Průkopník na poli investic do průmyslových nemovitostí Milan Kratina si připomíná cenné byznysové jubileum: jeho fond Accolade Industrial Fund slaví deset let existence, během kterém svým investorům vydělal zhruba 12 procent ročně a dnes spravuje přes 40 miliard korun. Devětatřicetiletý byznysmen, který začínal kariéru brigádou v CzechInvestu, k tomu říká: „Šance znásobit se je veliká. Z miliard eur už se roste mnohem snáz než z nuly.“

Milan Kratina rád zdůrazňuje, že není typickým investorem a že světu financí vlastně moc nerozumí. „My jsme vlastně tlupa milovníků průmyslových hal,“ směje se v rozhovoru pro CzechCrunch, který je součástí série Money Makers, v níž představujeme významné postavy zdejší investiční scény v méně formálním pohledu. A dodává, že k obdivu k halám se dostal už v mládí: „Svým způsobem za to mohlo automobilka Toyota. Pocházím z Kolína a když jsem byl na gymplu, otevírali u Kolína její továrnu. V regionu se tím hodně žilo a já to poměrně zblízka sledoval.“

V Accolade je klíčovou postavou spolu s investorem Zdeňkem Šoustalem a společně se stali tak trochu synonymem pro výstavbu a investování do průmyslových a logistických hal. Společnost působí kromě Česka i v Polsku, Německu či Španělsku, každopádně regionem, na kterém „se udělala“ je Karlovarský kraj. Ostatně Accolade bylo několik let klíčovým sponzorem i karlovarského filmového festivalu.

V rozhovoru pro CzechCrunch Kratina, kterého časopis Forbes řadí mezi 30 nejbohatších Čechů, popisuje, jak smýšlí o výchově dětí, jak se dostal k investování i že je ve hře, že Accolade bude působit nejen v Evropě, ale také na jiném kontinentu.

Je to deset let, co jste spustili Accolade Industrial Fund. Pokud byste měl vypíchnout jedno poučení, co by to bylo?
Že nic není nemožné. Zní to možná trapně, ale když jsme začali budovat fond, nikdo nevěřil, že může v České republice vzniknout velký nemovitostní fond kvalifikovaných investorů. Většinou se jely dluhopisy. Dnes, co se týče hodnoty aktiv, jsme na více než 40 miliardách korun a jsme patrně největší fond ve střední Evropě a jeden z největších v celé Evropě. Během deseti let fond svým investorům přinesl zhodnocení cirka 12 procent ročně.

Vy jste už před těmi deseti roky věděl, že chcete být největší?
Vždycky jsem chtěl dělat velké věci. Kdybyste se mě před 10 lety zeptal, jak velké to bude, řekl bych že obří, že asi i mnohem větší, než je to dneska. Tahle ambice tam byla, znal jsem trh průmyslových nemovitostí od roku 2007.

Ale investiční rozměr jste přece neznal?
Neznal, a to je důležitý moment. Nejsme typický investiční fond, jako je velká řada nemovitostních fondů na světě. Ty vznikají tak, že si někdo řekne, že umí sbírat peníze a je mu vlastně jedno, kam je pak pošle, hlavně když se zhodnocují. To je přemýšlení finančního světa. Svět Accolade je ale svět průmyslových hal, rozumíme jim výrazně víc než penězům. My jsme vlastně „tlupa milovníků průmyslových hal“. Které jsou, jak rád s nadsázkou dodávám, krásně, čistě funkcionalistické a pěkně krabicoidní.

Co vás k nim přivedlo? Neříkejte, že jste od dětství toužil po průmyslových halách.
Svým způsobem za to mohlo automobilka Toyota. Pocházím z Kolína a když jsem byl na gymplu, otevírali u Kolína její továrnu. V regionu se tím hodně žilo a já to poměrně zblízka sledoval. Jinak jsem se k průmyslovým halám ale dostal úplně náhodou, ještě na vysoké škole jsem nastoupil do CzechInvestu na brigádu. A měl jsem možnost dostat se v něm k zajímavým věcem, které mi otevřely oči.

Takže vy jste na začátku chtěl mít haly, ne zhodnocovat jiným lidem peníze?
Jasně, Accolade měl být spíš prostředek pro akumulování hal. Můj původní byznys plán byl ale ještě jiný – sehnat pozemky a prodat je s projektem. Firmu jsem založil v roce 2011, ještě pár let před fondem, a sledoval jsem třeba Škodovku, která říkala, že budou dělat SUV. Došlo mi, že v Boleslavi není kapacita, ve Vrchlabí dělali převodovky a že je tutovka, že to budou Kvasiny. Na to člověk nemusel být génius. Takže jsem postupně v okolí vytipoval pozemky, vlastnilo je pět rodin a šlo o 10 hektarů v Lipovce u Rychnova nad Kněžnou. Rodiny jsem musel přesvědčit, že dává smysl udělat jedno územní rozhodnutí a parcely scelit. Když v roce 2013 Škodovka oznámila, že v Kvasinách se bude vyrábět Kodiaq, měl jsem projekt a byl jsem někdo, kdo držel jediný park, kde šlo dodat halu do roka.

Má někdo u vás v rodině vztah k investování nebo k byznysu?
Moc ne, oba rodiče dělají chráněné bydlení a sociálně terapeutické dílny. Z investičního světa ale byl můj děda, byl to investiční profík, různě přesouval peníze po záložnách podle toho, která zrovna zvedla sazby, a pak čekal na vyplacení vkladu po tom, co lehly.

V Accolade zhodnocujete spoustu peněz spoustě bohatých lidí. Jaký jste ale vy investor?
Předně já vůbec žádný investor nejsem. Ke všemu se snažím přistupovat s určitou mírou pokory. Když chcete investovat, měl byste znát to, do čeho investujete, mělo by vám to dávat smysl, bylo by dobré číst rozvahy a výsledovky. Na to v současnosti nemám čas, takže se aktivně investování nevěnuju. Co občas dělám, je, že investuju přes naše partnery nebo letité investory v Accolade. Už se dobře známe, věřím jim, a když má někdo třeba fond zaměřený na umělou inteligenci, tak u něj diverzifikuju. Ale je to hodně marginální.

A co jiné nemovitosti? Třeba rodinný dům?
O bydlení vám můžu vyprávět a pochopíte, jaký jsem investor. Svůj první byt jsem koupil na severu Prahy, ale mohl jsem tehdy koupit i jiný na Žižkově, protože tam jsem předtím bydlel a měl to tam rád. Bylo to v době, kdy jsem se chystal rozjet Accolade, takže jsem moc peněz neměl. A říkal jsem si: mám variantu na severu Prahy za 2,5 milionu, bylo to 2+kk, 56 metrů, anebo druhou variantu za šest milionů, 90 metrů na Žižkově s výhledem na Hrad. Rozhodl jsem se konzervativně, hypotéka na 5,5 milionu mě děsila. Výsledek? Byt na severu Prahy má dneska hodnotu do šesti milionů a ten na Žižkově? Možná 18 milionů. Takže úplně správný investiční čich jsem tehdy neměl.

Máte tři děti, snažíte se jim nějak vštěpovat hodnotu peněz? Vedete je k tomu?
Tohle je téma, o kterém se hodně bavíme třeba i s našimi investory. Člověk vlastně díky fondu pozná spoustu lidí, kteří jsou významně starší a mají už třeba i vnoučata. Koukám se, jaké mají rodinné smlouvy či ústavy. A shoduju se s jedním z našich investorů, který říká, že hladový vlk běhá nejrychleji. To se nějak rozumně snažím a budu snažit přenést i na své děti. Narazil jsem ale na zajímavý problém – jak se dnes všechno platí bezhotovostně, děti mají jen málo příležitostí si fyzicky osahat peníze a díky tomu si uvědomit jejich hodnotu. I proto se s nimi s manželkou snažíme tu a tam jít na nákup a platit fyzicky bankovkami. Všechno je dnes hrozně instantní, nejen placení, ale třeba i doprava – vždyť my děti všude vozíme, máme o ně pořád strach, ale možná jim tím často spíš škodíme.

Děti kvůli nám žijí v extrémně kontrolovaném prostředí. Vzpomínám si, že když mi bylo šest let, šel jsem v Kolíně do lidušky 20 minut přes město, pak jsem šel 20 minut zpátky, nasedl jsem na autobus a jel domů na vesnici za město. To všechno bez mobilu a sám. Dneska mám pocit, že by to minimálně vyvolalo znepokojené otázky, kdybyste nechal malé dítě jít přes město samotné.

Zároveň mnoho úspěšných lidí říká, že to jsou právě děti a rodina, co je jejich největší investice.
Souhlasím, je to nejdůležitější projekt v životě. Jsou to jediné, co po naprosté většině z nás zůstane, všechno ostatní je pomíjivé.

A co firma? Tu nevnímáte jako dítě?
To je něco trochu jiného. Obrazně možná ano, ale v kontextu toho, co jsem říkal, se to nedá srovnávat. Je to práce, chci, aby byla smysluplná, a tak věnuju firmě hodiny a hodiny svého životě denně, je pro mě extrémně důležitá. Ale emočně není na stejné úrovni s rodinou. Spíš je to taková sportovně pracovní emoce. Hokejista také chce vyhrát mistrovství světa, to ho definuje, ovšem jinak než rodina.

Zároveň, když se za prací člověk ohlédne, věnujeme jí často víc času než rodině.
To ano, ale zase pro evropské rodiče je výhoda, že máte volné víkendy, což třeba v Asii všude říct nemůžou, nebo máte aspoň měsíc dovolené, což zase nemůžou říct v Americe. Máme tu i celkem dost svátků. Když to sečtete, máme se dobře. Jestli to je pozitivum pro Evropu jako kontinent, to nevím, ale pro nás, co máme rodiny, to vytváří šanci vidět děti více.

Teď slavíte první dekádu fondu Accolade a je vám devětatřicet. Až se budeme bavit za dalších deset let, vám bude devětačtyřicet, ale co firma?
Přesto, že za sebou máme pěkný kus práce, jsme vlastně pořád na začátku. Já i firma. S podnikáním jsem začal, když mi bylo 26 let, teď mi je 39 let, a to je přece fajn. Šance znásobit se je veliká. Z miliard eur už se roste mnohem snáz než z nuly. Základní otázka je: Bude ekonomika a podnikání v Evropě potřebovat další prostory? Pokud ano, my prostě porosteme. A současný vývoj na trhu tomu více než nasvědčuje.

Takže zůstáváte v plánech v Evropě? Třeba Blízký východ vás neláká?
Řekněme, že jisté úvahy a rozpravy nad geografickou diverzifikací mimo Evropu probíhají.

Nemůžu být moc konkrétní, ale je jasné, že směrem na východ to nepůjde. A to bych ani nechtěl, protože jestli mě něco štve, tak když někdo připomíná, že jsme malá země a že jsme východní Evropa. Není to tak. Byli jsme tisíc let součástí západu a pak jsme na 40 let patřili na Východ, ale už jsme znovu Západ. Žádná Eastern Europe, to je urážka.