Loňský rok potvrdil, že se český realitní trh po předchozím útlumu znovu pořádně nadechl a jeho vývoj se začíná vracet k „normálu“ – alespoň z pohledu objemu obchodů. Pro běžné domácnosti to ale důvod k oslavám není. Ceny dál letí vzhůru napříč všemi segmenty, trh s hypotékami hlásí druhý nejsilnější rok za 30 let a propast mezi Prahou a zbytkem země se dál prohlubuje.

Paradoxem současné situace je, že přestože úrokové sazby hypoték během roku pozvolna klesaly, splátky v mnoha případech rostly. Ceny nemovitostí totiž stoupají rychleji než náklady na jejich financování. Typický třípokojový byt o velikosti 75 metrů čtverečních v Praze dnes vyjde v průměru na více než 13 milionů korun. Při osmdesátiprocentní hypotéce to tedy znamená měsíční splátku přes 53 tisíc korun, meziročně asi o 4 500 korun víc. Stejným tempem tak roste i potřebný příjem domácnosti pro získání úvěru.

Zájem o nákupy přesto nepolevuje a oživení hypotečního trhu vyhnalo celkový objem nových hypoték až na 321 miliard korun. „Dostupnost bydlení ovšem brzdí vysoké ceny nemovitostí a s nimi spojená výše hypotéky, která na konci roku dosáhla průměrného maxima téměř 4,5 milionu korun. Tomu odpovídá i průměrná měsíční splátka necelých 22,8 tisíce korun, což je oproti roku 2024 zhruba o 8,6 procenta více. Překonává to tedy i loňský růst mezd,“ upozorňuje hlavní ekonom České bankovní asociace Jaromír Šindel.

Foto: Flat Zone / ČBA

Napětí na trhu teď vysvětlují čerstvá data společnosti Flat Zone a právě České bankovní asociace, podle nichž tempo nové bytové výstavby v lokalitách s dlouhodobě vysokou poptávkou stále výrazně zaostává. „Dostupnost bydlení se zvýší teprve tehdy, když se bude stavět rychleji a tam, kam se lidé skutečně stěhují,“ říká Milan Roček z Flat Zone s tím, že nedostatek nových projektů logicky tlačí nahoru i ceny starších bytů, které se staly největším cenovým skokanem loňska.

Plošně totiž zdražily v průměru o 18 procent, a rychle se proto přibližují novostavbám, jejichž ceny už narážejí na strop a loni vyrostly „jen“ o devět procent. Metr čtvereční ve starším cihlovém bytě překonal hranici 80 tisíc korun, u paneláků téměř 71 tisíc. V Praze zdražil panelový byt meziročně dokonce zhruba o 17 tisíc korun za metr, velké skoky hlásí i dříve levná krajská města jako Ostrava či Ústí nad Labem.

Podle ČSOB Indexu bydlení pak dosáhly maxima i rodinné domy a pozemky. „U všech typů nemovitostí dlouhodobě sledujeme převahu poptávky nad nabídkou, což žene ceny dál nahoru. V loňském roce tento trend ještě zesílil, mimo jiné vlivem nižších úrokových sazeb a růstu reálných mezd. Letos ale očekáváme určité zmírnění růstu cen,“ míní generální ředitel ČSOB Hypoteční banky Martin Vašek.

Rodinné domy zdražily o 14 procent na průměrných 6,2 milionu korun – a ušetřeny nezůstaly ani nájmy, které rostly většinou o 4 až 6 procent, někde však až o 10 procent. Cenové rozdíly se tak dál rozevírají. Starší byty v Praze a Brně jsou dnes až třikrát dražší než v menších obcích a zhruba dvojnásobně dražší než v ostatních větších městech – v Praze už průměrná cena dosahuje 180 tisíc korun za metr čtvereční. U rodinných domů pak cenový rozdíl mezi metropolemi a venkovem dosahuje téměř čtyřnásobku.

Specifickou kapitolou zůstávají pozemky. Jejich nabídku dlouhodobě brzdí zastaralé územní plánování a nedostatečná infrastruktura. Zájem kupujících se proto přesouvá dále od velkých měst, přičemž nahrazují chybějící sítě moderními technologiemi – fotovoltaikou, domácími čističkami či plně ostrovními domy, doplňuje studie ČSOB.