Na bývalém Twitteru, tedy na X, jej sleduje přes 12 tisíc lidí, k dalším několika tisícům promlouvá na LinkedInu, vystupuje v médiích. Často tepe ty, kteří slibují zázračná zbohatnutí a spekulativní investice do nemovitostí bez rozmyslu. Třiatřicetiletý Marek Cifr se v posledních letech stal jedním z nejvýraznějších hlasů na tuzemské realitní scéně. Ta jej spíš než pod jeho vlastním jménem ovšem zná pod nickem Nákupčí nemovitostí. „Nemovitostmi jsem obklopený od dětství,“ říká v rozhovoru pro CzechCrunch muž, který paradoxně žádnou nevlastní.

V létě sociální sítě například obletěla jeho polemika o tom, jestli je pořád ještě opravdu tak výhodné a rozumné, aby mladí jako jednu z prvních věcí udělali nákup investičního bytu. „Tak jen pro info – tohle BYLA vítězná strategie, kterou jsme s klienty realizovali i my. Ale slovíčko BYLA podtrhávám,“ napsal. A vyvolal s tím samozřejmě pozornost, jak to má ostatně rád.

„Mohlo by mně to být jedno, klienty mám, funkční podnikání taky. Jenže já vidím, do jakého průšvihu se řítíme. Problémy na realitním trhu můžou přerůst ve vážnou společenskou krizi,“ vysvětluje pro CzechCrunch, proč se snaží, někdy i s pomocí vtipu a někdy záměrně arogantně, o edukaci trhu a poukazuje na nepravosti typu fenoménu flipařů a různých školitelů.

On sám, i když je teprve v Kristových letech, už stojí v čele poměrně slušně rozjetého byznysu: majetnějším lidem spravuje jejich nemovitostní portfolia, založil realitní kancelář, pomýšlí na startup, který by se věnoval digitalizaci správy nemovitostí. Suma sumárům – ročně mu rukama projdou byty a domy za stovky milionů a k tomu znova začíná i s developmentem, byť ruku v ruce se svými klienty.

V Interview pro CzechCrunch popisuje nejen svou cestu do realitního byznysu a ke stavebnictví, ale i proč opouští s klienty okresní města, proč se naopak vrací tam, odkud v covidu odešel, i že je naprosto logické, aby nevlastnil žádnou nemovitost.

Sociální sítě vás znají jako Nákupčího nemovitostí, jak se ale Marek Cifr dostal k realitám?
Byla to souhra pracovních a životních náhod, která začala v rodině. Naši mají rodinnou stavební firmu, takže nemovitosti jsou moje téma odmala. Moje první hračka byl bagříček na pískoviště. Není náhoda, že jsem šel na stavební střední školu a pak pokračoval na stavební vysokou.

Takže jste vystudovaný stavař?
Ne. Studoval jsem dvě vysoké školy zároveň, ale obě jsem zabalil. Takže nemám univerzitní diplom. Na stavební fakultě v Brně neproběhla žádná revoluce v přístupu ke studentům a mě to začalo strašně ubíjet. A na podnikové ekonomické fakultě jsem měl pár střetů s profesorem na téma efektivita finančních trhů. Tak jsem si řekl, že mi to za to nestojí. A vlastně okamžitě na to navázala příležitost v developerské společnosti, kde jsem mohl spojit životní zkušenosti ze stavařiny, výstavby i obchodu.

Nemovitosti vám zjevně byly souzeny.
Je to asi moje životní štěstí – že jsem pořád v jednom oboru, akorát jsem přijímal různé pozice. Od přidavače na stavbě přes projekci, inženýring, prodej dřevostaveb… Vyzkoušel jsem si všechny segmenty oboru a nakonec jsem to dokázal sjednotit. Ve finále jsem ale dospěl k tomu, že chci podnikat sám a nemít nad sebou žádného nadřízeného.

Co byl ten pracovní zlom?
Nastoupil jsem do začínající malé developerské firmy o pěti lidech, která se postupně škálovala. Byl jsem tam ode dne číslo jedna a dělal jsem místo jedné funkce prakticky všechno. Takže rostl můj skillset, až po nějakých pěti letech přišel pocit, že už se není kam posouvat. To uvědomění přišlo na konci roku 2021.

Jakou roli v tom, kde jste nakonec skončil a jak vás zná veřejnost, sehrál covid?
Extrémní. To, co se dělo na začátku covidu, když přišel šok a nevěděli jsme, co bude, se strašně rychle překulilo do mánie. Tehdy jsem si právě řekl, že už toho mám plné zuby, skončil jsem v práci a aspoň na půl roku jsem s celým stavebním oborem zkusil seknout. Chtěl jsem hledat jiné cesty.

Jenže se začali ozývat bývalí klienti a kamarádi: „Chci něco koupit a potřebuji na to advokáta, technika, někoho na celý deal. Pojď tam se mnou.“ A já s nimi chodil. Udělal to nejdřív jeden kamarád, pak to řekl dalšímu a já najednou zjistil, že musím založit firmu a mít na to IČO, jak toho bylo hodně

Takže vás okolí vlastně dotlačilo zpátky do realitního byznysu?
Je to tak. Víte, v té krátké době, kdy jsem se chtěl z byznysu odpojit a kdy jsem se hledal, jsem četl jednu chytrou knížku o seberozvoji. A v ní stálo: „Pokud nevíte, co máte dělat, všimněte si, co po vás chce okolí.“ Takže bylo rozhodnuto. Řekl jsem si okay, budu nákupčí nemovitostí.

Pod tímhle titulem jste známý na sociálních sítích, ale vy toho děláte víc. Čemu všemu se dnes věnujete?
Nejsem na to sám, moje kolegyně má hodně podobný skillset jako já. Jádro naší práce je akvizice a správa nemovitostí pro klienty. Přijde investor s kapitálem, konzultujeme s ním investiční strategii, podíváme se na zbytek jeho portfolia – typicky nějaké akcie, dluhopisy, ETF – a bavíme se, jestli vstup do nemovitostí splní to, co od toho očekává, co do výnosů i rizik. Pak tyto lidi nějak profilujeme a jdeme nakupovat na trh.

Jak vypadá váš typický klient?
Není to úplně homogenní skupina. Má několik rovin, je to taková pyramida. Nahoře máte instituce, spolupracujeme s family offices, kdy přijde zadání od klienta, který má větší množství kapitálu. Cihla má často splnit funkci kotvy portfolia, snížit volatilitu, má jasné parametry na výnos. Je to částečně i konzultační byznys.

Pak jsou klienti, kteří už nějaké nemovitostní portfolio mají. Poslední rok je to asi největší část – děláme takzvané remodelace portfolií. Podíváme se, co mají, jak dlouho to drží, jak s tím pracují, jak navyšují nájmy, jak čerpají odpisy. Většinou rozhodneme: tohle už se vyčerpalo, dáme to pryč a za ty peníze nakoupíme něco jinde.

A pak je nejnižší level – lidé, kteří v tom ještě nic nemají. S námi koupí první investiční byt, pak druhý, třetí v rozumném časovém horizontu.

Takže se zaměřujete hlavně na investory do nemovitostí, ne na ty, kdo si chtějí zajistit vlastní bydlení?
Klienti jsou dvou typů – retail, který chce bydlet, a investoři. S retailem je těžká práce, jsou tam emoce. S investorem řešíte tabulku a jedete. Teď je to 80 % investoři, 20 % retail. Byť dřív to bylo opačně. Ale myslím, že se ten poměr postupně bude sbližovat.

Předpokládám, že investoři vám pak své nemovitosti nechávají i ve správě?
Asi 90 % akvizic je včetně naší správy. To dává možnost klientům dál s námi růst, komunikovat a portfolio modelovat. Když s klientem něco koupíme a pak ho ztratíme z dohledu, spolupráce končí. Takto můžeme naopak po roce napsat: „Cena vaší nemovitosti rostla o 14 % meziročně, je tam volná zástava, pojďme to využít na další nemovitost.“

Asi se k vám dostává spousta realitních nabídek, které se v inzerátech typu Sreality ani neobjeví.
To ano, ale jsme extrémně přísní, protože když si s námi koupíte cihlu a my ji máme ve správě, můžeme si tak koupit i problém. Proto 90 % nabídek odmítáme – developeři nebo prodávající nesplní naše due diligence, nedají podklady, je tam špatný technický stav nemovitosti, problémy s bankou.

Na trh musíte hledět v kontextu. V květnu 2023 jsme správně trefili, že jsme na realitním dně. Jako nákupčí nemovitostí, který měl na účtu spoustu peněz od klientů, jsem měl absolutní žně. Developeři byli na dně kvůli vysokým nákladům na kapitál, já za nimi přišel a řekl jsem: „Máme prachy, chceme byty se slevou 10 až 15 %.“ I v Praze to fungovalo. Tohle se za dva a půl roku úplně otočilo. Už nikoho nezajímáte. I proto se teď svým způsobem vracím do developmentu, nakupujeme na sebe bytové domy, pozemky a ty investiční příležitosti sami tvoříme.

A jste developer za sebe, nebo pro klienty?
Je to hybrid. Z developmentu jsem zmizel, protože jsem viděl, jak roste trh a klesají marže. Čísla, která jsme dělali v roce 2016, dnes určitě neuvidíte. Nicméně bereme peníze od klientů, něco koupíme, připravíme stavbu či rekonstrukci, ale rovnou se podepisují smlouvy o budoucí koupi s dalšími klienty v rámci našich klientů. Máme uzavřený řetězec a nepotřebujeme nikoho dalšího. Jen občas podobným způsobem kreditujeme jiné developery – když přijdou s projektem, který dává smysl, zajistíme mezaninovou část úvěru.

Vy byznysově operujete primárně v Brně a Jihomoravském kraji?
Brno, Praha, Ostrava. Pražané chtějí investovat primárně v Praze, Brňáci zase v Brně. Rádi ale klientovi portfolio mezi městy diverzifikujeme – každé město má jinou strukturu nájemníků, pozici ve výnosu a nominálním vstupu. Ale za poslední půlrok se to celkem rozhodilo a sami počítáme, co vychází jako nejefektivnější strategie.

Příklad Ostrava – začali jsme nakupovat v květnu 2023. Průměrná akviziční cena bytu byla 1,1 milionu za dvoupokoják v paneláku ve Výškovicích nebo Porubě. Plán byl správa nemovitostí, sedět na tom s klienty 10 let, udělat rekonstrukce, čerpat odpisy. Na začátku tohoto roku už mělo portfolio hodnotu 2,1 milionu za byt. Tak jsme to dali do prodeje, všechno bylo pryč za šest měsíců a průměrná prodejní cena byla nakonec 2,24 milionu. To máte čistý výnos 140 % bez finanční páky a se započtením výnosů z nájmů.

Kde je háček?
U nás žádný není, klientům jsme investici významně zhodnotili. Ale investoři, kteří to od nás kupovali, mají z nájmu jen 3% výnos. Jejich strategie je doplácet záporné cash flow a pak to někomu prodat dráž a vydělat na kapitálovém zhodnocení. Otázka ale je, jestli za pár let najdou někoho, kdo to koupí s výnosem na nájemném pod 1,5 %. Možná ano, ale já na to nechci vsázet svůj čas a peníze klientů.

Za poslední rok vyskočila spousta „nákupčích nemovitostí“. Spousta finančních poradců se přeškolila na realitní mentory prakticky přes víkend. Bouchají klientům hypotéky a prodávají jim nelikvidní nemovitosti. Skoro nikdy ale nedělají správu nemovitostí, které nabízí. Prostě kup a basta.

Je na místě mluvit o bublině nebo o přehřátém trhu?
Říkám tomu spekulativní nebo iracionální fáze trhu. Investování do nemovitostí funguje ve vyspělých státech déle než v České republice. Všichni tam tradičně řeší výnosové procento – nemovitost se totiž rovná assetu, který jednak roste na hodnotě, jednak generuje pozitivní cash flow. Nebo by to tak aspoň mělo být.

Právě tohle mě štve u těch rádoby mentorů – jejich strategie je „kašlete na výnos, hlavně že roste cena, za tři roky prodáte za double“. Nemyslím si, že to je zdravý přístup. Ani společensky, protože to rodí spousty spekulantů na jedné straně a spousty nešťastných na druhé.

Pokud do toho někdo jde s cílem kapitálového zhodnocení, nemá to na žádnou půjčku, kupuje za hotové, třeba pro své děti, tak proč ne.
Jasně, tohle dává smysl, když máte množství vlastního kapitálu, když tam jdete stoprocentně za cash. Ale ne s velkou hypotékou. Proto je teď největší meritum naší práce, že už nehledám nemovitosti pro lidi, ale spíš hledám lidi pro nemovitosti. Jde mi o to, že pokud se něco stane v nejbližších pěti letech, a já si to nepřeju, tak vy, když budete mít dostatečné příjmy a stabilitu, to s námi vydržíte. Nechci za několik let řešit stresový rozprodej investic.

A ten nastane?
Chystáme se na všechny varianty, neutrácíme všechny peníze, s klienty něco prodáváme a dáváme peníze do dlouhodobých finančních produktů mimo cihly. Abychom byli ready, až si řekneme, že se něco pokazilo a uvidíme spoustu bláznů, co se přepákovali. Pak bude šance zase něco se slevou nabrat do portfolia. Upřímně, je to naše sázka na příští dekádu.

Všichni ti mentoři, s nimiž se roztrhl pytel, rádi mluví o Ústí nad Labem či Mostě jako o skvělých příležitostech. To, hádám, necháváte být.
Absolutně, protože to nedává smysl. Tyhle lokality jsou totálně přeexponované investory. Podívejte se, kolik tam probíhá transakcí měsíčně. Když jsme prodávali byty v Ostravě s velkým ziskem, na otázku, kolik lidí se ozvalo, že to chtěli na vlastní bydlení, byla odpověď: nula. Všechno brali Brňáci a Pražáci na investici, typicky nějací absolventi školení.

V Ústí je to ještě dál – už osm, možná deset let místní nemají na koupi vlastního bydlení a akceptují vyšší nájmy. Naše strategie je opačná. Malá okresní města, okraje republiky odprodáváme. Stahujeme klientská portfolia do Prahy, Brna, Olomouce. Do Ostravy se vrátíme jen s pár pěknými projekty na pěkných místech.

Vy jste psal i na X, že se soustředíte na prémiovější segment.
Říkáme tomu, že boucháme Škodovku a superby, zkrátka vyšší střední třída. Naše byty v inzerci vždycky poznáte – mají vizuální styl, kvalitu, vyšší standard vybavenosti. Když někdo kupuje v paneláku v Mostě, je dopředu jasné, kdo budou nájemníci – velká fluktuace, sociálně specifická skupina. Chodí mi občas dotazy, jestli bych si nevzal do správy byty v Mostě s garancí nájmu. Říkám: „Když si spočítáte, jaký poplatek za správu bych vám musel účtovat, tak mně ještě budete doplácet. Možná vypadám jako Matka Tereza, ale zázraky nedělám.“

Vedle byznysu jste si ovšem vzal za své i tu edukaci trhu a boj s investičními mudrlanty. Tam to odbrzdil Libor Váka a pak nastoupili flipaři v čele s Maximem Ponomarenkem.
Libor Váka byl první, kdo to veřejně rozjel. Na něm ale musím opravdu ocenit, že to má jako promyšlený projekt. Jen nemůžu ale souhlasit s tím, co lidem říká – že hypotéka je nejhorší investiční nástroj a pak absolventům kurzů nabízet jiné finanční produkty s vyšší provizí. Víte, taky jsem nějak začínal – v letech 2015 a 2016 jsme dělali výkupy exekucí, zápůjčky, byl jsem v tom půl roku, než mi došlo, že to není dobré. Ale poučil jsem se a dal od toho ruce pryč.

Mě začíná štvát, jak se lidem pletou hlavy tvrzením, že jediná rozumná věc, kterou můžou udělat, je koupit si byt pomalu ještě při škole. I vy se proti vymezujete.
Vidím to podobně. Z čistě investičního hlediska to byla strategie, která ještě před pár lety fungovala takřka bez výhrad, to se ale mění s tím, o čem si tady povídáme. Pak je tu ale ještě jiný rozměr – spousta lidí to vezme doslova a koupí nesmyslnou špeluňku na základě rady finančního poradce. A tahle strategie „kupte investiční bydlení“ láme také sny na vlastní bydlení spoustě dalších lidí. Mají běžnou práci, rostou platově s inflací, jenže nemovitosti kvůli náporu spekulantů rostou rychleji. Ty křivky jdou od sebe. Dostávám se pak i před svými klienty do pozice, že je musím odrazovat od koupě.

Všude kolem nás ale převládá narativ, že nemovitosti jsou bonanza, která poroste dál a dál.
Nemovitosti jsou skvělý typ investice, ale musí to být s rozmyslem, za dobrých podmínek, mít plán. Jenže upřímně, na cihlách stojí nemalá část české ekonomiky a spousta lidí má zájem, aby situace byla taková, jaká je.

Sleduji americký realitní trh i jeho historii a je tady fenomén dvacátých let, kdy taxikáři dávali do zástavy taxíky, aby nakupovali akcie a nemovitosti na maximální páku. Skončilo to velkou ekonomickou krizí. Vnímám, že se dnes, a nejen v Česku, situace přibližuje. Čeští investoři jsou ale v módu: Párty nekončí, jedeme dál!

Přátelé, ujasněme si prosím můj postoj ke stavu realitního trhu 🙂

Nejsem medvěd a nečekám generační krach. Jen varovně zvedám prstík, neb v éteru je příliš mnoho lidí, kteří sice nezvládnou ořezat všechny pastelky v penále bez újmy na zdraví, ale mají ambici šířit podivné… pic.twitter.com/65zmkzVi8G

— Nákupčí nemovitostí (@CifrMarek) September 3, 2025

Začíná už z toho být i politické téma.
Piráti do toho šijou, uvidíme, co z toho bude. Opakovaně všechny, kteří si dělají nějaké finanční plány, upozorňuju, že jim v nich chybí jedna položka – po roce 2030 tam musí započítat nějakou novou nemovitostní daň. Demografická křivka je neúprosná – v tom roce půjde 300 tisíc lidí z pracovního trhu do důchodového systému. Zvýší se daňová zátěž, jinak to nepůjde. A protože na daně podnikatelů ani zaměstnanců nebude vůle sáhnout, zůstává ve hře jen majetek.

Vy sám taky investujete do realit?
Nemám ani jednu nemovitost.

Ani tu, kde bydlíte?
Bydlím v nájmu. Říkám to všem klientům – neinvestuji do nemovitostí z prostého důvodu. Celá rodina je namočená do stavebnictví, klienti investují do cihel jako diverzifikaci k podnikání. A tohle je mé podnikání – nemůžu mít firmu závislou na trhu a ještě tam jít s další vlastní investicí. Většina mého majetku je proto v dolarech, kryptu a akciích. Zbylé peníze jdou vlastně výhradně do vývoje našeho softwaru a do firmy.

V jakém směru?
Před rokem a půl vznikla naše realitní kancelář Realtio, která primárně obsluhuje stávající klienty. Za první rok tato kancelář realizovala transakce za 300 milionů. A s naší celkem hlubokou znalostí trhu jsme si nakreslili vývojovou mapu několika softwarových produktů, které to mají sjednotit. Primárně pro naši potřebu, pak rozmyslíme, jestli to neposkytneme i trhu. Ve světě je takzvaný proptech totální trend, v Česku po něm není stopa. A tohle nestojí málo, byť s AI je vývoj o dost jednodušší a rychlejší.

Stejně bych to do vás neřekl, že osobně žádné nemovitosti nevlastníte.
S přítelkyní a dítětem bydlíme v luxusním 2+kk v centru Brna s velkou terasou – 70 m² byt, 40 m² terasa, podzemní garáž. Hodnota 14 milionů. Kdybych koupil s 2,2 milionu vlastních korun a na zbytek měl hypotéku, měsíční splátka by dnes byla 63 tisíc, plus zálohy jsou 11 tisíc. Nebo budu dál platit 30 tisíc nájmu a zbylých 50 tisíc můžu posílat do jiných aktiv. V takové situaci není co řešit. Tohle je úvaha, kterou dělám se všemi klienty, co chtějí vlastní bydlení.