Hlad po nových kancelářích v centru Prahy roste. Pronajímají se už ve chvíli, kdy jsou teprve na papíře
Proč je o komerční nemovitosti takový zájem? Jdeme trochu proti proudu a nyní stavíme v Hybernské i Vinohradské, říká David Musil z Penta Real Estate.
Kdo se pohybuje po Praze, má pocit, že město je jedno velké staveniště. Jeřáby, oplocené parcely, výkopy… bytové domy přibývají. Jenže s kancelářemi je to trochu jiný příběh. Rok 2025 se podle dat zapsal jako historicky nejslabší z hlediska nové kancelářské výstavby od počátku měření v roce 1993, přírůstek dosáhl pouhých 27 000 metrů čtverečních. Poptávka přitom roste, zájem o pronájem kanceláří byl loni o osm procent vyšší než pětiletý průměr.
Během pandemie covidu a po ní přišel odliv nájemců z komerčních budov, firmy zaměstnance často posílaly na home office. Developeři pod tíhou pokulhávající ekonomické návratnosti zpomalili, investoři ztratili chuť riskovat. Situace se ale obrací. Poptávka po kvalitních kancelářích se vrací zejména v centrech měst, kde nájemné kvalitních prostor stoupá na nová maxima. Problémem je ale nedostatek. Kancelářské huby jsou z většiny obsazené. Dle dat Prague Research Forum míra neobsazenosti ke konci roku 2025 klesla na necelých šest procent.
I díky tomu se u řady nových kancelářských projektů začíná jednat o pronájmu ještě dřív, než budovy vůbec stojí. „Na trhu vidíme firmy, které dynamicky rostou, zaměstnávají ty nejlepší talenty a nabízejí služby s vysokou přidanou hodnotou. Právě tyto firmy zpravidla hledají reprezentativní sídla v centru města – a takových je v Praze dlouhodobý nedostatek,“ říká Jan Kalaš, obchodní ředitel Penta Real Estate.
„Díky několika prémiovým lokalitám v centru Prahy, ať už se bavíme o Hybernské, Vinohradské nebo budoucí nové čtvrti Florenc 21, jsme dnes lídrem kancelářské výstavby a stále víc promlouváme i do retailu. Jednání s nájemci, přinejmenším u těch nejlukrativnějších míst, rovněž začínají daleko dřív, už s prvními vizualizacemi,“ dodává Kalaš.
Přestavěná budova pošty v Hybernské ulici
Mezi takové projekty patří projekt Hybe v Hybernské ulici, ke kterému Penta letos získala stavební povolení. Hybe má dle plánů stát zhruba v polovině roku 2028. Vznikne přestavbou bývalého poštovního depa v Hybernské ulici, v těsném sousedství Masarykova nádraží. Budova je částečně památkově chráněná, takže historické prvky, jako jsou klenuté oblouky či římsy, přestavba zachová. Naopak zmizí nástavby ze 70. let, které výrazně změnily původní charakter objektu. Autorem architektonického návrhu je Jakub Klaška, který se v minulosti podílel jako hlavní architekt ve studiu Zahy Hadid i na návrhu nedaleké Masaryčky. Nyní působí ve svém vlastním studiu Klaska LTD, sídlícím v Praze a Londýně.
„Náš návrh stojí na respektu k historii tohoto místa. Vybrané architektonické prvky původní budovy, jako jsou římsy, struktura fasády nebo výrazné textury, převádíme do současného architektonického jazyka, který navazuje na okolní měřítko i rytmus. Klíčové prvky, zejména klenuté oblouky v přízemí, nově otevíráme do veřejného prostoru prostřednictvím transparentního parteru,“ říká architekt Jakub Klaška k projektu Hybe.
Nová budova citlivě naváže na historickou vrstvu formou nástavby. Součástí projektu budou také venkovní terasy téměř na každém patře, což je v centru Prahy spíše výjimečné. Parter budovy nabídne prémiové gastronomické koncepty a řadu doplňkových služeb.
Projekt Hybe bude přímo navazovat na paralelně připravované zastřešení kolejiště Masarykova nádraží, které umožní vznik nové městské platformy s přímým bezbariérovým vstupem na platformu v bezprostřední blízkosti nové budovy. Doplňuje tak již realizované projekty v území kolem Masarykova nádraží a představuje další více než miliardovou investici společnosti do proměny této části centra Prahy.
Projekt Hybe je součástí rozsáhlejší proměny území mezi Masarykovým a hlavním nádražím. Penta tu připravuje rozvoj tzv. Central Business Districtu, který má v budoucnu nabídnout kombinaci kancelářských a veřejných budov směrem ke stanici metra Florenc.
Ožije i Vinohradská 8 a Vítězné náměstí
„Stavíme letos v Hybernské a na Vinohradské, za rok i na Kulaťáku a na Florenci. Celkem skoro 100 tisíc metrů čtverečních prémiových kancelářských ploch,“ říká CEO Penta Real Estate David Musil. Dalším z připravovaných projektů Penty, které mají oživit trh s komerčními prostory, je tak Vinohradská 8 připravovaná ve spolupráci s PSN. Bude stát na místě, kde ještě do roku 2019 býval komplex tří brutalistních budov ze 70. let známý jako Transgas. Nový projekt má zhruba v poměru 1:2 kombinovat kanceláře a rezidenční bydlení a návrh vzešel od ateliéru Jakub Cigler Architekti.
Smíšená výstavba se chystá i na Vítězném náměstí v Dejvicích. Tam Penta Real Estate, Kaprain Group a Sekyra Group plánují rozsáhlý projekt, který zkombinuje kanceláře, byty a hotel. Celý komplex doplní obchodní pasáž, která se přímo napojí na vestibul metra Dejvická, plus uliční parter se zelení a vodním prvkem. Do projektu se zapojí i Vysoká škola chemicko-technologická a Praha 6. Chtějí tu od developerů nechat postavit novou budovu s kulturním centrem, kavárnou a víceúčelovým sálem.
A koho nové kancelářské budovy nejvíce lákají? Kromě zavedených firem z mezinárodního obchodu a velkých hráčů se hlásí nová generace podnikatelů, často z oblasti IT nebo fintechu. Neodrazuje je ani vyšší cena za sídlo v centru. „Cena za pronájem je vyšší, ale evidujeme i poptávky po celých budovách. Blízkost dvou nádraží pro dojíždějící zaměstnance, lákání talentů z Vysoké školy ekonomické i samotný fakt, že jste v centru byznysového dění – to vše hraje v rozhodování firem o novém sídle nezanedbatelnou roli,“ uzavírá David Musil.
O tom, jak budou vypadat nejen samotné budovy, ale i obchody a služby, které v nich v příštích letech vzniknou, se tak rozhoduje už nyní. V době, kdy se většina projektů ještě připravuje.
