Andrej Babiš proslul – vedle mnoha jiných kuriózních vyjádření – výrokem, že „Karlovarský kraj je nejhorší kraj historicky ve všem“. Když se Milan Kratina prochází po pulsující kolonádě Karlových Varů, kde je v plném proudu 57. ročník filmového festivalu, jen se té vzpomínce zasměje. Jeho investiční skupina Accolade v kraji za deset let proinvestovala 7,5 miliardy korun a aktuálně má ve výstavbě nemovitosti v hodnotě dalších zhruba devíti miliard. V součtu jde o haly a továrny o rozloze přes 600 tisíc metrů čtverečních. A když před lety vypadl ČEZ jako generální partner festivalu, bylo právě Accolade jednou z firem, které Jiřímu Bartoškovi podaly pomocnou ruku. „Je to úspěšný příběh,“ směje se osmatřicetiletý miliardář v rozhovoru pro CzechCrunch.

Halywood. To není pravopisná chyba, ale záměr. Přesně takový je hlavní slogan Accolade, s nímž se prezentuje na karlovarském festivalu. „Mně to přijde geniální,“ říká Milan Kratina, jenž skupinu zakládal před téměř dvanácti lety. Teď má v portfoliu komerční nemovitosti v hodnotě 2,8 miliardy eur, tedy bezmála 70 miliard korun. Tehdy mu bylo šestadvacet, za sebou měl zkušenosti z CzechInvestu a před sebou velké sny, že vybuduje strukturu, která bude peníze bohatých lidí investovat do výstavby a vlastnění logistických a výrobních hal.

Za přispění jeho obchodního partnera Zdeňka Šoustala se mu to nakonec podařilo. Accolade dnes kromě Česka působí i v Polsku, Německu, Nizozemsku nebo Španělsku. Patří jim mimo jiné brněnské letiště Tuřany, u moravského Kojetína nedávno otevřeli obří, vícepodlažní distribuční centrum pro Amazon. Ovšem západočeský pás od Plzně přes Karlovy Vary po Teplice se postupně stal jednou z byznysových priorit Kratiny a spol.

Přímo v Karlovarském kraji začali investovat před deseti lety, dnes tam mají haly v Ostrově nebo Chebu. I on sám si k němu našel cestu. „Když mi kamarádi v Praze říkají, jak jedou na Lipno nebo do Špindlu, směju se jim. A říkám, ať jedou do Krušných hor, kde si opravdu odpočinou,“ krčí rameny muž, jehož časopis Forbes řadí mezi pětadvacet nejbohatších lidí Česka.

U příležitosti 57. ročníku Mezinárodního filmového festivalu Karlovy Vary, který začal 30. června a poběží až do pátku 7. července, jsme si s Kratinou popovídali nejen o tom, proč s uměleckou přehlídkou spojil před lety jméno své firmy. Došlo i na to, jak pohlíží na budoucnost české ekonomiky, proč by si lidé měli více vážit práce developerů, jaké má plány se svým investičním fondem nebo co soudí o evropských ambicích ohledně udržitelnosti.

Jak dlouho už jste partnery karlovarského festivalu? Šest let?
Ano, jsme tu šestý rok.

Proč jste do toho tehdy šli?
To byl rok, kdy vypadl ČEZ jako hlavní partner. Daniel Křetínský pak sice hodně upozorňoval, jak pomáhá zachraňovat festival, ale i my jsme byli velkým a důležitým partnerem. Dávalo nám to smysl, ale zároveň jsme sami přesně nevěděli, co od toho čekat.

A vaše motivace byla pomáhat festivalu, zviditelnit se v regionu, kde jste hodně investovali, být poblíž mocným lidem, získat tady investory…?
Měli jsme tehdy na Karlovarsku do sto tisíc čtverečních metrů postavených či rozestavěných ploch, takže nic mimořádného. Šlo nám ale o to skloubit víc věcí. Určitě jsme chtěli zviditelnit značku Accolade, festival je jednou z mála českých akcí, která má opravdu mezinárodní přesah. Zároveň je to pro naše investory i nájemce atraktivní. Je to událost, kam chtějí jet a kde chtějí být, nemusíte je sem vůbec lákat, naopak. A o to asi šlo, pro stávající i budoucí klienty to funguje výborně.

Soudím tedy, že po šesti letech se dá říct, že to je úspěšný příběh.
Je to úspěšný příběh. Ale vždy záleží, jak se na něj koukáte. Kdybychom vzali veškeré náklady, které jsme s podporou festivalu měli, a pustili je do online reklamy nebo mezi finanční zprostředkovatele, možná by to bylo čistě ekonomicky výhodnější. Ale když zohledníte i měkčí kritéria a fakt, že Karlovarsko je dnes tak trochu náš region, určitě se to vyplatilo.

Vy jste byl dřív pravidelným návštěvníkem festivalu?
Právě že vůbec. Do Varů na festival jsem předtím přijel akorát jako batůžkář, takže jsem nikdy nezažil ty legendární večírky, o kterých jsem slýchával a četl v médiích.

Myslíte party v legendárním Becher’s Baru v Puppu, o kterých svého času vycházely investigativní články?
Přesně. Rejdění lobbistů a byznysmenů, kteří si tisícovkami zapalují doutníky. Ale vážně. Já nic takového od chvíle, kdy s festivalem spolupracujeme, nezažil, myslím, že složení lidí se tu dost výrazně změnilo. Pro mě to je hezká akce.

Vy se sem vždy na týden v podstatě přestěhujete, ne?
V podstatě to tak je. Ale pozor, to není tak, že bych celý týden chodil na filmy a popíjel prosecco. Mám možnost se tady na jednom místě potkat se spoustou lidí, za kterými bych jinak musel jezdit, složitě bychom ladili termíny. Třeba starostové měst z Karlovarského regionu. Vyrážíme také na stavby a projekty, které tady v kraji máme.

Zmínil jste náklady na podporu festivalu. Na kolik vás to za těch šest let vlastně vyšlo?
Jsou to nižší desítky milionů korun. Dám jeden příklad: když vezmete partnerství a zorganizujete k tomu jednu větší akci pro aspoň pět set hostů, snadno se dostanete přes deset milionů korun.

Když jste se spojili s karlovarským festivalem, už jste byli přes šest let na trhu. Následně se z vás stal ale opravdu velký a známý nemovitostní fond. Kdybyste se ohlédnul za těch dvanáct let, co Accolade máte, jak se změnilo investiční prostředí?
Asi můžu říct, že jsme pionýři v nemovitostních fondech. To, že jsme dnes jeden ze dvou největších nemovitostních fondů v Česku a druhým je nemovitostní fond České spořitelny pro retailové klienty, je prostě dané tím, že jsme Čechy učili investovat do komerčních nemovitostí. I koncept fondů kvalifikovaných investorů postupně převzala řada následovníků. V sektoru komerčních nemovitostí jsou dnes od investorů nasbírané vysoké desítky miliard korun a snad můžu říct, že na tom máme svoji zásluhu, že jsme to odstartovali my. Na začátku mi nikdo nevěřil, že to půjde – všichni říkali, že máme jít cestou bondů, nikoliv akcií.

Proč měly být dluhopisy lepší?
Je fakt, že z pohledu investora je risk vždy stejný. Když to padne, o peníze přijdete v obou případech stejně. Jenže u dluhopisu máte oříznutou smetanu, když se daří, je tam daný úrokový výnos a basta. A právě to jsem nechtěl, naopak jsem chtěl, aby investoři a jejich výnosy mohli růst s námi. Akcie, když jste podílník fondu, tohle umožňují, není tam žádný strop, kam jejich cena může vystoupat.

Kde jste v roce 2011, když Accolade vznikalo, nasával inspiraci?
Na trh jsem se koukal dlouho a z diskuzí, které jsem vedl, mě nejvíc ovlivnil Honza Langmajer z Tuffieh Funds. V Tuffieh měli právě fond otevřený pro kvalifikované investory a mně se ten koncept dost zalíbil. Čím víc jsem do toho pronikal a studoval si, jak to dělají i velké nemovitostní fondy, postupně ta moje idea získávala jasnější obrysy.

Nejprve jsem si třeba myslel, že bude jedna organizace, která bude investovat do pozemků, bude stavět a následně i vlastnit nemovitosti, jenže s tím mě investoři poslali k šípku. Řekli ne, to musí být oddělené, protože jiný typ investorů dá peníze do fondu, který vlastní nemovitosti, jež nesou nějaký výnos. A jiný typ investorů jsou ti, co finančně podpoří samotný development, který má z principu vyšší riziko. Stejně to na trhu dělal například australský Goodman nebo americký Prologis. I díky tomu jsme rostli celou dobu extrémně organicky. První skutečný raising od investorů se dělal v roce 2014 a bylo to asi 70 milionů korun.

A kdy přišel Martin Burda, který vám poskytl první opravdu velké peníze?
Ten přišel až v roce 2016 a byl prvním opravdu velkým investorem fondu, který nám svěřil stovky milionů korun. Šlo to jinak postupně, v roce 2014 jsme do fondu získali 70 milionů, o rok později to už bylo zhruba 200 milionů. A v roce 2021 jsme raisovali 80 milionů eur, tedy dvě miliardy korun, kvartálně. Krok za krokem. Já sám jsem proškolil stovky privátních bankéřů velkých bank a finančních poradců v Swiss Life nebo Consequ, aby věděli, jak Accolade funguje a aby nás dokázali správně prodat.

Bylo to těžké přesvědčovat lidi?
Bylo. Protože dnes jsou komerční nemovitosti relativně standardní investiční nástroj, ale před deseti lety to tak nebylo. A ani FKI (fondy kvalifikovaných investorů – pozn. red.) nebyly tak rozšířené a známé. Teď už si své fondy zakládá kdekdo, to se ovšem změnilo.

Zároveň investice do průmyslových hal nejsou prostě moc sexy. Ale trochu mi to připomíná jednu reklamu na kamionovou dopravu, která říkala, že náklaďáky sice na dálnici nikdo nechce, ale toaletní papíry, které se v nich vozí, každý potřebuje. A s vašimi halami to je podobné.
Je to tak. Někdy mě to až mrzí. Když se podíváte na výroční zprávy organizací, jako je CzechInvest – nebo jsou kraje –, obyčejně zdůrazňují, kdo jsou noví investoři, kteří přišli. Bývají to nadnárodní firmy, jež investovaly od čtyř do osmi miliard korun. A obvykle to jsou přísliby. Jenže my jako Accolade máme teď jen v Karlovarském kraji nainvestováno 17 miliard korun. Tím myslím dohromady hodnotu jak hotových a předaných projektů, tak těch, které jsou aktuálně ve výstavbě. A nejde o peníze, za které by se nakoupily stroje v Koreji či Německu, jež se sem pak převezou. Jde o peníze za cihly, beton nebo sklo, které prostavěly zdejší firmy. Navíc často české nebo s českými subdodavateli.

Tak už to prostě je. Jak říkám, není to úplně sexy téma.
Možná. Ale to je právě ten zakořeněný a neopodstatněný styl, jakým jsou průmyslové nemovitosti vnímány. Naše budovy jsou funkční, sofistikované a přemýšlíme i nad jejich designem. Já to vnímám vlastně jako takový neofunkcionalismus. V kruzích elitních architektů se to zatím úplně nechytlo, ale věřím, že každý směr má svůj čas.

Češi měli historicky silnou stavitelskou tradici, ale poslední stavitelé, kteří měli opravdu velkou společenskou váhu, byli Havlovi. Postavili Barrandov nebo Palác Lucerna. Bolševik tomu pak zasadil ránu a po revoluci sem přišla řada divokých developerů, kvůli nimž se na obor uvalily tvrdé a nesmyslné regulace. A s tím jde ruku v ruce i image oboru. Těžko se to vrací zpátky na koleje. Jsme národ Škodovky, máme průmyslové srdce. Takže když sem přijde zahraniční podnik, udělá investici za 100 milionů, zaměstná 100 lidí a začne tu vyrábět pumpičky, hned se všude objeví: „Sláva, velká věc se podařila, budeme tu vyrábět pumpičky.“ Že se ale někde proinvestují miliardy na výstavbu, vedle toho nezřídka zapadne.

Zase ruku na srdce, průmyslová hala a třeba Barrandovské terasy jsou dvě úplně odlišné věci. Vaše budovy jsou přísně funkční, musí být efektivní, není tam prostor na velkou krásu a povznášení ducha.
To je nepochybně pravda. Funkčnost je nutná podmínka, protože potřebujete, aby hala vyhovovala nejen prvnímu nájemci, ale také tomu, který přijde po něm. Tím mimochodem argumentujeme při jednání se starosty, že když nějaký nájemce halu opustí, že nás to fakt trápí, že nám to z principu není jedno. Nás to bolí, protože přicházíme o peníze. Z naší haly nikdy brownfield jako z areálu Philips v Hranicích nebude, protože ji vlastníme a chceme, aby byla pořád obsazená. Postupně edukujeme trh včetně médií. Například v Polsku ale nedávno vyšel průzkum, který zjišťoval, co chtějí být děti, a developer z toho vyšel jako nejoblíbenější profese. To u nás nepřichází do úvahy.

Jednak se bohužel ze slova developer stal skoro sprostý výraz, jednak je rozdíl mezi developerem a developerem. Někdo staví haly, někdo krásné rezidenční projekty…
S tím souhlasím a uvědomuji si to. A zase k tomu průmyslovému srdci… Když budete říkat, že jste se podílel na stavbě haly pro Škodovku, všichni vám zatleskají. Když řeknete, že ta hala je nájemní a je tam Škodovka s úplně tou stejnou technologií, tak to lidi chápou méně. Nicméně český přístup ke stavění je komplikovaný a je to znát napříč společností.

To je na tom nejhorší. Že nás to brzdí napříč rozvojem celé společnosti, má to vliv na cenu nemovitostí, na infrastrukturu, na atraktivitu pro investory…
Brzdí nás to úplně ve všem. S tím se nedá než souhlasit. A mimochodem, koukněte na tuhle fotku. (Milan Kratina ukazuje na telefonu panorama velkoměsta s mrakodrapy za úsvitu.) Co byste řekl, že to je?

Nějaká Amerika?
Já vždycky říkám, že ukazuji fotku Singapuru. Jenže to je Varšava.

Aha. Polsko je holt jiný příběh. Ale stejně bych tam žít nechtěl, mají také své problémy.
To já asi také ne, ale byznysově to je úplně jiná jízda. Jestliže Češi byli investičním příběhem devadesátých a nultých let, v poslední dekádě to jsou Poláci.

Když jsme u investování, jak se změnil zájem o investování za poslední rok?
Teď je to samozřejmě těžší. Jsme na úrovni 30 až 50 procent nejlepších kvartálů, což byly ty v letech 2021 a 2022. Pokles cítíme. Naším největším konkurentem jsou dnes spořící účty. V momentě, kdy vám banka dá pět až sedm procent, tak proč byste riskoval nemovitostní fond? Naši dlouhodobí investoři přihazují, tam problém není. Je tu ale spousta lidí, kteří prostě vyčkávají.

A retailoví investoři vás nelákají?
S tím, jakou se z Accolade podařilo vybudovat značku, je retailový fond něco, co zvažujeme. Určitě to je směr, na který se koukáme. Není to ale to jediné. Druhá cesta, na které pracujeme, je, abychom získali víc velkých institucionálních investorů z Evropy a vůbec ze světa. Když si to představíte, tak máme celkem dobře pokryté kvalifikované investory, což jsou zpravidla úspěšní podnikatelé nebo manažeři. Ty bychom rádi z jedné strany doplnili retailem a z druhé institucionálními investory, vznikla by taková logická skládačka.

Pro institucionální byste ale ideálně potřebovali investiční rating, ne?
Abychom získali investiční rating, musíme mít hodnotu portfolia přes dvě miliardy eur, k čemuž s fondem nemáme daleko, aktuálně jsme zhruba na úrovni 1,6 miliardy eur (jde o hodnotu již dokončených projektů, které jsou v majetku fondu, další skoro miliardu eur představují pozemky nebo rozestavěné areály, které ale nejsou součástí investičního majetku fondu, patří nicméně skupině Accolade – pozn. red.).

S institucionálními investory se bavíme dlouhodobě, nějaké i máme. Problém je, že oni by nejraději měli svůj vlastní fond, nechtějí sedět vedle tisíců našich investorů, které vnímají jako retail. A my jim říkáme ne, protože s našimi dosavadními investory máme nadstandardní vztah, jsme komunita – a v té je síla. Navíc je zdrojem slušné diverzifikace, nasbírali jsme stovky milionů eur, ale není tam nikdo, kdo by mohl říct, že chce ven a nás by to ohrožovalo. Největším investorem našeho fondu jsme my sami a držíme podíl 5,6 procenta.

Institucionální investoři by tedy chtěli, abyste pro ně otevřeli extra fond?
Kdyby přišel někdo, že má 500 milionů eur a chce vymyslet společný fond, určitě se zamyslíme. Jenže představa řady institucionálních investorů je často jiná – že bychom měli vyplatit stávající české investory a stávající fond mít jen s nimi. A to my nechceme.

Jak váš byznys mění a promění povinnosti kolem ESG?
Byznys to mění dramaticky. Hlavním nástrojem EU pro implementaci zelené politiky budou banky. Vlastně už to dělají, protože se dostaly pod regulaci, podle které musí být všechno nové certifikované a zelené. Včetně toho, co chcete refinancovat. My máme naštěstí jedno z nejzelenějších portfolií, mysleli jsme na to už dřív. Trh ale čeká řada výzev, v taxonomii jsou body, které nedávají smysl nebo jdou proti sobě.

Máte nějaký příklad?
Třeba testování. Když usilujete o certifikaci BREEAM, což jsou ty nejzelenější komerční nemovitosti, musíte změřit úniky tepla z budovy buď termokamerou, nebo takzvaným blower-door testem. Při něm se budova naplní vzduchem a pak se hledá, kudy utíká. Taxonomie EU ovšem říká, že se testy musí udělat oba. Jenže blow-door test počítá s tím, že dům je v době testu prázdný, což je u nás nesplnitelné, naše baráky nikdy prázdné nejsou, protože si tam nájemci v průběhu výstavby instalují technologie. A takových věcí je víc, bude potřeba to postupně utřídit. Často je z regulačních podmínek zřejmé, že je psali lidé bez vazby na praxi.

Dokonce se prý chystá, že od roku 2030 bude možné pronajímat jen prostory v domech, které využívají fotovoltaiku.
Ano, bude si to sedat. Někdo něco vydal, ale na trhu se moc neví, jak to má fungovat. Teprve až všichni zjistí, co to bude obnášet a co bude potřeba udělat, začnou křičet. Určitě se ještě dočkáme tlaku, aby došlo k úpravám. I když je ve společnosti shoda, že máme jít zelenou cestou, jak přesně ta cesta má vypadat a kudy povede, to tak jisté není. Za mě je klíčová otázka, co uděláme s bilionem eur na zelenější budoucnost. Vrátíme se na stromy? Nebo je investujeme do vývoje a inovací? Tato debata tu chybí.

V Česku tato debata probíhá ještě méně než jinde. Za to jsou hodně slyšet hlasy těch, co nadávají, jak je všechno na nic.
Tak to bohužel je. Rád používám příměr, že jsme jako Hobiti. Ti koukali ošklivě i na Gandalfa, který byl jejich přítel. Přijel do Kraje a většina jich nebyla šťastná, že tam je.

Řada klientů Accolade jsou firmy z e-commerce. Pociťujete nějaké obavy v souvislosti s propady oboru, který po léta rostl?
Moje odpověď je prostá. Všichni naši zákazníci včetně těch z e-commerce platí. Vůbec nepochybuji o tom, že e-commerce se bude zakusovat do dalších a dalších částí maloobchodu. Takže infrastruktura bude třeba.

Dá se na to koukat šířeji. Jakýkoliv trh vždy vychýlí některé mimořádné události. Pro komerční nemovitosti, stejně jako pro akcie, to bylo, když začaly centrální banky s kvantitativní uvolňováním a byl najednou přebytek peněz, který vyhnal ceny vzhůru. Teď dojde ke korekcím a bude to někoho bolet. Pro e-commerce byl stejnou mimořádnou událostí covid, který zcela vychýlil plynulý vývoj. Najednou do systému natekly peníze navíc, protože lidé byli doma a nic jiného než kupovat online jim nezbývalo. Dlouhodobě šlo o zub na křivce, která ale rostla a poroste.

Jenže k mimořádnosti ve formě covidu přibyla mimořádnost v podobě války na Ukrajině.
Ano. A jejím důsledkem vedle lidského neštěstí je, že stouply energie, zvedla se inflace a disponibilní prostředky lidí se snížily. Takže najednou méně utrácí. Maloobchod to tím pádem má složité, ale znovu – jde o poryv. Lidé budou dál nakupovat, spotřeba poroste. Online bude silnější a silnější.

My navíc neinvestujeme do spekulativní výstavby, v podstatě všechno, co děláme, už máme zasmluvněné a máme nájemníky předem. Obecně se akorát trh posunul do konzervativnější polohy, což nám vyhovuje, my to tak máme rádi. Koneckonců když klienti z e-commerce budou, budeme pro ně zajišťovat prostory. Když nebudou, budeme realizovat projekty pro jiné.

A že byste se pustili do jiných typů nemovitostí?
Nevidím důvod. Každý by se měl držet toho, čemu rozumí. Proč bych se šel věnovat kancelářským budovám, když o nich nic nevím? Jediné, co vypadá trochu podobně, jsou datová centra. Ta by se mohla docela rozjet a pak bychom u toho chtěli být. Ale stejně bychom měli na starosti jen obálku, ne vnitřnosti.