navíc daleko od neklidného Východu. Radek Řezáč, majitel firmy Rincon Property, o tom něco ví – za poslední tři roky prodal v Malaze a okolí přes sto apartmánů v součtu za vyšší stovky milionů korun. „Je to tady krásné, ale lidé si takovou investici nesmí idealizovat,“ říká v rozhovoru pro CzechCrunch.

Na Facebooku jeho stránku Apartmány ve Španělsku sleduje bezmála 90 tisíc lidí a právě z této komunity se nejčastěji rekrutují jeho klienti: buď ti, kteří si na pobřeží Costa del Sol něco koupí, nebo kteří zavítají do některého z desítek apartmánů, jež se svým partnerem spravují. „Bude to znít otřepaně, ale my si tady opravdu plníme sen. Vždycky jsme chtěli žít u moře. Každý by si měl zkusit dokázat to, po čem touží,“ vypráví podnikatel, který v Andalusii působí už patnáctým rokem.

V rozhovoru pro CzechCrunch detailně popisuje, jak finančně funguje pronajímání apartmánů v Malaze a okolí, za kolik se tamní byty prodávají, jaká jsou s nimi spojená rizika i proč je Airbnb lepší než Booking.

Pojďme začít úplně od začátku. Jak jste se vlastně objevil ve Španělsku?
Před čtrnácti lety jsme s mým dnešním partnerem a spolumajitelem firmy dostali nabídku od jedné cestovní kanceláře, abychom dělali delegáty ve Španělsku. To se stalo, rok jsme tu pracovali, ale pak ten projekt skončil. My jsme se však rozhodli, že se vracet nebudeme a že si ten sen o životě u moře chceme prožít. Zůstali jsme v domě, kde jsme pronajímali apartmány té cestovky, a pronajali jsme si jeden z nich pro sebe. Jak jsme díky němu vydělali první peníze, tak jsme za ně pronajali další a další, až jich dnes provozujeme čtrnáct. A před třemi lety jsme se na základě poptávky od našich klientů rozhodli, že začneme apartmány i prodávat.

Ale ty apartmány, které provozujete, nejsou vaše. Máte je jen dlouhodobě pronajaté?
Ano, máme dlouhodobé smlouvy. My je nikdy vlastnit nebudeme, protože je to první linie u moře a je to rodinné zlato, které si vlastníci drží. Vyhovuje jim, že se o ně staráme, a my je máme za nějaký pronájem a funguje to, jako by to bylo naše, i když nejsme majiteli.

Zkrátka oni mají klid a chodí jim peníze na účet.
Přesně tak. My se o ty apartmány staráme už roky, vyměnili jsme v nich všechno od postelí po poslední detaily. Teď třeba podle nového zákona musíme přidávat klimatizace do všech místností, abychom si udrželi tři hvězdy. Majiteli těch dvou bytových domů, s nimiž jsme začali, je jedna španělská rodina.

Jaký byl váš background, než jste před čtrnácti lety odjel do Španělska jako delegát? A uměl jste španělsky?
Měli jsme normálně zaměstnanecké poměry jako všichni ostatní. Ale sen o přestěhování k moři jsem měl už odmalinka. Vůbec jsme neuměli španělsky, bylo to divoké. Přítel přišel s tím, že ve Španělsku kdysi žil a ať to zkusíme. Já měl zprvu milion důvodů, proč nemůžu – rodina, práce a tak dále. Ale nakonec jsme se rozhodli, přijeli a zkusili to. Proto vždycky říkám: každý si to zkuste, vrátit se můžete vždycky.

Před třemi lety se na vás začali obracet lidé, kteří k vám jezdili na dovolenou, s tím, že by chtěli ve Španělsku něco koupit. Jak se to vyvíjelo dál?
Ono to vzniklo ještě trochu jinak, klienti nám totiž nechávali v apartmánech katalogy z různých projektů. My jsme ty byty roky i sami uklízeli a katalogy tam nacházeli. Došlo nám, že by se to dalo spojit. Založili jsme si tedy firmu, vyřídili licenci na realitní činnost a začali podnikat na základě poptávky, kterou jsme předtím ignorovali, protože jsme si mysleli, že budeme do konce života jen pronajímat.

Takže jste začali fungovat jako realitní makléři pro české zájemce?
Ano i ne. Začali jsme objíždět developery s tím, že bychom chtěli být jejich zástupci. Tady ve Španělsku to funguje trochu jinak – buď jste klasický realiťák, nebo něco jako prodloužená ruka developera. Realitní činnost v Česku je výrazně složitější a specifičtější, tady jako zástupce developera musíte sice znát dané projekty do hloubky, ale je to jiný druh práce. Není tam ani tolik regulatorních požadavků.

Ze začátku nás ale developeři nechtěli brát, neznali nás, museli jsme si vybudovat historii a postupně jsme se vypracovali. Za první rok jsme s kolegou prodali devět apartmánů v jednom konkrétním projektu, celkem jich za dva a půl roku bylo už 117.

To je v průměru skoro jeden apartmán týdně. Kdo jsou vaši klienti a o jakých cenových relacích se bavíme?
Jsou to dvě skupiny. Jednou jsou typičtí investoři, kteří mají balík peněz a chtějí co nejlepší zhodnocení. Ti investují v průměru kolem 350 tisíc eur, tedy mezi osmi a devíti miliony korun. Druhá skupina, asi 70 procent, jsou rodiny s dětmi, podnikatelé, kteří to chtějí zčásti pro sebe a zbytek na pronájem. Hledají alternativu k chalupě, kde stráví měsíc či dva v roce a zbytek jim vydělává na hypotéku nebo náklady.

Bavíme se tedy o nemovitostech kolem 300 tisíc eur.
Před dvěma a půl lety jsme v tom našem prvním projektu, který byl 100 metrů od pláže, prodávali krásné nové byty za 200 tisíc eur. Dnes už to tak není. Aby to dávalo smysl, je potřeba počítat s minimem 300 tisíc eur. Za to už vás můžu vzít do pěkného bytu se dvěma ložnicemi, relativně blízko pláže, ze kterého budete mít radost. Pod 300 tisíc je to u nových developerských projektů kolem Malagy v podstatě nemožné.

Vy ty apartmány, které prodáváte, i spravujete?
Pochopili jsme, že prodat apartmán je ta jednodušší a zábavnější část. Ale klienti potřebují, aby se jim o to někdo postaral, vybavil to nábytkem a tak dále. To je ta největší práce, do které se ostatním realiťákům nechce. My tou cestou jdeme – apartmán prodáme, vybavíme a pak se staráme o pronájem a správu. Vlastně pokračujeme v tom, co jsme dělali od začátku pro tu španělskou rodinu, ale teď je to pro české investory. Nabízíme jim komplexní službu.

Zájem Čechů o investice v Malaze asi roste, předpokládám…
Určitě. Geopolitická situace a válka na Ukrajině ten zájem nastartovaly, lidé kupovali až bezhlavě. Chtěli mít jistotu, že mají kam odjet autem, kdyby se něco stalo. Ale to není jediný motiv. Tady je 320 dní sluníčko, je to tu fajn a pořád je to zajímavá investice oproti koupi chaty na Šumavě. Zhodnocení samotné ceny nemovitostí je tu kolem 10 % ročně a u výnosů z pronájmů jsme v čistém někde kolem 6 až 8 %.

Zmiňoval jste, že máte apartmány v první linii u moře, ale já jsem slyšel, že být tam není vždycky ideální kvůli soli, větru a vlhkosti. Co radíte zájemcům?
Máte úplnou pravdu. Já sám v první linii bydlím. Na dovolenou je to pecka, ale žít v tom nechcete. Neustále slyšíte moře, což se po čase omrzí, a v bytě máte pořád prach a písek. Elektronika odchází mnohem rychleji. V novostavbách je vlhkost řešená systémy odvětrávání, ale stejně tam je. Jde o to, na co byt chcete. Na krátkodobé pronájmy je první linie nejlepší, vyděláte na tom nejvíc peněz, turisté chtějí být u moře. Ale pro dlouhodobý život se to omrzí a údržba je drahá. Stačí jedna písečná bouře z Afriky a z bílého baráku máte žlutý. My jsme teď dům, co spravujeme, nechali přemalovávat a stálo to půl milionu korun.

Působíte jen v Malaze a okolí, nebo se rozšiřujete i dál?
Děláme východní a západní část regionu, od Torre del Mar až po Esteponu. Tedy včetně Marbelly, Benalmádeny, Torremolinos, Rincón de la Victoria. Do Alicante nebo jinam už ale nechodíme. Držíme se v okruhu zhruba 80 až 100 kilometrů od Malagy.

Teď se hodně řeší Dubaj, která byla mezi investory v posledních letech velmi populární, ale kvůli válce s Íránem tam dochází k určitému vystřízlivění. Registrujete nějaké dopady i u vás?
Zatím ne, poptávka je konstantní. Kdo tady ale nakupuje naprosto bezhlavě, je polská klientela, ti se války, nejen té íránské, ale i ukrajinské či jakékoli jiné, opravdu bojí. Češi a Slováci tolik ne, pro ně je to spíš jeden z motivů, ale ne ten hlavní. I kvůli polskému obřímu zájmu místní developeři nemají důvod zlevňovat, naopak. Dřív jsme měli na rozmyšlenou u projektu týden, teď má klient 24 hodin, jinak to koupí někdo jiný.

Možná se ten investorský zájem z Česka projeví až časem, kdy lidé začnou hledat další alternativu k Dubaji a skončí v Malaze.
Je to možné. Nicméně jeden dopad na nás Blízký východ má, a to, že obrovsky narostl v posledních týdnech zájem o krátkodobé pronájmy. Lidé, kteří dřív asi jezdili na Blízký východ, teď raději volí Evropu a co největší teplo, což je jižní Španělsko. Máme teď ve správě několik desítek apartmánů a poptávka přes Booking a Airbnb je až hysterická.

Mimochodem, vy sám s partnerem nepřemýšlíte o tom, že byste se sami stali developery či investory?
Zatím ne. Koupil jsme si nicméně penthouse v Torroxu, což kousek od Malagy. Stál nás báječných 250 tisíc eur, tedy zhruba šest milionů. Jenže je dva kilometry od pláže. Na život je to skvělé, ale na pronájem by to bylo složitější. Každopádně o investici do developmentu teď neuvažujeme.

A jak vlastně vnímá španělská společnost příval turistů a investorů? Není to důvod k pnutí? Občas čteme o protestech…
To se týká krátkodobých pronájmů, u nich to někdy skřípe. Ale za 14 let ve Španělsku jsem nezažil nic nepříjemného. I Španělé z vyšší střední vrstvy nemovitosti kupují. Takže je tu sice trochu pnutí kvůli krátkodobým pronájmům, ale i tam jsou změny, na které je třeba myslet: o tom si totiž relativně nově rozhoduje každé společenství vlastníků samo. A pokud se v domě dohodnou, že krátkodobé pronájmy nechtějí, tak tam nebudou. Všechno má dvě strany mince, i krátkodobé pronájmy. A jsou lokality a místa, kam se prostě nehodí. Nicméně obecně tady na jihu Španělska si uvědomují, že turismus je klíčová ekonomická věc, a nechtějí mu podrážet nohy.

Jinak v tomto směru je mimochodem lepší Airbnb, kde platí, že host hodnotí ubytování, ale i vy jako provozovatel hodnotíte hosta. Dá se tak docela dobře předejít nepříjemným návštěvám.

Asi je dobré ale upozornit, že i s Malagou se pojí některá rizika.
Je to jako všude, nic není dokonalé. Například tu jsou a zřejmě i nadále budou problémy s vodou, je jí málo. Zároveň jsou tu čím dál větší sucha přes léto. Obvykle naposledy zaprší v dubnu a pak mnoho měsíců nic. Když sem přijedete v létě na týden či dva, je to sluníčko a horko fajn, ale když v tom máte žít, také se vám to může přejíst a nemusí to každému vyhovovat.

Ještě mě napadá – starší byty neprodáváte?
Ne, soustředíme se na developerské projekty, kde dostáváme provizi od developerů, takže pro naše klienty děláme zdarma, nic od nich nechceme. Zároveň u starších bytů je spousta potenciálních komplikací, včetně toho, že se vám může stát, že takový byt pak nebudete moci krátkodobě pronajímat, neboť si to SVJ nepřeje, jak jsem už naznačil.

Takže my se jim zatím vyhýbáme, ale neznamená to, že se nedají najít krásné kousky. Jen to často vyžaduje investora, který opravdu ví, do čeho jde, a uvědomuje si, že mohou nastat problémy s parkováním nebo že lokalita má svá omezení. Navíc se u pronájmů zpravidla dostanete na nižší částky, protože ve starší zástavbě logicky nebude komunitní bazén, fitko, podzemní garáž. Ale na druhou stranu budete mít o dost nižší náklady na energie a služby.

Kolik ty činí?
Samozřejmě to záleží na velikosti a dalších věcech, ale zatímco u nových developerských projektů s moderní infrastrukturou a výbavou můžou být měsíční poplatky klidně 150 až 200 eur, ve starším činžáku to bude jen třetina této částky.

Obecně bych rád zmínil, že lidé, kteří si kupují apartmán tady ve Španělsku, si myslí, že hned první rok začnou mohutně vydělávat a že to celé bude neobyčejná byznysová raketa. To ale není pravda. První rok bývá spíš o dotování, protože měsíční poplatky platit musíte, ale platformy jako Booking vám ještě nepřihrávají klienty – jejich algoritmy pracují s hodnoceními a vy na startu žádné nemáte. Je to o postupné a trpělivé práci. A platí, že z pronajímání apartmánu na dobrém místě, který vás vyšel na 300 tisíc eur, si v čistém ročně odnesete přes 6 procent. Samozřejmě asi ne hned první rok, ale ve třetím už téměř jistě ano.