Odmítají trend zmenšování. V Jesenici staví 250 bytů, ve kterých se dá žít. S náměstím, obchody a službami
„Mnoho developerů zmenšuje dispozice bytů, my touhle cestou jít nechceme,“ říká Jakub Vais z EBM. V Jesenici řeší jejich největší městotvorný projekt.
Jesenice leží kousek za jižní hranicí Prahy a za posledních dvacet let se z malé obce proměnila v jedno z nejrychleji rostoucích míst v okolí hlavního města. Dnes má přes deset tisíc obyvatel, od roku 2015 je oficiálně městem a přímé spojení do Prahy z ní dělá přirozenou volbu pro ty, kdo hledají bydlení za hranicí metropole. Za tu dobu tam vyrostly stovky bytů. „Problémem ale je, že v centru Jesenice není dostatečná občanská vybavenost. Lidé si mají kde nakoupit, ale chceme, aby si mohli dát někde kávu, aby tam byly různorodé služby, proto jsme se v projektu zaměřili právě i na tyto prvky,“ říká Jakub Vais, generální ředitel a spolumajitel EBM Group, k projektu Nové Jesenice.
EBM vede Jakub Vais společně s otcem. Za patnáct let mají za sebou projekty v Berouně, Kladně i v Praze, spustili vlastní investiční fond a teď se chystají na svůj dosud největší projekt. V centru Jesenice vyrostou čtyři bytové domy s celkem 250 byty o dispozicích 1+kk až 4+kk, v přízemí pak 13 až 15 komerčních prostor pro obchody a služby. Součástí projektu je i nové náměstí s vodním prvkem, lavičkami a vysazenými stromy. Výsledkem má být funkčně propojený městský celek, který podporuje pěší pohyb a komunitní život.
V rozhovoru mluví Jakub Vais o tom, proč staví právě v Jesenici, jak funguje jejich investiční fond a proč si myslí, že zmenšovat dispozice bytů na únosnou hranici je cesta, která nikam nevede.
Věnujete se developmentu patnáct let a za tu dobu jste postavili různorodé projekty, rezidenční nebo i seniorské bydlení. Teď stojíte před největším projektem ve své historii. Jak vznikl záměr postavit nové centrum Jesenice?
Podařilo se nám koupit pozemek přímo v centru Jesenice od firmy Siko, která tam historicky měla svoji prodejnu. A to místo je klíčové, je přímo v centru. Jesenice za ta léta obrovsky narostla, lidi tam rádi žijí, ale je znát, že v centru chybí občanská vybavenost. Samozřejmě tam jsou větší obchoďáky, ale nevím, jestli se současní obyvatelé Jesenice dokážou ztotožnit , že jsou tam opravdu doma, protože si tam pěšky třeba na kafe nezajdou. A tohle bychom rádi změnili.
Co konkrétně bude projekt Nová Jesenice zahrnovat?
Plánujeme 250 bytů a komerční prostory v přízemí. Vytvoříme náměstí s vodním prvkem. Pracovní název je Nové centrum Jesenice, celé to ladíme a připravujeme společně s městem. Projekt jsme přebírali s vydaným územním rozhodnutím, které Siko připravilo ještě před prodejem. My ho ale výrazně přepracovali, změnili jsme dispozice bytů, efektivitu komerčního přízemí i podobu fasád, aby to odpovídalo našemu konceptu. Architektonicky to vede studio MS Architekti.
Na jaký termín plánujete dokončení projektu?
Předprodej bytů chceme spustit ještě letos, od 1. ledna 2027 otevřeme standardní prodej. Stavbu zahájíme ve čtvrtém kvartálu 2027. První etapa by měla stát do konce roku 2029, druhá do konce roku 2030.
Byty půjdou zčásti do osobního vlastnictví, zčásti formou družstevního financování. Tento model jsme si již vyzkoušeli na třech našich jiných projektech a funguje to velmi dobře. V Kladně byl jeden ze čtyř domů družstevní a prodal se rok před dokončením. Tenhle model chceme opakovat i v Jesenici, tím si zároveň rozšiřujeme okruh lidí, kteří tam mohou bydlet.
Takový projekt znamená jednat s obcí, řešit dopravní napojení… Jak složitý byl proces od záměru po stavební povolení? A chystáte se v Jesenici pokračovat i s jinými projekty?
Záleží hodně na konkrétní obci. Máme jiný projekt ve stejné vzdálenosti od Prahy, kde ta domluva s místní samosprávou není tak jednoduchá. Tady v Jesenici je starosta projektu nakloněný. A ano, jednáme o okolních pozemcích pro další fáze. Zatím ještě není nic podepsaného, ale shoda tam je. Takže si povíme časem.
Nová Jesenice není váš první projekt za hranicí Prahy, stavěli jste v Berouně, Kladně. Vidíte v datech nebo v poptávce, že se mění to, kde lidé chtějí bydlet?
Praha povoluje málo a staví pomalu, a lidé to řeší po svém. Stále víc jich hledá bydlení za hranicí města, kde za stejné nebo menší peníze dostanou víc prostoru a klidnější prostředí. Praha a Středočeský kraj mají podle predikcí dohromady narůst až o čtyřicet procent a ti lidé musí někde bydlet.
Spousta developerů dnes zmenšuje dispozice bytů, aby klesla nominální cena. Vy jdete opačnou cestou. Proč?
Nechceme jít do 2+kk o sotva 40 metrech, to nám přijde na hranici důstojného bydlení. Chceme, aby byt měl malou místnost, kde si lidi odloží věci, aby měl funkční kuchyň, aby člověk neměl pocit, že si koupil něco, kde se sotva otočí. Downsizing je pro developera pohodlná cesta, jak snížit nominální cenu a tvářit se, že jde vstříc kupujícím. Ale ve skutečnosti jen zmenšujete to, za co lidi platí.
Jesenice je váš největší projekt, ale ne jediný, který aktuálně běží. Jaké další projekty máte rozjeté?
Právě jsme dokončili projekt v Kladně, 125 bytů, první dva domy jsou zkolaudované, další dva budou za měsíc. Zbývají poslední dva byty k prodeji, takže ke kolaudaci půjde projekt kompletně vyprodaný, z čehož máme velkou radost.
Velmi podobný projekt standardem i velikostí teď připravujeme ve Kbelích u Prahy, kolem 100 bytů a 16 vilových domů. Dostali jsme stavební povolení, 11. května spouštíme stavbu. Lokalita je výborná, vlak ze Kbel je za pár minut na Masarykově nádraží.
Na Zahradním Městě připravujeme projekt o 40 bytech. Máme tam smlouvu s městskou částí, v systému přes 200 poptávek, ale ještě jednáme s přímým sousedem. A pak je tu Valmont ve Starých Splavech s výhledem na Máchovo jezero, 8 apartmánů, naprosto nadstandardních. Architektonicky i materiálově je to něco jiného, než co běžně děláme. Pět z osmi je už prodaných, a přitom jsme teprve ve fázi hrubé stavby.
Před zhruba rokem a půl jste spustili vlastní investiční fond. To ne každý developer má. Co vám a investorům konkrétně dává?
Skupinu vlastníme s otcem bez institucionálního investora, takže s růstem projektů rostou i nároky na vlastní kapitál. Zároveň jsme měli velkou poptávku od lidí kolem nás. Tak jsme vytvořili fond kvalifikovaných investorů. Říkáme lidem: nemusíte kupovat jeden konkrétní byt se vším, co k tomu patří. Kupte si podíl ve fondu, na projekty si stejně sáhnete, ale bez starostí s jednotlivou nemovitostí.
Jaké projekty do fondu vybíráte?
Projekt nejdřív koupíme a připravíme, zajistíme územní rozhodnutí, překreslíme, domluvíme generálního dodavatele. Teprve když je zbavený největší části developerských rizik, ho vložíme do fondu. To riziko neseme my. Životnost projektu ve fondu jsou dva, tři roky, dost na to, abychom výkonnost dobře predikovali. Dnes máme zásobu pěti projektů a budeme je vkládat postupně, zhruba jednou ročně.
Aktiva fondu za první rok přesáhla 593 milionů korun, zhodnocení přes 11 % a přibylo 128 nových investorů. Jaká jsou kritéria pro investora? A nemusí se třeba obávat rizika poklesu trhu?
Fond kvalifikovaných investorů ze zákona vyžaduje minimální investici 1 milion korun, lze ji rozdělit mezi více fondů, ale celkově ji mít musíte. Co se týče rizika, rezidenční trh za posledních třicet let jde pořád nahoru. Jsou tam malá zhoupnutí, ale nic zásadního. A právě díky tomu, jak nastavujeme vkládání projektů do fondu, ten fond výkyvy developmentu z velké části nenese.
Hledáte podobný projekt jako Jesenice, nebo se chcete vrátit k menším projektům?
Jesenice není jediný projekt takového typu, který řešíme. Dnes jednáme o podobném projektu přímo v Praze, stejný charakter, stejná logika. Pokud se akvizice dotáhne, mohl by startovat kolem roku 2030–31, kdy nám Jesenice skončí. Cíl je mít vždycky jeden velký multifázový projekt a vedle něj pět šest menších.
