Koupit byt ve Španělsku je pro mnohé české investory snem. Tamní pravidla jdou ale čím dál víc proti nim

Na madridském náměstí Puerta del Sol stojí od konce září stanové městečko. Protesty spustilo nucené vystěhování sedmaosmdesátileté Maricarmen Abascalové, které se ve Španělsku stalo symbolem bytové krize. Vláda levicového premiéra Pedra Sáncheze na ně během několika dní odpověděla dvěma dekrety, jež vstoupily v platnost 1. října. A ty se týkají i lidí, kteří o Abascalové nikdy neslyšeli, včetně Čechů – i ti se totiž v posledních letech zamilovali do nákupů apartmánů u moře na Pyrenejském poloostrově.

Španělsko je mezi českými kupci zahraničních nemovitostí dlouhodobě na špici. Nejčastěji investoři míří na pobřeží Costa del Sol a Costa Blanca, jak už dříve popsali experti i v podcastu Money Maker. Ve španělských statistikách se nicméně Češi tak trochu ztrácejí: žebříčku cizích kupců, který z dat tamní komory katastrálních registrátorů sestavil realitní portál Idealista, vévodí za první pololetí Britové s 3 510 koupěmi, těsně za nimi jsou Nizozemci a osmí například skončili Poláci s 2 269 obchody.

Právě masa zahraničních kupců je ale jádrem problému. Cizinci ve druhém čtvrtletí letošního roku stáli za 16 procenty všech prodejů bytů a domů ve Španělsku, což je nejvíc v historii měření. V provincii Alicante, kam spadá Costa Blanca, na ně v prvním pololetí připadalo 45,5 procenta obchodů, v Málaze na Costa del Sol 35,7 procenta.

Pro místní je to výbušná kombinace a vláda složená ze socialistů a levicového uskupení Sumar na ni zareagovala balíkem dekretů, který zasahuje do daní, pronájmů i soudních řízení. Oba dekrety platí okamžitě, do třiceti dnů je ale musí potvrdit dolní komora parlamentu. Hlasování vláda svolala už na pátek 2. října a výsledek je nejistý. I kdyby ale normy padly, ukazují směr, kterým se španělská politika vůči majitelům nemovitostí ubírá. Pro české vlastníky a zájemce o koupi z toho plynou ne úplně příjemné vyhlídky. Tady je pět klíčových věcí, které chce kabinet Pedra Sáncheze prosadit.

1) Krátkodobý pronájem nově s DPH

Kdo svůj apartmán nabízí turistům přes Airbnb nebo Booking, dosud daň z přidané hodnoty neřešil, protože pronájem bytů od ní byl osvobozen. Dekret zavádí desetiprocentní sazbu na pronájmy zařízených bytů, které netrvají déle než třicet nocí, a také na ty, u nichž majitel poskytuje služby obvyklé v hotelu, tedy například úklid nebo praní prádla. Ve hře byla původně dokonce základní sazba 21 procent. Výjimku má podle deníku elDiario.es jen ten, kdo pronajímá část nemovitosti, v níž sám trvale bydlí.

2) Prázdný byt se může prodražit

Majitelé nemovitostí platí ve Španělsku každoročně obecní daň, obdobu české daně z nemovitých věcí. Radnice k ní nově mohou u neobydlených bytů přidat přirážku, která u vlastníků dvou a více bytů prázdných déle než tři roky dosáhne až 150 procent původní výše. Nejde o automatický krok, každá obec se musí dohodnout na vlastní vyhlášce. Apartmán, kam rodina jezdí několik týdnů v roce, se za prázdný zpravidla nepovažuje, definice se ale zpřísňují a majitelé více nemovitostí by měli zpozornět jako první.

3) Radnice dostávají další páku na turistické byty

Regulace krátkodobých pronájmů je ve Španělsku v rukou regionů a obcí a ty už dnes postupují často tvrdě. Barcelona chce do konce roku 2028 zrušit všechny licence na turistické byty a od loňského dubna je k umožnění takového pronájmu v celé zemi potřeba souhlas tří pětin vlastníků v domě. Dekret teď obcím v oblastech s napjatým trhem dovoluje zvýšit majitelům turistických bytů daň až o polovinu, u vlastníků čtyř a více takových bytů až na dvojnásobek.

4) Dostat nájemníka z bytu bude těžší

Kdo zvolil dlouhodobý pronájem, narazí na jinou část balíku. Soudy mají až do konce roku 2030 zastavit vystěhování nájemníka, který je sociálně zranitelný, nemá kam jít a úřady mu nenabídly náhradní bydlení. Smlouvy končící do konce roku 2028 si nájemníci mohou prodloužit až o dva roky za stejných podmínek a roční zdražení nájmu má strop dvě procenta. Druhý dekret jde ještě dál: po pěti letech se smlouva obnovuje automaticky a pronajímatel, který ji ukončí bez uznaného důvodu, zaplatí odstupné ve výši dvanácti nájmů.

5) Nespadlo to z nebe a nezmizí to

Bydlení je podle průzkumů největší starostí Španělů, v zemi podle odhadů chybí až 700 tisíc bytů a vláda se o podobný zásah nepokouší poprvé. Prodloužení smluv a strop na nájmy zavedla dekretem už v březnu, v dubnu ho ale Kongres hlasy opoziční Lidové strany, krajně pravicového Voxu a katalánské strany Junts shodil a opatření po pěti týdnech přestala platit. Případ Maricarmen Abascalové teď dal tématu tvář a kabinetu důvod zkusit to znovu, navíc v širším rozsahu. Součástí balíku je totiž i omezení nákupů bytů investičními fondy a vyšší zdanění realitních společností.

Historie se samozřejmě může opakovat. Sedm poslanců Junts, strany bývalého katalánského premiéra Carlese Puigdemonta, je pro vládu klíčových a vedení strany ve čtvrtek večer rozhodlo, že oba aktuální dekrety odmítne. Označilo je za záplatu, která zmenší nabídku nájemního bydlení a zvedne ceny. Sánchez přesto hlasování nestáhl. „Nastala hodina pravdy,“ vzkázal premiér podle zpravodajského webu Infobae.

Pro majitele z Česka je důležité, co se stane, pokud dekrety neprojdou. Norma v takovém případě přestává platit dnem hlasování, ovšem to, co se mezitím stalo, zůstává. Že nejde o teorii, se ukázalo hned první den. Soud v Barceloně ve čtvrtek 1. října zastavil vystěhování obyvatelky čtvrti Sant Andreu jen pár hodin poté, co první dekret nabyl účinnosti, a podle tamního sdružení nájemníků šlo o vůbec první takový případ.