V Praze se během roku prodá přibližně pět tisíc bytů. Stejná situace panuje v polské Poznani, která má však o polovinu méně obyvatel. A srovnatelných měst je u našich sousedů o poznání více. I proto se český developer a investor Crestyl rozhodl na sklonku roku 2023 posílit svou pozici na středoevropském trhu nemovitostí a dokončil převzetí zbývajícího 50% podílu polského developera Spravia. Podle Omara Koleilata, zakladatele, spolumajitele a šéfa Crestylu, nemá totiž realitní trh v Polsku na rozdíl od toho českého strop. „Je to jako se po letech nadechnout čerstvého vzduchu,“ říká v rozhovoru pro CzechCrunch.

Zakladatel developerské společnosti Crestyl Omar Koleilat a její ředitel Simon Johnson nikdy neuvažovali v malých rozměrech. Loni dokončili rozsáhlý projekt Dock, který zásadně proměnil Libeňský ostrov, k menším projektům jako Šárecký dvůr, 4 Blok či Barrandov Hills přidali také velký projekt u metra Želivského s názvem Hagibor. V posledních letech se ale skloňovaly především projekty Savarin u Václavského náměstí a brněnský Dornych, jelikož mají oba potenciál přispět k proměně rázu centra dvou největších měst Česka.

A i když Omar Koleilat často hýří optimismem, na přelomu roku z jeho slov místy zřetelně prosakovala frustrace. Projekty se totiž dávají v Česku do pohybu stále žalostně pomalu, na povolení ke stavbě se může čekat i téměř deset let a situace lepší nebude, neboť novela stavebního zákona podle něj žádné velké zlepšení nepřinese. „Minulý týden jsme ale dostali stavební povolení na Dornych v Brně, takže to je dobrá zpráva. Brno totiž není Praha, takže tam máme trochu lepší zkušenost,“ směje se.

Zelenou loni dostal od památkářů i Savarin, rok poté, co nastalo kolem jeho schvalování zmatení veřejnosti. Médii totiž proběhla zpráva, že ministerstvo kultury stavbu zamítlo. Ministerští památkáři se však tehdy vyjádřili k několik let staré verzi, kterou developer v mezičase upravil tak, aby byla v souladu s jejich připomínkami. I to podle Koleilata svědčí o tom, jak moc jsou povolovací procesy v Česku zkostnatělé a svázané byrokracií.

V Crestylu tak projekt stále běžel a nyní se zdá, že by se měl již v první polovině letošního roku otevřít veřejnosti. Alespoň tedy jeho první etapa, která spočívá v rekonstrukci historických objektů. Developer navíc odstraňuje nánosy, které vznikly během totalitního režimu, kdy zde fungovala velká tiskárna. Například prostory jízdárny tak sloužily jako závodní jídelna, s dokončením celého projektu zde místo toho bude nové veřejné prostranství.

„Doufáme, že na konci letošního roku nebo na začátku roku 2025 zahájíme další etapu. Ale říkáme to takhle už pár let, tak snad,“ dodává Koleilat. Podle něj ale na projektu Savarin panovala mezi Crestylem, veřejnou správou a památkáři shoda, celou dobu tak vedli konstruktivní debatu. Celý proces zkomplikovala spíše zapojená veřejnost, respektive majitelé okolních objektů a nekonečené připomínkové řízení.

Právě to jsou procesy, které v Polsku fungují úplně jinak. Koleilat říká, že se s českou situací nedají vůbec srovnat, jelikož jsou mnohem racionálnější, rychlejší a jasnější. I díky tomu tam mají developeři projekt se vším všudy hotový a prodaný za tři roky. Alespoň v tom tedy vidí spolumajitel jedné z největších developerských firem něco pozitivního. A i díky tomu uvažuje nad tím, že by Crestyl mohl vstoupit i do segmentu nájemního bydlení.

Loni na podzim jste oznámili, že Crestyl dokončil převzetí zbývajícího 50% podílu v jednom z největších polských rezidenčních developerů Spravia. Proč jste se rozhodli po letech posílit svou pozici v Polsku?
Česko má totiž jasně vymezený strop. Je to menší země, sice velice stabilní, velice zajímavá, dobře čitelná. Ale co se Polska týče, to strop téměř nemá. Žije v něm 40 milionů lidí, je velmi dynamické, také je na jeho trhu samozřejmě daleko větší konkurence. Nicméně pro Crestyl tento krok otevírá horizont ve velkém. V Česku už nějakou dobu vidíme, že jsou oblasti, ve kterých je trh relativně nasycený. Kdybych to měl uvést na příkladu, tak třeba jen v Poznani se ročně prodává stejný počet bytů jako v Praze – pět tisíc. A v Polsku je pět dalších měst, kde se ročně prodává tolik bytů. Najednou tak zešestinásobíme potenciální byznys jen tím, že tam vstoupíme.

Zmiňoval jste, že vnímáte nasycenost některých částí českého trhu. Můžete uvést, kde pociťujete, že už nelze jít dál?
Je to dané především velikostí. Růst lze dnes jedině na úkor jiných developerů, protože trh je malý. Není to tak, že by byl absolutně saturovaný, protože poptávka po bytech je tady velká, ale pořád máme možnost jít z 300 bytů třeba na 500. Ale Spravia má nyní ve výstavbě 2 800 bytů. To jsou úplně jiná čísla. Je to šestý největší developer v Polsku a dostává na trh tolik bytů, co u nás dokáže jen ten největší developer. Českému trhu chybí dynamika, z různých legislativních důvodů. Sice se o tom mluví hodně a pořád dokola, ale povolovací proces je tady vážně neskutečná katastrofa.

Jaké plány tedy v Polsku v nejbližším období máte?
Máme teď spoustu možností, nad kterými se musíme zamyslet: v jaké pozici chceme do budoucna v Polsku být, na jaký segment se tam zaměříme. Spravia aktuálně působí jen v rezidenčním segmentu, ale my můžeme využít naše znalosti v komerčních nemovitostech. Budeme přemýšlet také nad tím, jestli vzhledem k velkému portfoliu nevstoupit v Polsku prvně do nájemního bydlení. Osvojené procesy pak můžeme zkusit aplikovat i v Česku. V této fázi jde ale hlavně o to, že za sebou máme důležitou transakci. Nyní se potřebujeme nadechnout, stabilizovat a podívat se na všechny možnosti, které máme.

Proč byste chtěli segment nájemního bydlení rozvíjet nejprve v Polsku a ne na domácí půdě? Přece jen už tady nějaké první vlaštovky v podání jiných developerů máme.
Tady je totiž možnost povolit byty tak malá, že když už máme povolení, raději je prodáme, protože budeme mít větší návratnost. Nájemní bydlení je velice zajímavé z dlouhodobého hlediska, ale v Česku to vážně nejde. Jiná situace by byla, kdyby developer věděl, že má před sebou normální povolovací proces – část by tak udělal na prodej, část na pronájem a všichni by byli spokojení. Tak to budeme moci dělat v Polsku, v Česku pro nás ale hraje prim stále prodej.

Když už jsme tedy u těch povolovacích procesů – vy už si polský trh osaháváte dva roky. Je tam tedy v porovnání s Českem tak diametrální rozdíl?
To se ani nedá srovnat. Tam víte, co můžete povolit a kolik to zabere času. Nikdo se tam nemůže odvolat sedmkrát. U nás proces nevede stavební úřad, ale veřejnost. Takže máme spoustu situací, kde soused ani neví, co chce, a tak radši řekne, že nechce. Pokud to hodně zjednoduším, tak odvolací řízení pak trvá klidně devět měsíců, přezkoumávají se všechna vyjádření a jestli je jedno z nich napsané trochu špatně, musíte začít odznovu. V Polsku je celý proces dobře nastavený, každý zúčastněný má možnost se vyjádřit, ale v jeden moment se připomínky utnou a je hotovo.

Jak dlouho tedy trvá povolovací proces v Polsku?
Víme, že když koupíme pozemek v Polsku, do tří let máme hotovo. Postaveno, prodáno. V Česku máme projekty, které povolujeme devět let. A do poslední chvíle nevíme, jestli dostaneme povolení. Takže jsme permanentně nervózní, nemůžeme se spolehnout na nic.

Předpokládám, že novela stavebního zákona vám nedává příliš nadějí…
Já se ani nechci pořád dokola bavit o stavebním řízení. Ale když člověk vidí, jak to funguje v jiné zemi, která s námi navíc sousedí, tak je to jako se po letech nadechnout čerstvého vzduchu. Člověka to nabije. Ale nemyslím si, že novela přinese něco jiného. Zákonodárci chtějí, aby bylo stavební řízení rychlé, ale zároveň, aby nikdo neměl žádnou pravomoc, aby se ten proces řídil tak nějak sám. A to nejde. Jakmile řeknete, že o všem bude rozhodovat stavební úřad, začne se řešit korupce. Je jasné, že stávající koncepce není funkční a ani nebude. Je vážně super, že budeme moci sledovat celý proces online. Devět let se budeme na monitoru dívat, jak se schvalovací proces nehýbe, to je vážně výhra.

Na serveru Politico nedávno vyšel rozsáhlý článek, v němž mimo jiné stálo, že aby si mohl Čech koupit byt v Praze, musel by si každý měsíc odkládat celou výplatu po dobu 25,3 let. V Paříži je to 23,1 let, v Berlíně 12,3 let. Je to skutečně způsobeno hlavně tím, že se u nás nestaví kvůli nefunkčním povolovacím procesům?
Je to tak, kvůli tomu chybí nabídka. Dostáváme tak na trh velice vzácné zboží. Malá nabídka se zužuje jen na ty, kdo si mohou dovolit platit tak vysoké ceny. Dopadlo to tak, že u nás přestal být segmentovaný trh. Když máte vysokou nabídku, dochází k segmentaci – každý se soustředí trošku na něco jiného, na jiné typy nemovitostí. My jsme byli historicky ti, kdo prodávali tak o 10 až 15 procent dráž než ostatní, protože jsme vždy dělali lepší produkt. Teď už je skoro jedno, jestli děláte lepší produkt, protože všechno se prodá za maximální cenu.

Praha by snad neměla být dražší než Paříž, alespoň tedy na počet těch odložených platů.
To ano. Ale Paříž je velká. Tím pádem tam stále funguje zmíněná segmentace trhu. Je to pružnější, odvážné město. Praha je oproti ní hodně konzervativní. Což jsme teď ostatně mohli dobře vidět i na soutěži o Hlavní nádraží v Praze. Lidé začali diskutovat o tom, jestli se jim líbí, nebo ne. Ale ono je to jedno, protože se automaticky počítá s tím, že to nějaký úřad zatrhne. Lidé tak přestavbu nemusí bojkotovat, celý povolovací proces ji totiž úplně zvrhne. Takže celá ta debata, jestli je to dobře, nebo špatně, je skoro zbytečná, protože to stejně v téhle podobě nebude. Je to smutné, ale je to tak.

I když je to tedy možná zbytečné, vám osobně se návrh líbí?
Ano, je to odvážné. Chápu, proč se někomu nelíbí, ale je to kvalitní, profesionální architektura. To je třeba říct. Ale všichni, kdo jsou v tom zapojení, vám stejně řeknou, že se tahle podoba nádraží buď vůbec nepovolí, nebo bude vypadat úplně jinak. V Česku totiž panuje představa, že úřady mohou zasahovat do designu. Vždyť to je ale absurdní. Jako by vám říkali, jak se máte oblékat. To bychom ale všichni vypadali stejně.

I vy jste zažili tyhle zmíněné zásahy do designu, konkrétně u projektu Savarin. Hodně se diskutovala podoba novostavby, kterou v objektu plánujete.
Ano, ve vnitrobloku, který není z ulice vidět. Bydlíte na Vinohradech nebo v místě, kde je typická stará zástavba s vnitroblokem? Kolikrát jste se do něj koukala a říkala jste si, jak vás zajímají ta malá okna v domu naproti? Jak vás to inspirovalo? Tak o tom se bavíme. Nechápu už jen tu představu, že tohle je něco, nad čím se může na úřadech dlouho diskutovat – co bude uvnitř. Mělo by být jasně dané, co se smí a co se nesmí. Nikoliv to, jak má vypadat zástavba zevnitř.

Kde byl tedy největší zádrhel?
Ten projekt v zásadě není kontroverzní, jelikož se na něm s veřejnou správou a památkáři shodujeme. S nimi jsme vedli celou dobu zdravou, konstruktivní debatu. Ale ukázalo se nám na něm, jak mohou celý proces strašně dlouho komplikovat jednotlivci. Nejvíce jsme totiž bojovali se sousedy, kteří ze Savarinu paradoxně budou benefitovat. Není pochyb o tom, že do centra přinese velkou hodnotu, vznikne tam nové veřejné prostranství, spousta zeleně, nové napojení na dopravní infrastrukturu. Ale v Česku jsou developeři bohužel rukojmí názoru každého souseda a jak už jsem zmiňoval – říct ne je vždycky jednodušší.

Zamávaly průtahy nějak zásadně s rozpočtem? Savarin se vždy zmiňoval jako desetimiliardový projekt, došlo tedy ke změně?
Určitě to sehrálo roli. Celkový rozpočet se zvýšil tak o 30, možná 40 procent. Naštěstí jde o domy v centru Prahy, kde se paralelně s růstem nákladů zvyšuje i jejich hodnota.

Jak si tedy projekt stojí nyní? Před nedávnem prošla éterem zpráva, že nová část dostala od památkářů zelenou. A že již běží rekonstrukce a restaurování historického paláce od Kiliána Ignáce Dientzenhofera.
Rekonstrukce historického paláce je první etapou projektu, která bude hotová v první polovině letošního roku. A doufáme, že na jeho konci nebo na začátku roku 2025 zahájíme další etapu. Ale říkáme to takhle už pár let, tak snad… Těším se ale na to, až bude projekt hotový. Nebereme jej jako rekonstrukci, ale jako koordinovaný zásah do několika domů, který otevře lidem něco nového. Dlouho chodíte kolem a najednou budete moci vejít dovnitř a neustále objevovat nové prostory, ať už to bude jízdárna, samotný palác nebo pasáž vedoucí z Václavského náměstí. A každý prostor něco nabídne, od umění přes obchody, občerstvení nebo zeleň.

Jaký byl pro Crestyl rok 2023? V posledním velkém rozhovoru pro CzechCrunch, který jste dával kolegovi Lubošovi Krečovi v roce 2022, jste říkal, že půjde o normalizační rok. Jak ho tedy hodnotíte?
Myslím si, že rok 2023 byl pro developery úplně stejný jako pro celou ekonomiku. Roli hrála inflace, vysoké úroky… V podstatě všechny ekonomiky na světě, až na země, které vyrábějí naftu, tak měly těžký ekonomický rok. Crestyl je ale diverzifikovaná platforma, to je naše výhoda. Byly tak momenty, kdy něco fungovalo více a něco méně. Říká se, že i těžké období vytváří zajímavé příležitosti, takže bych to shrnul tak, že pro nás ekonomická situace vytvořila příležitost dokoupit polskou Spravii. Nicméně nebyl to normalizační rok. Byl to těžký rok kvůli dozvukům války na Ukrajině. Řekl bych, že v roce 2024 se situace začne dávat dohromady, ale normalizační bude až rok 2025.

A jaká byla vaše ekonomická situace, co se obratu týče?
V porovnání s tím, co jsme typicky dělali dříve, byl náš obrat poloviční. Jak v roce 2022, tak v roce 2023. Souvisí to s počtem hypoték, který byl loni hodně nízký. A náš byznys je s tím hypotečním úzce propojený. Dokud nezačnou padat úrokové sazby, bude náš obrat nižší než dříve.

Co vás tedy čeká v roce 2024?
Zabývat se budeme hlavně Polskem a v Česku budeme dotahovat. Důležité je pro nás Brno, kde jsme minulý týden dostali stavební povolení na multifunkční projekt Dornych. Trvalo to nějaké čtyři roky, Brno totiž není Praha, takže tam máme trochu lepší zkušenost. V Praze aktuálně řešíme Hagibor a rezidenční projekty Šárka a Semerínka. V případě Šárky půjde myslím o to nejlepší, co se na rezidenčním trhu stane. Ta lokalita je vážně unikátní a development tomu samozřejmě odpovídá. Na to se tedy moc těším, ale stejně tak i na Polsko. Otevře nám totiž nové možnosti i pro Česko, budeme moct využívat všechny byznysové synergie, takže do nového roku vcházíme s velkým nadšením.