Nabídka bytů na nemovitostním portálu Sreality v Praze a Brně za posledního půl roku stoupla o desítky procent. A i když ceny samotné nepadají, jejich růst se zpomaluje. V některých regionech dokonce začal klesat. V nejnovějším dílu podcastu Money Maker Hedge se na tom shodli investoři Marek Cifr a Kirill Juran. Během rozhovoru zároveň oba popsali, jak i nemovitostní segment začíná ovlivňovat nástup umělé inteligence.

Nejnovější epizodu podcastu Money Maker Hedge s Kirillem Juranem, zakladatelem skupiny SMPL, a Markem Cifrem, podnikatelem v realitách známým na sociálních sítích jako Nákupčí nemovitostí, si pustíte na všech tradičních platformách. Níže najdete výběr zajímavých citátů a témat, na která v pořadu došlo.

Zahraniční nemovitosti

Marek Cifr: Investice do zahraničních nemovitostí dnes vnímáme ve dvou rovinách. Buď jde o pořízení druhého domova, kde hrají roli emoce a osobní užitek, u nichž výnos není prioritou, nebo o čistě investiční arbitráž. Pokud hledáte alternativu k tuzemským výnosům, zejména v Itálii nebo Španělsku lze stále dosáhnout zajímavějšího zhodnocení než v České republice.

Aktuálně navíc sledujeme posun v poptávce. Hype kolem Dubaje opadl a zájem investorů se vrací zpět do Evropy. My sami se v tomto segmentu pohybujeme aktivně – ať už jde o projekty na Zanzibaru, nebo prověřování konkrétních lokalit v Itálii a Španělsku. Zásadní výzvou však není samotná akvizice, ale následná správa nemovitosti, která v zahraničí představuje úplně jinou úroveň komplexity.

Zahraničí zůstává silným tématem, ale trh jako takový začíná zpomalovat. Vidíme to například na Costa del Sol. Zatímco dříve byla cena za nemovitost fixní, dnes se o ní začíná vyjednávat. Prodejci už nejsou v pozici, kdy by diktovali podmínky – nyní se standardně čeká, jaká protinabídka přijde.

Kirill Juran: Když analyzuji, kde se v Evropě nachází skutečný „sweet spot“ pro investice, Španělsko a Itálie mě varují. Jejich zdánlivě nízké ceny nejsou náhodné – odrážejí strukturální problémy, které se v dlouhodobém horizontu nevyhnutelně projeví. Ať už jde o klimatické změny, negativní demografický vývoj nebo vysoké státní zadlužení, tyto země mají z mého pohledu pro dlouhodobé ukotvení kapitálu v nemovitostech problematický výhled.

Pokud hledáme regiony, které z dlouhodobého hlediska z klimatických i ekonomických důvodů profitují, nabízí se Skandinávie – tedy Norsko, Finsko a Švédsko. Tyto země nejsou předlužené a nabízejí vysokou kvalitu života. Jako zajímavou „mezivrstvu“ vnímám Pobaltí, které aktuálně velmi doporučuji.

Když se podíváte na tamní realitní trh, například v Litvě, zjistíte, že za podobnou částku jako v Česku pořídíte nesrovnatelně kvalitnější nemovitost. Tamní architektura je na vysoké úrovni a na rozdíl od našeho trhu, kde se kvalitní nabídky prodají během pár dnů, je v Pobaltí stále z čeho vybírat. Je to trh, který rozhodně stojí za pozornost.

Umělá inteligence v realitách

Kirill Juran: Je to až fascinující. Umělá inteligence dnes neuvěřitelně zvyšuje osobní expertízu. Dříve jste si neporadili s technickými detaily, jako je princip fungování klimatizovaných stropů, nebo jste neměli tušení, zda vám domácí jistič utáhne například novou saunu na terase, bez rady kvalifikovaného odborníka jste byli ztraceni. Dnes stačí jistič vyfotit a okamžitě znáte odpověď. Díky AI se tak člověk cítí jako s nadlidskými schopnostmi. Stejně snadno můžete porovnávat i složité developerské projekty, stačí zadat standardy a nechat si je navzájem vyhodnotit. Tato technologie demokratizuje přístup k analýzám, které byly dříve vyhrazeny jen úzkému kruhu profesionálů.

Marek Cifr: Segment technických inspekcí je skvělým příkladem toho, kde AI skutečně pomůže – už nebudete muset čekat dva týdny na volného inspektora a zároveň tím eliminujete lidskou chybovost u kritických detailů, kde si nemůžete dovolit udělat chybu. Trend je jasný: brzy si budete moci byt nafotit, označit v něm klíčové body a získat od AI okamžitou odbornou analýzu. Sice v této oblasti ještě nejsme zcela v cíli, ale progres je nepopiratelný.

Na druhou stranu už dnes využíváme agenty pro analýzu developerských projektů. Příprava due diligence – tedy prověření lokality, konkurence a ekonomiky projektu –, která dříve našim špičkovým expertům zabrala dva dny práce, nyní trvá pouhých 20 minut. To je naprosto fantastické.

Zpomalování trhu

Kirill Juran: Na trhu začínám pozorovat první signály zpomalení. Developeři stále častěji hledají financování, protože bankovní zdroje buď nestačí, nebo jsou příliš pomalé. Častěji se také setkáváme s takzvanými distressed assets (majetky, které se prodávají ve finanční tísni a pod cenou – pozn. redakce). Nejde sice o masový jev, ale objem těchto případů roste. Důvody jsou různé: od potřeby okamžité likvidity až po nestandardní situace, u nichž by standardní bankovní procesy nebyly dost akční. Chuť riskovat na trhu stále přetrvává, ale dostupný kapitál vysychá a zároveň výrazně zdražuje.

Marek Cifr: Naprosto souhlasím. Nejsou to už jen mikropříběhy, je to realita. Teze, které jsem zmiňoval na podzim – tedy že dražší hypotéky přibrzdí trh – se nyní jasně potvrzují. Od začátku roku vzrostla nabídka volných bytů v Praze i Brně na Srealitách o 25 procent. V některých lokalitách už navíc vidíme pokles nabídkových cen. Pokud klesají ceny v inzerci, znamená to, že realita trhu je už dávno někde jinde a slevy se odehrávají pod povrchem.

Co se týče developerů a financování, trh je v patové situaci. Funding zamrzl. Důvod je prostý – vznikly desítky nových fondů kvalifikovaných investorů a trh navíc ovládli dominantní hráči. Developeři teď musejí nabízet vyšší výnosy a úroky, aby přilákali kapitál, což si ale při současném nastavení trhu nemohou dovolit. Developerské marže jsou na historických minimech, projekty v Praze cílí na patnáctiprocentní hrubý zisk, což se při současných nákladech prostě nevyplatí.

Kvalita realitních makléřů

Marek Cifr: Realitní makléři jsou v současnosti největší brzdou celého oboru. Často nedokážou adaptovat moderní technologie, které dnes může umělá inteligence z velké části zastoupit. Jsem přesvědčen, že se v realitním sektoru budou brzy přerozdělovat karty. Velké sítě typu RE/MAX nebo Century 21 často čekají na centrálně implementovaná CRM řešení ze zahraničí, což trvá roky. Mezitím je ale mohou snadno předběhnout malé, agilní týmy, které dokážou inovace nasadit okamžitě a trh vytěžit. Následujících osmnáct měsíců bude v tomto směru extrémně zajímavých a dynamických.