Do Česka míří developer Burdž Chalífy. Dubajský realitní trh konflikt nezastavil, říká český investor

Dubaj se v posledních letech stala mezi českými investory jedním z nejskloňovanějších investičních cílů. Zatímco ještě před covidem byl nákup nemovitosti v Emirátech spíš okrajovou záležitostí, později ji začali zvažovat i lidé, kteří by dříve svůj kapitál směřovali výhradně do Evropy. Vyšší výnosy z pronájmu, relativně nízké daně nebo rychle rostoucí trh je nalákaly na na první pohled jednoduchou diverzifikaci portfolia mimo domácí prostředí.

Konflikt na Blízkém Východě ale situaci změnil a přinesl řadu otázek o smysluplnosti tamních investic. „Lidi se mě půl roku ptali, jestli Dubaj končí. Čísla říkají něco jiného,“ říká v rozhovoru Denis Karásek, zakladatel společnosti BuyDubai, která se právě na prodej nemovitostí v Dubaji specializuje.

I když konflikt v regionu geopoliticky přinesl neklid a nebezpečí, z pohledu investic podle něj nikdy nepředstavoval hlavní riziko. „Většina lidí, co se tady spálí, se nespálí kvůli geopolitice. Spálí se, protože jim někdo prodal obrázek z brožurky,“ říká. Dnes jeho firma spravuje portfolio pro více než 700 investorů a ročně zprostředkuje obchody za 1,2 miliardy korun.

Na dubajském trhu dnes podle něj působí velké množství zprostředkovatelů, kteří nabízejí investiční byty i bez hlubší znalosti místního prostředí. „Lidé si často myslí, že koupě nemovitosti je stejná jako v Česku. Jenže v Dubaji můžete poslat zálohu na účet developera, aniž byste v tu chvíli měli podepsanou finální kupní smlouvu. Ten pocit není úplně komfortní,“ popisuje. I proto zdůrazňuje, že Dubaj není vhodná pro každého. „Je to v mnoha ohledech džungle. Když se v ní neorientujete, můžete se spálit opravdu brutálně,“ dodává Karásek.

Osm měsíců konfliktu. Co to reálně udělalo s trhem a s vašimi klienty?

Trh si prošel korekcí objemů, ne cen. Transakcí ubylo, ale medián ceny za čtvereční stopu je meziročně níž o necelá dvě procenta. To je zásadní rozdíl. Kdo čekal zamrznutí, spletl se – celý dubajský realitní trh letos směřuje k transakcím za 3,5 bilionu korun, historicky druhé nejvyšší hodnotě. Z trhu odešli spekulanti, co chtěli rychle otočit byt, a zůstali lidé s dlouhým horizontem

Foto: Šárka Jelenová

Lidi se mě půl roku ptali, jestli Dubaj končí. Čísla říkají něco jiného, tvrdí Denis Karásek

Jsem přesvědčený, že nemůžete prodávat něco, o čem neznáte detaily. To je ten největší nešvar, který tady teď vzniká – prodávající dostanou brožurku, pár obrázků a tváří se jako experti. Naši makléři tam musí létat aspoň jednou za kvartál. Musí si projít developery, prozkoumat okolí budov. Bez fyzické přítomnosti ten trh nepochopíte.

V čem se liší pohled nového českého investora a člověka, který má s Dubají zkušenost?

Čech se často dívá na krásné vizualizace a interiér. My se díváme na to, co na obrázku není. Typický „špek“ je doprava. Můžete mít nádherný apartmán v prestižní věži, ale ta budova stojí u dopravního uzlu, který developer podcenil. Výsledek? Každé ráno vyjedete z garáže a stojíte 40 minut na křižovatce, než ujedete prvních 200 metrů. To vám nikdo z brožurky neřekne. Stejně tak musíte vědět, kolik má budova výtahů a jestli nejsou příliš pomalé – u věže s padesáti patry je to zásadní věc pro budoucí nájemníky. My nabízené budovy známe zevnitř, víme, jak drahý je tam fond oprav a jestli vám tam za dva roky nepostaví před okny jiný mrakodrap.

Hodně lidí vnímá realitní makléře jako zbytečný mezičlánek. Proč by si investor nemohl byt v Dubaji koupit na vlastní pěst?

Jasně, koupit si to můžete s kýmkoliv, klidně sama. Ale realitní makléř v Dubaji není ten, kdo vám jen otevře dveře a ukáže koupelnu. Je to služba, která vám má v první řadě ušetřit čas, nervy a hlavně obrovské peníze v budoucnu. My nejsme prodejci obrázků, my jsme ti, co za vás vyřídí „back office“, dohledají platby, které se zasekly v bankách, a ohlídají licenci developera. Sami to v téhle džungli prostě nedáte, aniž byste riskovali, že o peníze přijdete. Dnes to mají navíc nejen naši klienti celé v naší aplikaci BuyDubai. Vidí, jak postupuje stavba jeho bytu, kde je v platebním kalendáři, dokumenty má na jednom místě. Nemusí nikomu volat a ptát se, jestli se vůbec staví.

Co se stane, když se investor dostane do sporu s developerem?

To je moment, kdy většina lidí zjistí, že Dubaj není Evropa. Jen za to, aby si advokát otevřel váš spis, zaplatíte klidně 60 tisíc korun. Plná moc vyjde na patnáct. Právní cesta je neuvěřitelně nákladná a s nejistým výsledkem. Proto je klíčové mít partnera, který má v Dubaji inhouse inspektory. Ti najdou klidně 270 technických závad ještě předtím, než byt přeberete. Jakmile ho podepíšete, chyby jdou za vámi a dovolání je drahé. My tyto věci řešíme za klienty, navádíme je a kryjeme jim záda.

Často mluvíte o tom, že Dubaj nabízí blahobyt za standardní ceny. Co si pod tím představit?

Je to o servisu, který u nás prakticky neexistuje. V Dubaji si lidé práce váží. Když se v obchodě zeptáte, kde co mají, prodavač se sbalí a dovede vás k tomu.V domech máte recepci, bazén, saunu a posilovnu v ceně standardu, který v Praze stojí 180–320 tisíc za metr. Máme tam lidi, co pomáhají s domácností nebo řidiče za zlomek evropských nákladů. Jak říkám s nadsázkou: do Dubaje se jezdí tloustnout, protože se o vás všichni postarají. To je ten „hub“, který láká digitální nomády i rodiny podnikatelů.

Co ještě je v Dubaji jinak, než jsme zvyklí?

Dubaj vyrostla v podstatě za 30 let, to je jedna generace. Je to fascinující a systém tu funguje úplně jinak, hodně stojí na digitálních nástrojích. Když zaplatíte zálohu, nemáte v ruce hned klasickou kupní smlouvu, všechno běží přes escrow účty developerů (pozn. red. jedná se o tzv. jistotní účet, který slouží k hladkému a bezpečnému převodu peněz mezi prodávajícím a kupujícím). Právně je to bezpečné, ale pocitově je to pro Čecha nezvyk. Právně i finančně tam zkrátka musíte mít partnera, který mluví vaším jazykem a pohlídá, aby se ty peníze nezatoulaly v bankovním systému.

Co nejhoršího se může stát, když si investor vybere špatného poradce?

Koupíte si byt v projektu, který se sice dostaví, ale bude mít nulovou likviditu. Špatný poradce vám zatají, že hned vedle se za rok začne stavět další věž, která vám zakryje výhled a sníží cenu na polovinu. My se snažíme být ti, co klientovi řeknou: „Tohle nekupuj, i když je to levné.“ Základem je prověřovat si background firmy. V Dubaji nestačí mít jen živnost jako u nás. Makléř musí mít licenci, která se každý rok obnovuje a skládají se na ni náročné zkoušky v angličtině. Pokud ji nemá, nemůže legálně prodávat hotové nemovitosti na sekundárním trhu. Těch osm měsíců mimochodem trh pročistilo rychleji, než jsem čekal. Kdo prodával jen brožurky, přestal zvedat telefon.

Jaké jsou reálné výnosy, které můžete investorům slíbit?

Tady hodně krotím emoce. Pokud vám někdo slibuje nereálná čísla, lže. My pracujeme s daty přímo z dubajského katastru. Postavili jsme si na to vlastní nástroj, BuyDubai Radar. Bere data přímo z dubajského katastru a ukáže, za kolik se v konkrétním domě reálně pronajímá a za kolik se tam prodalo. Ne to, co je v prospektu developera.

V říjnu jste po Brně otevřeli showroom i v Praze. Proč zrovna v této době?

Protože přesně teď to dává největší smysl. Když je trh euforický, stačí lidem katalog. Když je nejistota, chtějí si sednout naproti někomu a zeptat se ho na věci, na které se přes e-mail ptát nebudou. Showroom není prodejna. Je to místo, kam můžete přijít s tím, že máte byt v Dubaji a nevíte, co s ním, i když jste ho kupovali přes někoho jiného.

V obou showroomech, v Praze i v Brně, navíc v listopadu chystáte akci, která v Česku nemá obdoby. O co jde?

V listopadu díky našim výsledkům do Evropy jako první přivezeme významného zástupce developera EMAAR. Pro kontext – to je gigant, který postavil Burdž Chalífu, Dubai Mall nebo celou Dubai Marinu. Dostat do Evropy někoho takto vysoko postaveného z jejich struktur se zatím nikomu nepovedlo, v našich končinách jsme úplně první.

Akce proběhne 19. a 22. listopadu v Brně a 20. a 21. listopadu v Praze. EMAAR je z pohledu investora dlouhodobě absolutní sázka na jistotu a stabilitu. Zástupce firmy u nás bude mluvit o tom, kam bude celý region směřovat, jaké nové projekty chystají, a investoři s ním budou jednat tváří v tvář. Navíc představí investiční příležitosti, které budou otevřené výhradně pro návštěvníky těchto čtyř dnů.