Ve světě bankovních manažerů se silné příběhy hledají těžko. Jde o obor sevřený opatrnou image stejně pevně jako bývá připnutá kravata ke krku úředníka za přepážkou. Hradbu zaměnitelnosti ale tu a tam někdo poruší. Třeba jako Jan Sadil, který řídil čtrnáct let Hypoteční banku a pak seděl pět let v nejužším vedení její mateřské skupiny ČSOB. Pohotový, vtipný, ochotný, srozumitelný. Ne náhodou dostal přezdívku Táta hypoték. Jenže od letošního února už není bankéřem, ale developerem, protože stojí v čele skupiny JRD svého známého Jana Řežába. „Asi nejvíc na to, co cítím, sedí, když řeknu, že to je osvěžující,“ říká ve velkém rozhovoru pro CzechCrunch.

Od července by mělo na hypotéky dosáhnout o něco víc lidí, protože Česká národní banka rozvolnila dosavadní přísná pravidla týkající se poměru příjmů a úvěrových splátek. Jaký to bude mít dopad na realitní trh? Koho poprosíme o komentář? Přece Honzu Sadila! Takhle nějak fungovala a vlastně pořád funguje novinářská zkratka – jestli si totiž někdo v posledních dvaceti letech vybudoval u veřejnosti pověst hypotečního znalce a experta, byl to Jan Sadil, protože coby dlouholetý šéf Hypoteční banky měl na rozvoji úvěrů na bydlení zásadní podíl.

U hypoték byl od samého začátku, když v roce 1995 nastoupil do Komerční banky jako hypoteční specialista. Tedy v době, kdy lidé ani pořádně nevěděli, co to hypotéka je. „Novináři mi vymysleli přezdívku Táta hypoték. A i když jsem hypotéky opravdu nevymyslel, určitou zásluhu na tom, že se z nich stal standardní produkt a lidé si je oblíbili, snad mám,“ vysvětluje s odkazem k své práci šéfa Hypoteční banky, kterou vedl v letech 2003 až 2017. Když se pak přemístil do představenstva celé ČSOB, kde dostal na starost retail, tedy její pobočkovou síť, nebylo to žádné překvapení.

Loni v září ale z největší tuzemské banky co do objemu vkladů (loni byla její bilanční suma 1,8 bilionu korun) odešel. Že by důvodem bylo, že se nestal jejím generálním ředitelem, odmítá, podle jeho slov se o nejvyšší funkci s nikým nebavil a prý by o ni ani moc nestál. Chvíli zvažoval, že by se pokusil ucházet o post šéfa České pošty, ale nakonec dal přednost spolupráci s předním pražským developerem Janem Řežábem. S tím ho pojí nejen letité přátelství, ale i podobný pohled na byznys – jestliže Sadil dostal nálepku Táta hypoték, o majiteli JRD se hovoří jako o Zeleném developerovi. „Výhodou je, že jemu to nevnutil žádný akcionář ani regulátor,“ připomíná Sadil, který v JRD Group působí od února jako generální ředitel.

V rozhovoru pro CzechCrunch se Jan Sadil rozpovídal nejen o pohnutkách, proč se rozhodl opustit (aspoň na čas) bankovnictví, ale i o trhu s nemovitostmi, o cenách bytů, o dalším směřování skupiny JRD nebo o soukromé základní škole Edisona, kterou před dvěma lety rozjela jeho manželka Pavla. A samozřejmě došlo i na hypotéky, protože je Jan Sadil pořád detailně sleduje.

V JDR jste už pět měsíců. Tak jak se cítíte?
Asi nejvíc na to, co cítím, sedí, když řeknu, že to je osvěžující. Je to úplně jiné prostředí, krok stranou ze stereotypu a z kolosu, který se valí. Když jste jeho součástí dlouhou dobu, možná vás už ani nenapadne, že by se dala udělat nějaká životní změna. Proto to beru jako osvěžení, které přišlo v zajímavý a správný čas. Měl jsem v ČSOB hotové to, co jsem chtěl dodělat. Kromě jiného třeba přebrandování Poštovní spořitelny. Zároveň ale platí, že prostředí developerů jsem znal, byť z jiné strany. Koneckonců se všemi developery jsem jednal jako šéf Hypoteční banky.

A ještě jedna věc mě napadá. Když jsem přišel před 22 lety do Hypoteční banky jako ředitel, nebyla o moc větší, aspoň počtem zaměstnanců, než je teď JRD. Měla tehdy nějakých 230 lidí, tady nás je zhruba 160.

Ale pak jste měl na starost retail celé skupiny ČSOB, to je přece jiná liga.
Byly to necelé čtyři tisíce lidí. Ale kdo ví, kam se JRD rozroste. Ač tak firma začala, už dávno nejsme jen rezidenční developer, stavíme i druhý pilíř ze slunečních a větrných elektráren a máme i náš startup na plazmové zplyňování odpadu. Pokud se podaří ho dotáhnout do komerční realizace, na čemž pracujeme, může zbylé dva pilíře úplně zastínit.

Nebyla právě tahle pestrost a možnost vykročit do jiných byznysových vod důvod, proč jste na nabídku od Jana Řežába kývl?
Upřímně, já jsem nevěděl, co budu dělat. Když jsem loni na podzim odešel z bankovnictví, měl jsem plán, že zůstanu nějakou dobu doma, že budu víc s rodinou, než syn odjede na studia v zahraničí.

Opravdu jste neměl nic domluveného? Ani vám nic nehlodalo hlavou?
Věřte mi nebo ne, ale bylo to tak. V pátek odpoledne jsem udělal ve čtyři hodiny rozhovor s Jardou Maškem pro Hospodářské noviny, v pět jsem za sebou zamkl kancelář, klíče jsem předal asistence, u východu odevzdal kartičku a nevěděl jsem, co bude. Nebo takhle, věděl jsem, že minimálně na nějakou dobu končím s bankovní dráhou. Chtěl jsem být pár měsíců doma a kartičku do ČSOB vyměnit za kartičku do fitka. A opravdu jsem se čtyři měsíce snažil denně hýbat.

Neříkejte mi, že jste čtyři měsíce nic nezkoušel, nejste ten typ.
Lákadlo pro mě byla Česká pošta a tehdy vypsané výběrové řízení na generálního ředitele. Poštu jsem dobře znal skrze Poštovní spořitelnu, znal jsem její prostředí i lidi. Ale pak jsem si řekl, že bych chtěl zkusit něco jiného než znovu velkou korporaci.

Takže jste se ani nepřihlásil?
Ne. Měl jsem posbírané všechny informace, měl jsem připravený šanon s podklady, měl jsem domluvené lidi, kteří by mně pomohli sestavit strategii, ale v určitou chvíli mě to nadšení opustilo. A do toho přišla esemeska od Honzy Řežába, jestli se nechci pobavit o tom, jak bychom společně mohli dělat svět lepší. A nějak to secvaklo. Mimochodem – když jsme zmiňovali ty počty lidí, tak platí, že ať máte tisíce lidí, nebo 200, některé věci je třeba dělat podobně. Máte nejužší partu spolupracovníků a v korporaci jsem se naučil mnohému, co sem můžu přinést. JRD se za poslední dva roky skoro ztrojnásobilo, tak už potřebuje některé prvky korporátu, čímž tedy nechci vystrašit své kolegy, ale tak to je.

Ne všechno, co vzniklo v korporátních procesech, je špatné.
Jsem rád, že to říkáte, protože to je pravda. Jeden příklad – teď jsme měli poradu a řešili jsme IT bezpečnost a strategii v této oblasti. Jde zrovna o téma, jemuž se v bankovnictví naučíte dobře rozumět a pochopíte jeho důležitost. Takže třeba v této oblasti můžu být svými korporátními zkušenostmi docela přínosný.

Ještě bych se vrátil k ČSOB. Opravdu jste nikdy nepomyslel na to, že byste byl její šéf? Nehrálo to ve vašem odchodu roli?
Nemusíte mi věřit, ale já jsem v posledních několika letech na tohle téma s nikým nemluvil. Nějaká zmínka byla, když jsem v roce 2019 nastoupil do představenstva ČSOB a mluvili jsme s tehdejším šéfem banky Johnem Hollowsem o tom, co jednoho dne bude, až on nebude.

Jsem hrdý na to, že jsem ve své kariéře nemusel nikde klepat na dveře a hlásit se, že chci být šéf toho a toho, vždycky nabídka přišla a nějak se to vyvinulo. Když jsem stál v čele Hypoteční banky, vyzkoušel jsem si, jaké to je být CEO banky. V představenstvu jsem zase okusil, jaké to je šéfovat retailu, který je strojem pohánějícím banku. Navíc jsem duší spíš obchodník a nevím, jestli by mě naplňovalo jezdit každý týden na porady do Bruselu. Moje osobní hodnota je svoboda.

A peníze? Ty už asi ve vašem postavení nehrají roli, co?
Peníze pro mě už několik let nehrají roli, kvůli nim do práce nechodím. Mám kde bydlet, mám na to, abych zaplatil dětem dobré školy, a o moc víc toho nepotřebuju.

Měl jsem v kariéře obrovské štěstí, do Hypoteční banky jsem nastoupil hodně mladý, bylo mi třiatřicet, když jsem ji začal řídit. Můj tehdejší šéf Pavel Kavánek jako CEO ČSOB mě nijak nemikromanažoval, měl jsem důvěru a obrovskou možnost dělat věci, jak chci. Mě to strašně bavilo. Když jsem pak nastoupil do boardu ČSOB, kde sedí osm lidí, tak to byla… zase jiná zkušenost. Takže nabídka od Honzy, že bych mohl JRD řídit a dělat si věci po svém, mě zaujala. Navíc jsme zjistili, že jsme v mnohém spolu dost sladěni a vidíme svět podobnýma očima.

Když někdo přestoupí z velké korporace do menší firmy, často zmiňuje jako největší změnu rychlost a flexibilitu. Co vy?
Když se ptáte na rychlost, napadnou mě tři věci. První je hodně praktická – mám to do práce z domova 7,5 minuty tramvají. To je bomba. Druhý bod je neuvěřitelná pomalost procesu povolování staveb. Znal jsem nářky developerů, jak všechno trvá, ale bral jsem je jako určitý obchodní příběh, který potřebují šířit. Teď to vidím na vlastní oči a je to šílené. V bance, kde máte stovky poboček a miliony klientů, se neustále něco děje, pořád něco řešíte a v tomto směru dokáže být retailová banka vlastně mnohem akčnější prostředí. Třetí moment je samozřejmě rychlost rozhodování tady ve firmě. A vlastně nejen u nás. Hodně pracujeme s různými investory, kteří s námi jdou do projektů, a překvapilo mě, že jim stačí hodinové jednání, kde položí několik přesných otázek, a velmi často pak na místě rozhodnou o stamilionových investicích.

Když ale člověk sleduje váš LinkedIn, vy jste hypotéky tak úplně neopustil. Často a rád se k nim vyjadřujete. Ostatně říká se vám Táta hypoték.
Jako malý jsem závodně lyžoval a dodnes si rád jdu zajezdit. Jsou prostě věci, které se do vás vpijí. Hypotéky byly příčinou, proč jsem se dostal do bankovnictví. Užil jsem si to nejkrásnější období v oboru. Novináři mi vymysleli přezdívku Táta hypoték. A i když jsem hypotéky opravdu nevymyslel, určitou zásluhu na tom, že se z nich stal standardní produkt a lidé si je oblíbili, snad mám. Každý máme nějaké ego, takže se tomu nebráním. S byznysem hypoték jsem pořád propojený, je to něco, co ovlivňuje i poptávky po našich bytech, takže jsem rád, že jsem se neodstřihl.

Pro JRD ale momentálně hypotékáři nejsou asi klíčová klientela, ne?
Hypotékáři na našich projektech téměř zmizeli. To vám ale řekne skoro každý. Hypotéky se svou cenou i přísnými kritérii DSTI, tedy poměrem výše splátek vůči příjmu žadatelů, staly velmi těžko dostupnými. Všichni teď navíc vyčkávají, a to ze dvou důvodů. Jeden je, že hypotéky byly ještě nedávno za procento a lidé svorně doufají, že se inflace uklidní a sazby půjdou z pěti až šesti procent dolů. Druhým důvodem vyčkávání bylo chystané zrušení DSTI od července. Určitě to nějaké skupině klientů pomůže, ale třeba bydlení v Praze je a bude drahé, koneckonců i kvůli složitým a zdlouhavým procesům.

Všichni teď zmiňují nájemní bydlení v této souvislosti…
Ano, všichni o tom hovoří a vypadá to, že nájemní bydlení se stane větším standardem než dosud.

Jenže představa, že podobně jako v Berlíně bude víc lidí bydlet v nájmech, je podle mě iluzorní.
Vidím to podobně, koupit si vlastní byt zůstane preferovanou cestou. Máme to v sobě. Kde bydlím, tam je můj hrad. A když se vrátím do své bankovní praxe, kvalita hypotečních portfolií tohle potvrzuje. Tady neexistuje to, co dělají Američané, kteří když nechtějí splácet, prostě předají bance klíč od baráku a odejdou. U nás je bydlení osobní věc a lidé, kteří se dostanou do problémů, přestanou splácet hypotéku až jako to úplně poslední.

Zmínil jste zdlouhavost povolování staveb, hlavně tady v Praze. Na to žehrají všichni. Bylo to největší překvapení po nástupu do JRD?
Řekl bych, že jo, protože když se bavíte v roce 2023 o už rozjetém projektu, že ho snad budete kolaudovat v roce 2028, je to hrozivé. Nejde o to, že by samotná stavba trvala tak dlouho, tu máte do dvou let hotovou, ale papírování, které jí předchází, je martyrium a trvá mnohem, mnohem déle. Jsem tu krátce, ale už jsem slyšel tolik příběhů, kterým se mi ani snad nechce věřit. A vlastně o nich ani nechci mluvit, abychom nepovzbuzovali lidi k tomu, aby takové věci dělali. Všichni mluví o tom, že se musí stavět, ale chraň bůh, aby se stavělo na vedlejší parcele.

Jenže Praha musí růst, jinak to nejde. Navíc za JRD můžu říct, že nestavíme domy, které by byly nějaké obludy a kolem kterých bychom všechno vybetonovali a nazdar. Chceme přinášet nějakou hodnotu. A když kus území zabereme, snažíme se to jinde kompenzovat. Sám zkušenosti ze zahraničí moc nemám, ale od kolegů i známých slýchám, že třeba v Německu, když je v územním plánu napsáno, že tady se bude stavět, tak prostě stavíte. To je u nás bohužel o dost složitější.

Majitel Central Group Dušan Kunovský se nechal slyšet, že situace na realitním trhu se obrací, že se probouzí poptávka. Máte stejné signály?
Vidíme to podobně, ale je nutné připomenout, že jdeme z velmi nízkých hodnot. Na bouchání šampaňským to zatím není. Pořád čekáme, až se sníží sazby a pořádně se rozjede hypoteční trh.

Kdy to bude?
Snažím se být opatrný, to jsem se v byznysu naučil. Určitě bych nečekal, že letos dojde k nějakému výraznému uvolňování. Jsme v půlce roku, čekají nás dva měsíce prázdnin, kdy se nic nestane, a než se v září rozkoukáme, máte konec roku. Dramatické změny sazeb letos nebudou.

Před dvěma lety byly hypotéky s dvouprocentním úrokem, teď jsme někde mezi pěti a šesti procenty. Jaká je zdravá sazba?
Na takové otázky se bráním odpovídat, protože úroková sazba je výsledek určité rovnice. Musíte sledovat, co je na depozitech, jaká je inflace… Kdybyste mě mučil, řekl bych, že pokud se obecně má za to, že přirozená cena peněz jsou dvě procenta, přirozená úroková sazba na hypotéce by v takové situaci byla někde mezi třemi a čtyřmi procenty. Bankovní marže kolem procenta a půl je za mě správná a přiměřená.

Není útlum na realitním trhu, který kolem sebe vidíme, prospěšný a očistný?
Přibývá nabídek na odkup projektů, na některé se koukáme. To je změna oproti minulosti. Ale k velkým poklesům cen nedojde. Jednak kvůli cenám materiálů, jednak kvůli délce povolování. A i proto, že situace, ve které se nacházíme, není ekonomická krize, ale spíš něco jako technická recese. V podstatě nemáme nezaměstnanost, která je pro vývoj realitního trhu klíčová. Když lidé přicházejí o práci, ceny bytů a domů padají. To se ale neděje.

Ale když jsem koukal, co nabízí JRD, tak třeba u projektu Kamýk inzerujete byty se slevou. Z toho bych soudil, že se to asi moc dobře neprodává.
Nemá cenu si něco nalhávat, byli bychom rádi, kdyby se Kamýk prodával o něco lépe. Ten projekt má svá specifika, čerstvě tam vede tramvaj a my ještě ani nejsme ve fázi hrubé stavby, takže se z toho zároveň nehroutíme. Na to je ještě čas. Jinak dokončujeme výběrové řízení na dodavatele luxusnějšího a menšího projektu Bella Vista v Troji, tam je zájem silný. Hodně věcí je teď v přípravě, ale my se víc a víc koukáme, kde bychom mohli postavit ne jeden činžovní dům, ale spíš vytvořit celé území, postavit nějakou čtvrť.

Mimochodem, když jsem zmiňoval, že přibylo developerských projektů, které jsou ke koupi, totéž platí i pro energetiku. Na posouzení nám toho chodí dost. Hlavně solární elektrárny. Koukáme se na to ale podobně, zajímá nás především to, kde můžeme naplno ukázat, co umíme. Tedy získat vhodný pozemek a o zbytek se postarat sami. Ale nebráníme se ani projektům, které už mají všechno vyřízené a stačí jen začít stavět.

Je to i u větrné energetiky, které se věnujete též?
Mně se líbí větrníky, jsem v tom asi zvláštní. Neříkám, že jsem nadšený, když v Rakousku na obzoru vidíte jen větrníky, ale když jsou tu a tam, přijde mi to fajn. Naopak. Je to technologický zázrak, fascinují mě. Koukáme se na ně také, už teď jich máme třináct v portfoliu, ale je to s nimi složitější, obce se tomu často brání.

A co projekt na plazmové zplyňování odpadů, který Jan Řežáb dlouhodobě financuje?
Vyzkoušeli jsme náš velký reaktor v provozu a máme dobré výsledky, teď bychom ho ale potřebovali otestovat ve skutečném zápřahu. A to nám prostory vědecko-technického parku, který je navíc umístěný v chráněné krajinné oblasti, neumožňují. Pracujeme tak na tom, abychom ho umístili do skutečného komerčního provozu, třeba v nějakém průmyslovém areálu. Už dokonce probíhají jednání s konkrétními zákazníky a předpokládáme, že v horizontu zhruba jednoho roku bychom mohli technologii uvést do komerčního provozu.

Přivádí mě to ale ještě k jedné myšlence související s tím, proč jsem do JRD šel. Jsme známí tím, že hodně věříme udržitelnosti a ekologii. A super je, že to vychází z Honzova přesvědčení a z jeho světonázoru. Není to něco, co by mu nadiktoval akcionář nebo regulátor.

Vy jste Táta hypoték, on má přezdívku Zelený developer. A spojuje vás i to, že když jste s manželkou před dvěma roky rozjížděli soukromou základní školu Edisona, právě Jan Řežáb vám nabídl svou nemovitost, kde sídlíte. Jak se vlastně Edisoně daří?
Máme úplně plno, což ukazuje, že to moje žena Pavla asi nedělá špatně. Školou i prací žije, i když už teď říkala, že se těší na prázdniny. Prý si myslela, že vytisknout vysvědčení bude menší problém. Ale vážně, mám radost, jak se škola zabydlela. Když tam dnes jdu, mám z toho takový útulný pocit. Předloni, když jsme ji otevřeli, bylo všechno čerstvě dostavěné a opravené a bylo to znát, stavba byla ještě cítit. Teď už ne. A sešlo se to skvěle i lidsky, aspoň z toho, co mohu jako poučený pozorovatel soudit.

A nebudete se rozšiřovat?
Úvah je víc. Třeba proto, že budova, ve které škola je, není důstojná pro místo, kde se nachází. Takže v JRD uvažujeme, co by se takhle na metru dalo udělat. A Pavla sama říká, že by se jí líbilo Edisonu aspoň trochu rozšířit. Teď to je základní škola s prvním i druhým stupněm. Ale jak ještě loni manželka odmítala jakékoli myšlenky o střední škole, tak poté, co jsme letos všichni viděli, jak tisíce žáků řešily, že neměly kam jít, už myšlenku na střední školu neodmítá. Určitě to ale není na pořadu dne pro příští nebo přespříští rok. Škola teď praská ve švech. Tam se už nic nevejde.

Když jste zmínil, že v JRD uvažujete, co s objektem, kde teď škola sídlí, tak s ohledem na délku povolovacích procesů v Praze, které teď dobře znáte, je jasné, že Edisonu asi jen tak vyhazovat nebudete, co?
Ano, toho se nemusíme bát.