Tradiční česká odysea aneb Jak dva parťáci chtějí už 17 let postavit novou čtvrť a až teď se věci hýbou
Z vlastních byznysů jsou Martin Václavík a Michal Nýdrle zvyklí na úplně jiné tempo. Developerský projekt u Prahy tak testuje jejich trpělivost.
Přijedete jednoho dne na okraj Prahy a zamilujete se do nápadu, že byste tam mohli postavit novou moderní čtvrť. Představujete si, že tím strávíte maximálně pár let a budete se moci vrhnout do dalších dobrodružství. Tak si to plánoval Martin Václavík v roce 2009. Realita nakonec byla úplně odlišná. V mezičase se k němu stihl připojit ještě Michal Nýdrle a až teď mají to, s čím první jmenovaný počítal už téměř před dvěma dekádami – zelenou k tomu, aby mohli u Dolních Počernic začít budovat novou čtvrť Dubina.
Osmačtyřicetiletý Martin Václavík je dnes v byznysu známý jako zakladatel startupu Lokni, který vyrábí filtrace na pitnou vodu do domácností, kanceláří a škol a provozuje síť stanic na filtrovanou vodu pro veřejnost. Zároveň od roku 2007 vede společnost Apel Properties, která zastupuje realitní investory při nákupu a prodeji komerčních nemovitostí. Právě odtud vede linka k tomu, proč se Václavík pustil i do vlastního developerského projektu – a také k tomu, jak se seznámil s Michalem Nýdrlem.
Oba dva prošli mezinárodní realitní firmou Colliers, do které nastupovali ve stejný den. Václavíkovi bylo tehdy třiadvacet, Nýdrlemu dvacet. První pracoval jako agent na průmyslových nemovitostech, druhý vytvářel pro realitní projekty webové stránky. Michal Nýdrle se pak spolu s manželkou Pavlou vydali budovat Kindred Group, z níž udělali jednu z největších reklamních a marketingových skupin v regionu a kterou v roce 2021 za stamiliony korun prodali globální skupině Publicis.
Od té doby investují napříč obory. Od nemovitostí přes správu majetku pro bohaté klienty v podobě společnosti Next Wealth až po bitcoinovou platformu Invity. Nakonec se cesty Václavíka s Nýdrlem po letech spojily ve zmíněné nové čtvrti u Dolních Počernic, které se říká Dubina a která otestovala jejich trpělivost jako nic předtím. Na papíře jasný plán – koupit pozemky, počkat na změnu územního plánu, postavit čtvrť – se v realitě ukázal jako běh minimálně na dvě dekády.
Začalo to v roce 2009, kdy Václavíka oslovil kamarád se zprávou, že má k dispozici asi sto tisíc metrů čtverečních zcelených pozemků na východním okraji Prahy, který patřil jednomu restituentovi. „To se málokdy najde,“ vzpomíná Václavík na moment, kdy s otcem zajel pozemek obhlédnout a nakonec ho společně koupili. V tehdy platném územním plánu byla lokalita jako výhledová plocha pro bytovou zástavbu pro rok 2010.
„Naše představa byla, že to koupíme a za rok se územní plán změní, abychom mohli začít stavět,“ popisuje Václavík a směje se. Nic z toho se nestalo, následně padl i další koncept územního plánu, který s lokalitou také počítal, a od roku 2012 se začalo pracovat na novém Metropolitním plánu, k jehož schválení po dlouhých peripetiích došlo až letos. „Kdokoli se vydá na cestu změny územního plánu, může počítat se spoustou překvapení,“ shrnuje Václavík. „Trvalo to opravdu neuvěřitelně dlouho.“
Jak šel čas, začal se Václavík na celou lokalitu u kraje Dolních Počernic a na hranici s Dubčí dívat strategičtěji. Nechtěl na ní jen postavit pár domů na poli, ale ideálně ucelenou novou čtvrť, což znamenalo dál dokupovat sousední parcely. Do hry v tu chvíli vstoupil právě Michal Nýdrle, který s manželkou Pavlou hledal příležitosti, kam investovat prostředky z úspěšného exitu. Nabídka jeho dávného kolegy a kamaráda ho zaujala, v realitách se už totiž angažoval.
Společně tak dál dokupovali okolní parcely, dokud řádově za stovky milionů korun nevznikla ucelená plocha v blízkosti Počernického rybníka a zámeckého parku, na které má Dubina vyrůst. Celou dobu si přitom záměrně drželi nízký profil. „Nechtěli jsme, aby se do toho dostal někdo hodně agresivní,“ vysvětluje Nýdrle, proč se rozhodli lokalitu rozvíjet sami, i když se třeba nabízel prodej pozemků velkému developerovi. „My s Martinem nejsme rychlokvašky. A je to i naše velké poučení. Pokud do takového projektu chcete vstoupit, musíte mít obrovskou vytrvalost a odhodlání to dotáhnout do konce.“
Součástí ostatně bylo i celkem značné riziko. Nakupovat pozemky v nejranější fázi, kdy ještě není jasné, jestli a kdy dojde ke změně územního plánu, v developerské logice znamená nejvyšší možný zisk. Zároveň se ale proces může táhnout roky bez jistoty výsledku a peníze jsou po celou tu dobu prakticky zamčené, bez jakéhokoli výnosu. Přesně to se Václavíkovi s Nýdrlem stalo. Hlavu prý nikdy neztráceli, ale přiznávají úlevu, že si teď po dlouhých letech a klíčové zelené mohou alespoň trochu oddechnout.
Během těch sedmnácti let zároveň sledovali proměny vztahu mezi developery a městem. „Nejenže se několikrát změnilo vedení města, ale vlastně se změnila úplně celá politika vůči developerům,“ popisuje Nýdrle. Praha v mezidobí zavedla jednotnou metodiku takzvaných kontribucí – tedy pravidel, kolik mají developeři městu přispívat na infrastrukturu. Podle Václavíka v tom dříve nebylo jasno. Zatímco někdo tvrdil, že stačí 500 korun na metr čtvereční, jiní požadovali šestinásobek.
Nastartujte svou kariéru
Více na CzechCrunch Jobs„Vlastně nikdo nevěděl, jestli a co je dost. Vždy se našel nějaký kverulant, který řekl: ‚To je málo.‘ Takže teď se konečně našla nějaká zlatá střední cesta, která to standardizovala a podle které se může předvídatelně postupovat,“ říká zakladatel Lokni. Nýdrle vidí i posun v tom, jak se dnes na developerské projekty dívají sami starostové. Dřív podle něj stačilo, aby se politik postavil za přání obyvatel a stavbu blokoval, dnes musí zvažovat i to, že developer do lokality přináší peníze na školky, školy nebo parky či náměstí.
Jako hlavní benefit vidí, že to může ve finále pomoci především v samotném rozvoji měst, z čehož by nakonec měli mít prospěch ideálně všichni obyvatelé v okolí. „Takzvaný NIMBY efekt úplně nezmizel, ale začal se zmenšovat,“ říká Nýdrle a dodává, že tomu pomáhá i rozpočtové určení daní, tedy fakt, že z rezidenční výstavby plyne obci přímý daňový příjem. Zároveň přiznává, že ho zdlouhavý proces naučil i to, jak pracovat s lidmi, kteří proti projektu vystupují – což je v developmentu de facto standardní součást procesu.
„Zažili jsme toho hodně, ale došel jsem si k tomu, že si často tvoříte různé hypotézy a domněnky, ale ve finále se často může stát z lidí z opozice velká opora, která vám může projekt pomoct dotáhnout, pokud jste schopní naslouchat a komunikovat,“ míní Nýdrle a Václavík přikyvuje: „Na začátku jsme oponenty brali spíše jako ‚troublemakery‘ a báli se přímé komunikace. Byla to chyba. Když jsme konečně začali naslouchat, zjistili jsme, že řada námitek měla věcný základ a projekt to hodně kvalitativně posunulo.“
Právě sedmnáct let po prvním nákupu pozemků teď Václavík s Nýdrlem, kteří v lokalitě operují přes společnost Investiční Gama a plánují tam v několika etapách postavit na tři tisíce bytů, dorazili k milníku, na který celou dobu čekali. Zastupitelstvo hlavního města Prahy i zastupitelstva Dolních Počernic a Dubče schválila dohodu s jejich firmou ohledně uzavření plánovacích smluv. U takto velkých lokalit totiž platný územní plán ke stavbě nestačí. Bez uzavřené plánovací smlouvy se stavět nemůže.
Dohoda má i konkrétní číselnou podobu. Celková hodnota kontribucí investora do lokality činí necelých 623 milionů korun, z čehož 435 milionů korun tvoří takzvané nefinanční plnění na infrastrukturu, parky, náměstí, školku, cyklostezky, městské byty a veřejná prostranství, která Investiční Gama na vlastní náklady vybuduje a předá městu. Zbylých 188 milionů korun jde jako přímý finanční příspěvek Praze, Dubči a Dolním Počernicím na dopravní a školskou infrastrukturu.
Investor na vlastní náklady připraví i projektovou dokumentaci pro druhý park a nové komunitní centrum a související pozemky převede ve prospěch hlavního města. „Mimo jiné jsme přijali úkol připravit projekt celé Počernické tangenty,“ říká Martin Václavík k plánům, jak odlehčit stávajícím komunikacím v Dolních Počernicích. Podle náměstka pražského primátora pro územní a strategický rozvoj Petra Hlaváčka jde o ukázku toho, jak má spolupráce soukromého investora s městem fungovat.
Václavík ji sám popisuje jako „příklad toho, jak může soukromý sektor transparentně kooperovat se samosprávou na rozvoji území“. I třeba s ohledem na to, že jsou v tomto ohledu s Nýdrlem tak trochu průkopníci, protože plánovací smlouva na Dubinu je jedna z vůbec prvních takto komplexních smluv, které se investorům na podkladu nového metropolitního plánu s hlavním městem podařilo uzavřít. I někteří největší developeři podobné smlouvy teprve vyjednávají a budou uzavírat.
„Máme s municipalitami odsouhlasený urbanistický plán, to znamená, že panuje shoda a přesně víme, kde budou jednotlivé bloky domů, ulice, parky, školka, hřiště, náměstí, zastávky autobusů a jiné veřejné prostory,“ popisuje Václavík současný stav příprav. Po architektonické stránce si projekt vzali na starosti Pavel Hnilička Architects+Planners a Milan Mlada z ateliéru Age Project.
První etapa má zahrnovat 670 bytů, stavět se bude postupně po fázích a první obrysy čtvrti by mohly být vidět za dva až tři roky. Zbývá ale ještě jeden důležitý krok, který před sebou Václavík a spol. mají – zajištění kapitálu na samotnou výstavbu, který bude potřeba souhrnně v průběhu let počítat v miliardách korun. „My ten kapitál samozřejmě nedáme jenom ze svého. Budeme shánět další peníze. To je logické a je to standardní developerský model,“ říká Nýdrle.
Teď primárně odstartují práce na projekční přípravě první etapy. „Nejsme typický developer, a možná to tedy prožíváme trošku víc, než je běžné. Pro mě osobně to pravděpodobně bude jediný takto velký projekt v životě. Chceme Dubinu vymazlit a promítnout do ní moderní trendy a to nejlepší, co jsme společně s našimi architekty a urbanisty okoukali ve světě, aby se tam lidem dobře žilo a celá lokalita měla přínos i pro obyvatele z okolí,“ dodává Václavík.
