Vyrazit do Alp je už dávno pro řadu českých lyžařů samozřejmost. A s tím, jak bude postupovat změna klimatu a logicky ubývat sněhu na níže položených českých horách, se z toho stane časem v podstatě nutnost. Přibývá proto také lidí, kteří zvažují investici do apartmánu či domu v Rakousku nebo Itálii. Jaká mají takové nákupy úskalí a kde jsou pro investory nejlepší podmínky, popisuje ve své analýze Jan Rejcha, majitel realitní kanceláře Rellox, která se právě na zahraniční nemovitosti specializuje.

Řeč bude o Rakousku, Itálii, Francii a také o Švýcarsku. První tři země jsou členy EU, takže koupě nemovitosti v nich podléhá pravidlům EU o volném pohybu kapitálu, což staví českého investora na stejnou úroveň jako místní občany. Podmínky koupě a užívání se ale liší zemi od země a mnohdy také region od regionu v rámci jedné země. Obecně se totiž horské regiony v Rakousku, Itálii a ve Švýcarsku snaží oddělit část realitního trhu pro místní občany od toho pro nerezidenty. Jimi přitom nejsou míněni cizinci, ale lidé, kteří nemají v dané oblasti hlavní bydliště, vysvětluje Jan Rejcha z Relloxu.

***

Rakousko

Každá nemovitost v Rakousku (kromě Vídně) má definováno, jakým způsobem se může či nemůže užívat. Alpské spolkové země – zejména Tyrolsko a Salcbursko – se snaží aktivně chránit své obyvatele proti nerezidentním realitním investorům. Další omezení si kladou obce v rámci územního plánování a povolovacího procesu. Cílem těchto snah bylo naprosté omezení výstavby druhého bydlení, nové projekty druhého bydlení v Rakousku v exponovaných oblastech proto již několik let nevznikají.

Tuto situaci vyřešili developeři cca před patnácti lety výstavbou aparthotelových komplexů, v jejichž rámci se apartmány prodávají do osobního vlastnictví, ale zároveň jsou primárně určené na další turistický pronájem. Toto „buy-to-let“ schéma čeští investoři dobře znají a pro mnoho z nich představuje optimální variantu investice do rakouských nemovitostí. Nicméně celá problematika nerezidentních investorů je v Rakousku velké politikum, které se dostalo až k ústavnímu soudu.

V Salcbursku se buy-to-let schéma nové výstavby stalo terčem nelibosti místních občanů, kteří poukazovali na to, že aparthotelové projekty mohou někdy být skrytým druhým bydlením. Současný stav v Salcbursku, ve kterém se nacházejí nejbližší velká lyžařská střediska z České republiky, je takový, že nové aparthotelové projekty nemají šanci získat stavební povolení.

Developerům v oblastech jako Kaprun, Zell am See, Saalbach či Wagrain nezbývá než doprodat poslední nové apartmánové projekty a začít stavět hotelové pokoje na prodej. Hotelová jednotka může být dispozicí stejná jako apartmán, ale na rozdíl od apartmánu nemá plnohodnotně vybavenou kuchyň. Zjednodušeně řečeno se bojuje o sporák.

Obdobně striktní přístup aplikují municipality také v případech rekonstrukce či přestavby stávajících alpských penzionů či starších hotelů na apartmány. Větší čeští investoři či fondy, které mají takovéto ambice, mohou na tyto plány zapomenout, případně je budou muset realizovat mimo hlavní lyžařské oblasti.

Itálie

Italské Dolomity představují druhou nejoblíbenější destinaci pro české realitní investory v zahraničních velehorách. Postupně přijímané vyhlášky, zákony a jejich novelizace v Trentinu a v Jižním Tyrolsku ale omezily, respektive zamezily nové výstavbě pro nerezidenty.

V Jižním Tyrolsku platí od roku 2020, že v obcích, kde počet rekreačních bytů a domů přesahuje 10 procent z celkového počtu jednotek, bude 100 procent nových nebo přestavěných nemovitostí vyhrazených pouze pro rezidenty. Vyhláška zasáhla celkem 51 obcí včetně těch nejoblíbenějších lyžařských středisek. V Trentinu se realizuje nová výstavba bez ohledu na kvótu rekreačního bydlení a pro jistotu je drtivá většina nové výstavby určena pouze pro místní.

Italské Dolomity si tedy obdobně jako rakouské alpské oblasti snaží chránit svůj lokální realitní trh. V Rakousku se s tím developeři vypořádali výstavbou aparthotelových komplexů, kde jsou apartmány určeny primárně na další turistický pronájem.

Toto ovšem nebude italská cesta. Buy-to-let komplexy zde prakticky neexistují (čest výjimkám) a nejsou zde nastavené podmínky pro rozvoj tohoto segmentu. Jednak Trentino a Jižní Tyrolsko nepovažují buy-to-let nemovitosti za specifickou realitní kategorii, takže se na ně vztahují stejné podmínky jako na standardní rezidenční nemovitosti. Jednak samospráva regionu Jižní Tyrolsko se v roce 2023 rozhodla zavést limity pro počet ubytovaných turistů, aby zamezila takzvanému overturismu. Výstavba nových turistických projektů tak nedává smysl ani po této stránce.

Český realitní investor, který má zájem o investici do nemovitosti v italských horách, tak má na výběr ze čtyř možností:

• Vybrat si z posledních nových apartmánů v oblíbených lyžařských střediscích v Jižním Tyrolsku.
• Zaměřit se na méně populární střediska Alto Adige, která se drží pod desetiprocentní kvótou rekreačního bydlení.
• Vybrat si na (ne zcela širokém) sekundárním trhu starších nemovitostí, které nejsou zasaženy posledními legislativními úpravami.
• Poohlédnout se v horských oblastech mimo Jižní Tyrolsko a Trentino, které jsou vstřícnější k nerezidentům včetně českých zájemců o koupi nemovitosti.

Francie

Francouzská vláda dala v roce 1967 vzniknout takzvanému lease-back systému (obdoba buy-to-let a aparthotelového režimu), kde jsou nemovitosti určené na prodej do osobního vlastnictví a dále pronajímány turistům centrálním operátorem. Cílem bylo zvýšit nabídku ubytování v turisticky atraktivních oblastech včetně Savojských Alp.

Lease-back systém je u mnoha projektů v Savojských Alpách stále funkční, ale na rozdíl od Rakouska se většinou jedná o standardní obchodní podmínky, které nejsou podmíněny legislativou definující užívání nemovitosti.

Nemovitosti ve francouzských lyžařských střediscích tak může bez problémů koupit nerezident, občan České republiky, a může tuto nemovitost užívat bez omezení, tedy třeba jako rekreační nemovitost pro druhé bydlení. Ze všech hlavních alpských zemí v Evropě je proto Francie pro českého realitního investora nejjednodušší z pohledu nastavených podmínek užívání nemovitosti.

Švýcarsko

Podmínky koupě druhého bydlení ve Švýcarsku jsou legislativně upraveny na federální úrovni, na úrovni jednotlivých kantonů, ale také na úrovni konkrétních municipalit. Podmínky nabytí vlastnictví a užívání rekreačních nemovitostí pro druhé bydlení upravují na celostátní úrovni dva hlavní zákony Lex Koller a Lex Weber, které stanovují následující:

• Koupě nemovitosti cizincem je možná pouze v turistických oblastech, což se týká také alpských lyžařských středisek.
• Lex Koller stanovuje limit nejvíce 1 500 povolení pro koupi cizincem v kalendářním roce. Tato povolení jsou distribuována nerovnoměrně mezi jednotlivé kantony. Většina těchto povolení jde do turistických kantonů, jako je Valais, naopak kanton Ženeva nedostává žádná povolení.
• Cizinci mohou koupit nemovitost s maximální velikostí pozemku 1 000 metrů čtverečních a s maximální velikostí obytné plochy 200 metrů čtverečních (v praxi se může tato velikost v některých případech navýšit).
• Lex Weber na základě švýcarského referenda stanovuje, že v municipalitách, kde podíl druhého bydlení dosáhne 20 procent, nebude umožněna další nová výstavba druhého bydlení. Toto omezení platí pro cizince, ale i pro švýcarské nerezidenty. V mnoha známých švýcarských alpských střediscích je tato kvóta již naplněna, ale stále zde jsou zajímavé alpské oblasti, kde je možné pořídit nemovitost pro rekreační užívání.

Český investor, který chce investovat do nemovitosti ve Švýcarsku, bude muset vzít na vědomí další různá byrokratická omezení, například že cizinec může ve Švýcarsku vlastnit jen jednu nemovitost nebo že nemůže nemovitost koupit na právnickou osobu. Výjimkou budou aparthotelové projekty, kde může být kupujícím i právnická osoba. Pro klienty, kteří chtějí vlastní nemovitost v Alpách pouze jako druhý domov pro vlastní užívání, je Švýcarsko v tento moment paradoxně mnohdy přátelštější než třeba Rakousko a Itálie.