Velké haly v Česku narazily na strop, říkají zakladatelé Contery. Teď staví malá města pro firmy

Začínali v roce 2009, v době finanční krize, kdy by si na to řada lidí netroufla. Dnes je z Contery Tomáše Jirků a Dušana Kastla velký developer a také správce rozsáhlého portfolia. Velké průmyslové haly drží ve společném podniku s americkou investiční skupinou Blackstone. Portfolio mělo při poslední transakci hodnotu 470 milionů eur (11,5 miliardy korun) a do konce roku mělo vyrůst k 600 milionům eur (14,6 miliardy korun). Zakladatelé v něm mají minoritní podíl a starají se o jeho správu i rozšiřování. Zdaleka tím přitom nekončí. Vedle toho budují vlastní portfolio se současnou hodnotou 200 milionů eur (4,9 miliardy korun).

„V České republice jsou omezené možnosti, kde se dají velké haly stavět a tempo růstu se výrazně zpomalilo,“ poznamenává Kastl v novém díle podcastu Money Maker, který si můžete pustit v podcastových aplikacích nebo níže. Oba zakladatelé se shodují, že velké haly narazily na strop ze dvou důvodů. Do byznysu vstoupily fondy, které se částečně chovají jako developer. Mohou si dovolit platit za pozemky prémiové částky a ceny pozemků tím extrémně vzrostly.

„Když si dnes spočítáte cenu pozemku a náklady na výstavbu, zjistíte, že developerská marže téměř zmizela. Zhodnocení, které získáte samotnou výstavbou a pronájmem, se totiž v podstatě blíží výnosu, za jaký halu následně prodáte investorovi,“ sděluje Kastl. „A zároveň tam existuje konkurence, kterou nevidíte,“ doplňuje Tomáš Jirků s tím, že jsou dnes na trhu fondy, které mají velká očekávání, ale pouze minimální zkušenost s developmentem průmyslových nemovitostí. I přesto, anebo právě proto jsou ochotni za pozemky platit nereálné částky.

Ekonomika jejich projektů tedy podle Jirků může začít v budoucnu skřípat. Druhý problém, s nímž se všichni v oboru potýkají, spočívá v nedostatku míst, kde stavět. „Máte omezené pozemky v územních plánech. Města nemají zájem na svém území rozvíjet průmysl, nejsou k tomu motivovaná,“ komentuje Kastl.

Big box, jak se v oboru přezdívá velkým průmyslovým halám, proto Contera „zaparkovala“ v samostatné struktuře s Blackstonem, kde se soustředí primárně na správu a postupný růst portfolia. Kdo chce nyní velké haly stavět masivně, musí podle Kastla expandovat do dalších zemí. Zakladatelé Contery ale vlastní peníze a energii směřují jinam, do menších byznysových parků pod značkou Citysite. Soustředí se na prémiové lokality a nabízejí flexibilní prostory menším firmám. A mimo jiné i o této příležitosti budou hovořit na velké konferenci Money Maker, která se koná příští týden v Průmyslovém paláci v Praze.

Dvojice se potkala v developerské skupině CTP Remona Vose, kterou na konci nultých let zasáhla finanční krize. „Jestli tohle ještě někdy mám zažít, tak jedině kvůli svým penězům, a ne kvůli cizím,“ řekl si tehdy Jirků. V roce 2009 s Kastlem rozjeli Conteru. Ceny pozemků po krizi výrazně spadly, nájemci na trhu zůstali a zakladatelům prý stačil relativně malý kapitál, neboť další růst financovaly banky. Téměř vždy přitom pořizovali brownfieldy, tedy opuštěné a zanedbané areály.

Zlom nastal v roce 2019, kdy americká investiční skupina TPG koupila zhruba dvě třetiny portfolia. Za pět let ho zpětinásobili, přestože mezitím udeřil covid i válka na Ukrajině. Když se fond chystal na odchod, nejlepší nabídku dal Blackstone, který chtěl pokračovat s jejich týmem. Projekty Citysite si však zakladatelé z portfolia vytáhli a vložili do fondu kvalifikovaných investorů. Ten zatím není otevřený externím investorům: jejich vstup zakladatelé zvažují.

Citysite tvoří takzvané small business units, tedy variabilní jednotky pro klienty, kteří potřebují zhruba od 250 do čtyř tisíc metrů čtverečních. „Vytváříme takové malé město pro různé druhy podnikání,“ popisuje Jirků. Nájemci mají být například showroomy, lokální sklady distributorů i firma, která vyvíjí supravodivé materiály a na 1 500 metrech čtverečních potřebuje příkon jednoho megawattu.

Foto: Contera

+6

Hlavní výhodu spatřují zakladatelé v tom, že podobné prostory na trhu de facto nejsou. Firmy, na které cílí, dnes sedí ve starých a nekvalitních budovách ve starších areálech. „Ty jednotky na trhu chybí. Klientů je dost, jste schopni to pronajímat za relativně zajímavé peníze,“ podotýká Kastl. „Mnohdy jsou to firmy se super byznysem a jenom nemají kam se nastěhovat,“ dodává.

Základní nájem bývá v moderním areálu sice vyšší než ve starém skladu, výsledek ovšem může podle Jirků nakonec vyjít opačně. Firma se většinou ve stávajících prostorech musí přizpůsobit jejich aktuální velikosti. „V praxi to pak vypadá tak, že mají pronajato například 700 metrů čtverečních, ale v efektivně navrženém moderním prostoru si vystačí s pěti sty metry. A pokud pak porovnáte i náklady na údržbu, opravy a vytápění, jsou náklady na prostor v Citysite výhodnější,“ uvádí Tomáš Jirků.

Parky přitom budou stát blíž městům než klasické průmyslové zóny, v Brně třeba přímo u tramvaje. Nákladové rampy ani velké kamiony v nich nejsou, což je podle zakladatelů pro města úleva. Budovy navrhují jako univerzální skořápku, aby šlo nájemce i po pěti nebo osmi letech přestěhovat v rámci parku, nebo na jeho místo s malými náklady „ubytovat“ úplně jiný provoz. Na části pozemků uvažují rovněž nad rezidenční výstavbou, pilotní projekt s asi čtyřmi sty byty chystají v Liberci na následující tři roky.

Zajištěných mají aktuálně pět lokalit. První stavba běží v Říčanech, kde vzniká zhruba 40 000 metrů čtverečních s dokončením v polovině příštího roku. Pak mají následovat Brno, Bratislava, Liberec a nakonec nejspíš Ostrava. Kastl koncept Citysite přirovnává k McDonald’s: jednou vyladěný lze opakovat v dalších městech, s předem spočítanými náklady a výhodnějšími nákupy. Do zahraničí mimo Slovensko chtějí až s produktem vyzkoušeným doma. „Dnes jsme v pěti lokalitách, ale když budeme v patnácti, asi se tomu bránit nebudeme,“ uzavírá Kastl.