Proměnili zašlé činžáky, jsou posedlí efektivitou a milují malé byty. A z Brna vykukují všemi směry
Zakladatelé investiční skupiny Spilberk začínali přestavbou domu po sběrně druhotných surovin a dnes nejdou do projektů pod 100 bytů.
Baví vás články CzechCrunche?
Vídejte je na Googlu častěji.
Špilberk je hrad nad Brnem. A Spilberk? To je investiční skupina, která je také z Brna a sídlí na dohled od pevnosti – u hlavního nádraží v místech, která teď prochází dramatickou proměnou, ale historicky byla spíš zanedbaná. Taková je i jejich filosofie: kupují levně ošuntělé domy, které opraví, rozdělí na více jednotek a prodají. „Soustředíme se na malé byty, Brno je město studentů a ajťáků,“ říkají majitelé skupiny Robert Sedláček a Martin Pěnčík. Jenže z Brna opatrně expandují i dál, na západ i na východ.
Krátce po revoluci objížděl otec Roberta Sedláčka archivy a katastry a sháněl podklady pro restituce. Část vrácených činžáků v brněnských Zábrdovicích pak spravoval, protože je noví majitelé nechtěli ani prodat. Jeho syn dnes ve stejné čtvrti spolu se svým byznysovým partnerem Martinem Pěnčíkem bourá staré domy a staví místo nich nové. Jejich investiční fond Spilberk už narostl na zhruba 2,5 miliardy korun.
Sedláčkova cesta k nemovitostem vedla přes gymnázium a studium práv do advokátní kanceláře Romana Heyduka, s nímž spolupracoval i jeho otec. Tam získal první ostruhy, které postupně zocelil zakázkami pro další investory, kteří si jej najímali. Například jim pomáhal kupovat zubožené činžáky, rozdělit je na jednotlivé byty a ty pak prodávat. V jednu chvíli se ale začal sám překlápět do pozice investora.
Nastartujte svou kariéru
Více na CzechCrunch JobsMísto honoráře si totiž tu a tam vymínil nějaký byt, a tak si začal skládat vlastní malé portfolio. V advokacii je dnes už pětadvacet let a přestože reality jsou jeho hlavní obživou, nechává si část kapacity i pro trestní právo. „Nemovitosti jsou přece dost neživotné, v trestním právu jsou skutečné příběhy,“ říká.
Jeho kolega Martin Pěnčík šel k realitám jinou oklikou. Střední školu studoval v Rakousku, pak absolvoval strojní průmyslovku a obor chemických zařízení na brněnské vysoké škole VUT. Protože jeho otec kdysi dělal výrobního ředitele Zetoru, s pomocí jeho kontaktů a díky znalosti němčiny ale skončil ve firmě věnující se přepravě nadrozměrných nákladů. „Vozili jsme celé elektrárny pro Vítkovice nebo Škodu Export, občas jsme využívali i obří letouny Ruslan,“ vzpomíná.
Se Sedláčkem se poznali kolem roku 2006 při přestavbě činžáku v Králově Poli, zůstali pak v kontaktu a jejich prvním opravdu společným projektem se stal úzký dům v ulici Rumiště kousek od centra města, kde bývala sběrna druhotných surovin. Na jejím místě vzniklo v roce 2017 jednadvacet malých bytů, které se ihned prodaly.
Kuriozní ale je, že oba podnikatelé začali ještě předtím, než něco postavili, připravovat kroky k tomu, aby mohli fungovat nikoli jako klasické s.r.o. či akciovka, ale jako investiční fond. Sedláček to znal trochu ze své advokátní praxe a byť kolem roku 2015 to bylo spíš unikum, vydali se do Prahy na výzvědy. Ve společnosti Avant, specialistovi na fondy, se jich ale osobně ujal její zakladatel a oborový doyen Pavel Doležal a fond Spilberk vznikl v červnu 2016.
Dnes je v Česku fondů kvalifikovaných investorů podle ČNB přes šest stovek, tehdy jich byly desítky. Jenže zakladatelé Spilberku ho zakládali opačně než ostatní – nic do něj nevkládali, protože nic moc neměli, byl de facto prázdný. Měli jen pár milionů z vlastních úspor či půjčku od rodičů. „Do roka musíte podle stanov naplnit aktiva a my jsme to nesplnili,“ přiznává Sedláček, že rozjezd nebyl optimální. „Reálně jsme to všechno šili na koleně,“ říká Pěnčík.
Postupně se ale vzchopili, pomohl jim hodně projekt bývalé sběrny surovin. Zlomem pro ně prý byla v roce 2019 Vlhká ulice. Z čtyřpatrového domu s devíti velkými byty udělali po nástavbě o tři patra šedesát jednotek. Úvěr splatili půl roku po prvním čerpání, protože už měli zálohy od kupců. „Banka byla překvapená,“ směje se Sedláček s tím, že předtím pro ně bylo složité na bankovní financování dosáhnout, protože byli pořád malá a ne moc známá firma.
Od začátku staví strategii na co nejefektivnějším nakládání s nemovitostmi a jejich potenciálem – od toho, co umožňuje územní plán, přes práci s dispozicemi až po využití každého dostupného metru. Důležitou součástí jsou proto menší bytové jednotky, které odpovídají poptávce po dostupnějším bydlení. Kupují je rodiče pro studenty i mladí lidé z IT. „Létají po městě a domů se jdou jenom vyspat,“ popisuje Pěnčík. Průměrná cena nového bytu v Brně přitom letos poprvé překonala 150 tisíc za metr.
Fond si dnes už nechává i dva nájemní domy, jen ten na Bratislavské ulici má 162 bytů, celkem má ve své správě nemovitosti za 2,5 miliardy korun. A jeho majitelé hlásí, že s jídlem roste chuť, takže nové projekty chtějí dělat alespoň se stovkou bytů. Jsou hodně posedlí efektivitou, zkoumají proto například i výstavbu z modulů, na jakou sází některé větší developerské skupiny. „Myslíme si, že to může být budoucnost. Uděláte to celé ve fabrice, pak to dovezete a v čistotě na místě napojíte,“ říká Martin Pěnčík, který má v tandemu na starost technické a stavební záležitosti, zatímco Sedláček se víc věnuje právničině a financím.
Nosné gró fondu držíme v Brně, protože to tam známe, dokážeme si zjistit informace a případné kostlivce.
Oba zakladatelé se ale snaží hledat nové příležitosti a svou společnost posouvat také technologicky. V poslední době spustili například vlastní investiční platformu Brikk nebo začali prodávat bytové jednotky formou známou jako rent back. Jde o čím dál populárnější model, kdy investor, který si od nich koupí byt, jim ho obratem pronajme a oni se mu starají o veškerý provoz.
Kromě Brna už ale dvojice zkouší i jiná místa. Jednak se rozhlížejí v Praze, kde na Pankráci – pro ně klasicky – koupili starší činžovní dům, opravili ho, rozsekali na samostatné jednotky a rozprodali. Jednak jsou aktivní v kladenské čtvrti Dubí, kde chystají rezidenční výstavbu. A koupili i pozemky u Klínovce v Krušných Horách nebo u Mikulova, kudy má vést nová dálnice.
Ovšem takhle daleko od Brna se chtějí pouštět spíš opatrně. „Tam jste v teritoriu jiných dravců,“ směje se Robert Sedláček. A Pěnčík jej doplňuje: „Nosné gró fondu držíme v Brně, protože to tam známe, dokážeme si zjistit informace a případné kostlivce.“
