V Praze teď roste několik nových čtvrtí. Nový rezidenční blok stojí na Smíchově, začalo se stavět na Rohanském nábřeží v Karlíně a tisíce lidí najdou domov ve čtvrti Emila Kolbena ve Vysočanech, kde se taktéž začínají tyčit bytové domy. „To, že se staví, je pro nás zásadní zpráva, protože to znamená, že nejnáročnější část už máme za sebou,“ říká Petr Michálek. Jako generální ředitel Skanska Residential, která patří v Praze k významným rezidenčním developerům, ví, jak těžké může být se do této fáze propracovat. Kde je největší problém? O tom devětačtyřicetiletý vystudovaný stavební inženýr mluví ve velkém rozhovoru pro CzechCrunch.

V čele rezidenční divize Skansky stojí Petr Michálek od roku 2018, ve firmě přitom působil i předchozích patnáct let, jen ve stavební části. Dnes dohlíží na výstavbu stovek bytů po celém hlavním městě a popisuje to, co Česko trápí již dlouho.

Vedle dlouhých povolovacích řízení souhlasí s tím, že je problematické, že Praha neroste do výšky. I to bylo v poslední době velkým tématem, zejména po zveřejnění nového Metropolitního plánu, z něhož mimo jiné vyšlo, že současné stometrové budovy na Pankráci jsou vlastně chyba. „Myslím, že to Prahu bude v budoucnu mrzet,“ míní Michálek.

Když jedu ulicí Kolbenova a vidím růst tu celou novou čtvrť, říkám si, že až to jednou bude celé zastavěné včetně zeleně a dalšího života, mohlo by to být fajn místo pro žití. Kdy to bude?
To, že se staví, je pro nás zásadní zpráva, protože to znamená, že nejnáročnější část už máme za sebou. U čtvrti Emila Kolbena jsme zhruba v polovině. Celá lokalita ale teprve vzniká a zapojeno je více developerů, z našeho pohledu je ale dost nešťastné, že celému území chybí od počátku jeho rozvoje jednotná urbanistická územní studie, podle které by se stavělo. Nicméně souhlasím, že až bude vše dokončeno, vznikne skvělá nová část Prahy. Velkým benefitem je metro, u kterého náš projekt přímo leží, takže v centru jste za pár minut.

Tím, že máte to nejnáročnější za sebou, narážíte na délku realizace celého projektu?
Ano, protože samotná výstavba jednoho projektu, respektive jeho jedné etapy, trvá zhruba dva roky, ale příprava je mnohonásobně delší. Vše od koupě pozemku přes architektonické návrhy, řešení veřejných prostranství, dohody s městskou částí a sousedy až po získání stanovisek od všech dotčených orgánů zabere dlouhé roky. Až poté podáváte žádost o stavební povolení, dnes povolení záměru, a přichází správní proces, který trvá další roky.

To každopádně není nic nového.
Bohužel ne. Úřady nepracují takovým tempem, jaké by město velikosti Prahy potřebovalo. Zároveň je bohužel běžné, že se téměř každý odvolává, a to bez jakékoliv zodpovědnosti. Investor přitom do projektu investuje stovky milionů nebo miliardy korun a odvolání ho klidně na několik let úplně zmrazí. To je extrémní.

Co to působí?
Pokud Praha nebude schopná nabízet lidem, kteří v ní chtějí žít, vše potřebné – bydlení, kulturu, sport, vzdělávání, zdravotnictví a kvalitní dopravní infrastrukturu –, pak ti schopní lidé odejdou jinam. Praha tak z dlouhodobého pohledu začne ztrácet konkurenceschopnost, což se bohužel už děje. Když mluvíme o developmentu, často diskutujeme o budovách a pozemcích, ale ve skutečnosti jde o lidi, kteří tam budou žít.

Na druhou stranu váš byznys je právě o pozemcích a stavění domů.
Podstata developmentu není jen vytváření objektů, ale naplňování základní sociální potřeby. Mrzí mě množství diskuzí o dostupnosti bydlení a subvencích. Klíčovým řešením je stavět bytů více a zjednodušit neuvěřitelně komplikované prostředí. Je potřeba podporovat rozvoj a odstranit překážky, které teď nebrzdí jen soukromé developery, ale úplně všechny, ať už stavíte rodinný dům, tramvajovou trať nebo školu. Ve výsledku to jen snižuje konkurenceschopnost Prahy oproti jiným velkým městům ve střední a západní Evropě.

Zpátky ke Kolbenově. Když jste říkal, že lokalitě chybí jednotná urbanistická studie, jak by to mělo být v ideálním případě?
Úplným základem je vždy územní plán. Město potřebuje kvalitní a moderní územní plán jako jeden ze základních podkladů pro svůj dlouhodobý strategický rozvoj, který definuje, co kde lze postavit. Mnohdy je ale nutné jít do většího detailu – nejen stanovit, že tam lze postavit bytový dům, ale také podrobněji navrhnout principy využití a uspořádání konkrétního území s ohledem na jeho skutečný potenciál i širší vazby.

Pro komplexní území jako Vysočany je proto důležitá i zmíněná urbanistická územní studie. Ale ta měla existovat už před více než deseti lety, aby vytvořila koncepci nové moderní čtvrti. Developeři by pak na svých pozemcích mnohem předvídatelněji realizovali definované projekty a nemuseli by se dohadovat o výšce budov, odstupech, přístupech, fasádách či uličních čarách jako teď. A všem budoucím obyvatelům by se tam lépe žilo a celá oblast by působila i fungovala jednotněji.

Jak to tedy funguje teď?
Dnes je situace tristní. Stávající územní plán je zastaralý a územních studií je poskrovnu. V řadě lokalit máte například vhodný územní plán, který vám umožňuje postavit někde bytový dům, ale prakticky kdokoliv to může zásadně zkomplikovat. To je pro mě nepochopitelné. Pokud mám právo podle územního plánu něco postavit, pak bych to tam měl být schopen postavit. U nás je to ale postavené na hlavu, protože ve skutečnosti vám do toho všichni mohou mluvit a ovlivnit, co tam nakonec uděláte.

V případě, že potřebujete změnu územního plánu, je situace ještě mnohem horší. Tím vším zásadně klesá pro investory předvídatelnost v jejich podnikání. A nižší předvídatelnost znamená vyšší riziko. A vyšší riziko znamená vyšší náklady. A vyšší náklady znamenají vyšší koncové ceny pro kupující.

Mění se to nějak?
V posledních letech město přistupuje k těmto koncepčním věcem mnohem systematičtěji. Velkým tématem je nyní nový územní plán hlavního města Prahy, takzvaný Metropolitní plán. Podoba současného územního plánu vycházela z roku 1999 a tehdy určitě nikdo nepředpokládal, že bude platit ještě za pětadvacet let. Osobně věřím, že nový Metropolitní plán může zásadně přispět ke zdravému rozvoji Prahy, především v rozvojových a transformačních lokalitách typu brownfieldů.

Sedíme v Karlíně. Vy jste tu před lety vedli rozvoj na Rohanském nábřeží. Teď se rozjela další výstavba směrem k Invalidovně, u které jsem si říkal, jestli to opět není promarněná příležitost třeba s ohledem na výšku všech plánovaných budov, ale i tady se argumentovalo, že se de facto jede podle deset let starých plánů.
Přesně tak. Mnohdy jsou budovy připravovány a povolovány v určitém období, ale do realizace se v českých podmínkách dostanou až za deset či více let. Když v té chvíli řeknete developerovi, že by měl něco změnit, tak on už sám pragmaticky nechce, protože by musel znovu projít celým tím marastem povolovacího procesu. To, že raději zrealizuje starší projekt, je bohužel velmi smutný důsledek komplikovanosti povolovacích procesů.

Abych vysvětlil, jak jsem o té výstavbě na Rohanském nábřeží přemýšlel z pohledu laika: je to jedno z posledních velkých volných míst velmi blízko centra, kde by se dala postavit moderní čtvrť a hlavně kde by mohlo bydlet dvakrát nebo třikrát více lidí, pokud by se budovy vyhnaly do výšky. Tady by to přece ani nemělo nikomu vadit…
Říkáte nikomu, ale různí lidé mají vážný hlas v celém procesu povolování a řadě z nich to vadí. Z mého pohledu tomu nerozumím. Je dobré se dívat do jiných měst a států, jak to tam funguje. Za mě je to obrovská škoda a promarněná příležitost. Myslím, že to Prahu bude v budoucnu mrzet.

Přijde mi to paradoxní – když se podíváte tímto směrem na Karlín, tak vidíte nevzhledný hotel Olympik, který tam vyčnívá jako historická budova ze 70. let, a vy vedle nemůžete postavit ani stejně vysokou budovu. Vždyť to nedává smysl.
Věřím, že Metropolitní plán se snaží reagovat a reflektovat modernější pojetí města, ale témata jako výšková úroveň a různé výhledy, aby se nenarušoval ráz města, ve finále bohužel povedou k tomu, že Praha bude v porovnání s jinými evropskými metropolemi stále nízké a řídké město. To je fakt, který má i Institut plánování a rozvoje (IPR) velmi dobře zmapovaný. Praha má i díky skvělé činnosti IPR obrovské množství dat, ze kterého lze čerpat pro budoucí rozvoj. Proč se to naplno nevyužívá, je spíš politická otázka, ale data, potřeby a potenciál Prahy jsou jednoznačně zmapované.

A co říkají?
Že by se do Prahy vešlo ještě jedno město o velikosti Brna, zhruba 400 až 500 tisíc obyvatel, a to zejména tam, kde jsou brownfieldy nebo nevyužité plochy. Praha je opravdu řídká v porovnání s jinými evropskými městy. Zahuštění by dávalo smysl i z ekonomického a dopravního pohledu. Když město zahušťujete, nemusíte zásadně navyšovat náklady na novou infrastrukturu. Ale je potřeba pracovat s výškou.

V řadě debat jsou za vysoké ceny bytů obviňováni developeři. Ani vy jste si historicky vždy nedělali dobrou reklamu. Vnímáte to?
Za řadu negativních příběhů si můžou developeři opravdu sami. V historii se odehrálo mnoho věcí, které nebyly správné. Nicméně vnímám, že trh postupně maturuje. Už to není klondajk devadesátých let. Například vztahy mezi developery a městskými částmi nebo magistrátem jsou dnes založeny na větší odbornosti, pravidlech a snaze vzájemně komunikovat. Jediná šance, jak smysluplně rozvíjet město a stát, je úzká spolupráce veřejného a soukromého sektoru. Není to o vzájemném boji, ale o spojení sil, stanovení společné cesty a priorit.

Dnes je bytová problematika nejen v Praze logicky i velké politické téma. Jak to vnímáte vy?
Praha se liší od jiných západních měst tím, že v 90. letech a později rozprodávala bytový fond a pozemky. Praha tak jako město ztratila kontrolu nad obrovským množstvím bytů a pozemků a tím pádem i sílu ovlivňovat bytový fond. Dnes je v Praze zhruba 650 tisíc bytů a město z toho vlastní pouze 30 až 35 tisíc, což je pět procent. A z této pozice bohužel nemůžete účinně ovlivňovat, co se děje na trhu.

Jak to funguje jinde?
Nikde to není ideální. V jiných zemích to funguje ale například tak, že většinovými vlastníky pozemků ve městech je samotné město. To však pozemky nejdříve aktivně rozvíjí v rámci investic do dopravní a technické infrastruktury. Následně podle svého dlouhodobého plánu rozvoje uvolňuje pozemky do výstavby a nabízí je developerům, kteří se o ně ucházejí skrze výběrová řízení.

Developeři už ale vědí, co tam mají postavit, protože existují urbanistické studie. Někdo může namítnout, že to již není to pravé kouzlo developmentu, kde si vše vytváříte sami, ale na druhou stranu to má jasná a srozumitelná pravidla jak pro veřejný, tak pro soukromý sektor.

Už jsme nakousli vysoké ceny a co za nimi mimo jiné stojí. V rozhovoru s developerem přitom nemohu očekávat, že mi budete říkat, že se začne zlevňovat…
Rád bych vám řekl něco jiného, ale na základě toho, jak současné projekty vznikají a kolik vše stojí, bohužel nemohu. Zaprvé u nás všechno neuvěřitelně trvá, zejména kvůli šíleným povolovacím procesům. Dále na cokoliv sáhneme, se za poslední roky neuvěřitelně zdražilo, ať už jde o stavební materiály, energie, projekční, právní či marketingové služby i práci samotnou. A také cena peněz. Důvod, aby cena nového bytu šla dolů, tam bohužel chybí, protože nákladová stránka projektů neustále roste.

A co také neuvěřitelně roste a nikdy nekleslo ani v horších časech, je cena pozemků. Když k tomu přidáte ještě základní ekonomický parametr, že nabídka je menší než poptávka po novém bydlení, tak je to jasné. Bylo to vidět i v těch slabších letech 2022 a 2023, kdy se prodávalo znatelně méně, ale lidé nepřestali mít zájem o nové bydlení v Praze. Jen odložili svá rozhodnutí.

Což se pak ukázalo loni i letos…
Přesně tak, v roce 2024 se ta odložená poptávka projevila a projevuje se i nadále. Letošní rok může být rekordní, co se celkových prodejů nových bytů v Praze týče. Samozřejmě jsou s tím spojené i pozvolna klesající sazby na hypotečních úvěrech, to všechno pomáhá trhu. Je krásně vidět, jak Praha má ještě další obrovský potenciál, protože zájem lidí bydlet v Praze je veliký.

Vy každopádně nestavíte jen na Kolbenově. Kde všude jste dnes aktivní?
Pokračujeme v úspěšných multifázových projektech, jako je Modřanský cukrovar v Praze 12, kde právě probíhá kolaudace druhé etapy a výstavba třetí etapy s náměstím a venkovním amfiteátrem. Ve Vysočanech máme již zmíněnou čtvrť Emila Kolbena a aktivní jsme také v Praze 19 s projektem Albatros Kbely. Zde jsme loni v říjnu zahájili výstavbu čtvrté etapy a aktuálně máme v prodeji i finální pátou etapu s výrazným redesignem.

Velkou radost nám přináší také náš nový multifázový projekt Habitat v pražských Malešicích, který si na trhu rychle našel své místo a jehož výstavbu jsme zahájili koncem letošního dubna. Dále máme v nabídce pomyslný high-end, rezidenci DOK Radlice, kde vedle konvenčních bytových domů vyroste také doposud největší bytová dřevostavba v Česku. Prodej jsme spustili v loňském roce a výstavbu zahájili s koncem letošního června.

A co dále plánujete vedle rozběhnuté výstavby?
Zhruba 600 bytových jednotek připravujeme v klidné lokalitě v Praze 4 – Michle, kde jsme nedávno dokončili demolice původních objektů. Šli jsme tady cestou veřejné participace, ze které vzešly klíčové potřeby lokality, a součástí projektu tak bude bohatá občanská vybavenost, dětská a workoutová hřiště, vodní prvky na náměstí a rozsáhlé zelené plochy. Bytový projekt je pak protkán prvky modrozelené infrastruktury, řadou energeticky úsporných technologií a efektivně přistupujeme také k hospodaření s pitnou i dešťovou vodou.