Hypotéky míří k šesti procentům, ministerstvo zdvihlo varovný prst. Proč zdražují, když ČNB sazby nezvedá?
Hypotéky zdražují, přestože ČNB sazby nezvedá. Jejich cenu totiž určují hlavně finanční trhy, inflace a očekávání dalšího vývoje ekonomiky.
Baví vás články CzechCrunche?
Vídejte je na Googlu častěji.
Průměrná nabídková sazba hypoték v říjnu vystoupala na 5,79 procenta a roste už sedmý měsíc. Od března se zvýšila téměř o celý procentní bod. U modelového úvěru na 3,5 milionu korun to znamená růst měsíční splátky přibližně z 20 200 na 22 100 korun. Ministerstvo financí proto banky kritizuje. Upozorňuje, že hypotéky zdražují, přestože základní sazba České národní banky neroste. Resort začal situaci analyzovat a žádné případné opatření zatím nevyloučil.
Cena hypotéky se však neodvíjí pouze od aktuální sazby ČNB. Ta ovlivňuje hlavně krátkodobé peníze, zatímco banka klientovi obvykle garantuje stejný úrok na tři nebo pět let. Důležitější jsou proto víceleté tržní sazby neboli úrokové swapy. Ty zjednodušeně ukazují, kolik stojí zajištění pevného úroku na několik dalších let. Promítá se do nich očekávaná inflace, budoucí kroky ČNB i nervozita investorů.
Cena tříletých peněz na trhu od února vzrostla téměř o 1,4 procentního bodu, zatímco hypoteční sazby přibližně o jeden procentní bod. Náklady bank tedy rostly rychleji než jejich nabídky klientům. Současné zdražení proto nelze vysvětlit pouze snahou zvýšit marže. Rozdíl je patrný také mezi fixacemi. Jednoletou hypotéku banky nabízejí v průměru za 5,42 procenta, desetiletou už za 6,35 procenta.
Za růstem tržních sazeb stojí hlavně geopolitická situace, dražší energie a obavy, že inflace zůstane zvýšená déle, než se čekalo. Část skládačky tvoří také hospodaření státu. Vláda pro příští rok schválila rozpočet se schodkem 386 miliard korun, letos přitom plánuje deficit 310 miliard.
Samotný schodek sazbu konkrétní hypotéky neurčuje. Vyšší výdaje ale mohou podporovat inflaci, zatímco stát si musí více půjčovat a nabídnout investorům dostatečně vysoký výnos. To se postupně promítá také do ceny peněz pro firmy a domácnosti. Finanční trh totiž oceňuje především to, jak se budou sazby a inflace vyvíjet v dalších letech, nikoliv pouze jejich dnešní úroveň.
Ministerstvo financí tedy není pouze pozorovatelem hypotečního trhu. Jeho rozpočtová politika patří mezi faktory, které ovlivňují očekávání investorů i rozhodování centrální banky. Veřejný tlak může otevřít debatu o maržích bank, cenu dlouhodobého financování však sám nesníží. Největší test přijde při refinancování. Letos mají končit fixace hypoték přibližně za 470 miliard korun, příští rok za 530 miliard a v roce 2028 nejméně za 600 miliard. Banky tak budou bojovat o velké množství klientů, kteří mohou svůj úvěr převést ke konkurenci. Právě silnější souboj o tyto domácnosti může výsledné sazby stlačit více než politický tlak.
Průměrných 5,79 procenta navíc představuje veřejnou nabídkovou sazbu, nikoliv úrok, který nakonec získá každý žadatel. Domácnosti s dostatečným příjmem, nižším zadlužením a dobrou platební historií mohou při vyjednávání dosáhnout na lepší podmínky. Obava ministerstva financí z dostupnosti bydlení je oprávněná. Vysvětlení, že hypotéky zdražují pouze kvůli bankám, je ale příliš jednoduché. Jejich cenu dnes zvedá především dražší financování, inflace a očekávání trhu. Trvalejší cestu k levnějším úvěrům proto představují stabilní ceny, důvěryhodné veřejné finance a silná konkurence mezi bankami.
