Rozsáhlý brownfield v areálu bývalého nákladového nádraží Žižkov čeká v příštích letech jedna z největších proměn v novodobé historii Prahy – na chátrajícím území má vyrůst moderní rezidenční čtvrť pro přibližně 20 tisíc lidí. První domy v lokalitě už postavil Central Group, část pozemků v minulosti získalo rovněž hlavní město Praha, které zde hodlá vybudovat školní kampus, společensko-kulturní centrum či byty. Severní úsek území nedávno převzala od Českých drah developerská společnost Penta Real Estate, byty zde bude stavět i Sekyra Group. A do rozjeté hry nedávno naskočila také slovenská jednička Cresco, když odkoupila pozemky od Finepu.

Nákladové nádraží Žižkov je jedním z pražských brownfieldů, kde se potkává hned několik silných developerů. Podobný scénář se píše i na Rohanském ostrově, kde se protnou projekty Sekyra Group, J&T Real Estate či Creditas Real Estate. Na obou místech vzniknou nejen tisíce bytů, ale také administrativní budovy, prostory pro obchody, služby nebo restaurace, nová náměstí a parky, školy či knihovna. Zkrátka nové městské čtvrti se vším všudy.

Rozdělení velkých brownfieldů mezi více silných hráčů dává smysl především proto, že jde o mimořádně komplexní a dlouhodobé projekty. Takové nastavení proto umožňuje rozložit investiční i realizační rizika, zrychlit přípravu a výstavbu jednotlivých částí a lépe pracovat s časovým horizontem, který se u těchto lokalit běžně počítá na desítky let, vysvětluje Jana Prokopcová, šéfka výzkumu v realitně-poradenské firmě CBRE.

Foto: Benthem Crouwel Architects

+20

„Z pohledu plánování může být výhodou i to, že více silných investorů je schopno paralelně rozvíjet různé části území, podílet se na financování veřejné vybavenosti a nést část nákladů na infrastrukturu. V ideálním případě to vede k rychlejší a kvalitnější proměně brownfieldu v plnohodnotnou městskou čtvrť. Současně je ale třeba říct, že tento model v sobě nese i značná rizika – především hrozbu roztříštěnosti. Zvlášť, pokud chybí silná role města a jasně definovaná urbanistická vize,“ říká Prokopcová s tím, že výsledkem pak může být nesourodá struktura s rozdílnou kvalitou veřejného prostoru.

V případě nákladového nádraží Žižkov však hlavní město i městská část Praha 3 vytvořily jasný urbanistický rámec, díky němuž koordinují projekty všech zapojených investorů pod jednou vizí. „To je důležité pro to, aby vznikla plnohodnotná a funkčně vyvážená čtvrť,“ uvádí Aleš Svatoň, generální ředitel české pobočky Cresco Real Estate. A souhlasí s ním i šéf developerské skupiny JRD Jan Sadil. „Klíčovou roli hraje město jako garant urbanistické koncepce a jasných pravidel. Menší brownfieldy samozřejmě perfektně obslouží jeden developer, u větších rozvojových ploch může z mnoha důvodů k zapojení více hráčů dojít. Krásné je, že na to jasně definovaná pravidla nejsou,“ popisuje.

Jako další možnou nevýhodu „společného písečku“ považuje Martin Kodeš, šéf J&T Real Estate, složitější domluvu, která může nastat mezi zainteresovanými investory. „Rozdělení území mezi více hráčů ovšem přináší finanční stabilitu nejen projektu, ale i jednotlivých developerských firem. Financující subjekty by se kvůli extrémně vysokým expozicím na dluh mohly stát snadno ohrozitelné, což by mohlo rozkolísat celý trh. Kromě toho přináší spojení sil i další výhody, jako je sdílení know-how či urbanistické a architektonické pestrosti. Společný postup na takových územích je tedy předvídatelný i v budoucnu,“ říká.

Ostatně David Musil, šéf Penta Real Estate, který nedávno poskytl CzechCrunchi obsáhlý rozhovor, upozorňuje, že velká města se mají přirozeně zahušťovat, ne rozpínat do krajiny. „Pokud nechceme dál zabírat pole za Prahou a prodlužovat dojezdové časy, dává největší smysl vracet život tam, kde už infrastruktura existuje – tedy na brownfieldy. Právě tam může vznikat město krátkých vzdáleností, kde lidé bydlí, pracují, chodí do fitka nebo na rande, a to bez nutnosti denně přejíždět půl metropole,“ hlásí. Praha už přitom prakticky nemá jiné velké rozvojové rezervy než právě brownfieldy, jejich proměna je proto podle Musila nevyhnutelná.

V areálu bývalého nákladového nádraží už díky výjimce vyrostlo pod taktovkou Central Group několik bytových domů, masivnější výstavba se nicméně očekává až v dalších letech, byť Penta nebo Cresco předpokládají, že by mohly kopnout do země už letos. Po dlouhém čekání jim to konečně umožnila největší změna územního plánu v historii hlavního města, kterou pražští zastupitelé schválili loni v dubnu.

A jak připomíná expert KPMG na stavebnictví a reality Pavel Dolák, rozdělení brownfieldů mezi velké developery se Praze už několikrát osvědčilo. „Na mysli mám například River City Karlín, Modřanský cukrovar či Smíchov, kde různé developerské týmy území postupně rozvíjely a navzájem na sebe navazovaly. Stejný přístup je běžný i v zahraničí, například v hamburské HafenCity nebo londýnském King’s Cross. Podobná koordinace proto bude zásadní i u dalších velkých rozvojových území, jako jsou třeba Bubny-Zátory,“ zakončuje.