Tuzemský trh s fondy kvalifikovaných investorů (FKI) zažívá bezprecedentní boom. Peníze, které v nich Češi mají, už podle odhadů překonaly hranici bilionu korun a nabídka rychle přibývá – vznik vlastního fondu ohlašuje mnoho známých jmen z byznysu od zakladatelů startupů po realitní developery. Pro větší investory jsou FKI lákavou možností, jak se podílet na atraktivních investičních příležitostech, druhým dechem je ale potřeba upozorňovat na rizika, která s jejich rostoucí popularitou vyplouvají na povrch.

V záplavě nových jmen se teď o pozornost hlásí hráč, který byl u samého zrodu českého kapitalismu – skupina Expandia. Ta má za sebou přes 30 let historie, ale poslední roky o ní moc slyšet nebylo. Založila přitom první online banku ve střední Evropě, restrukturalizovala několik průmyslových podniků a dnes spravuje aktiva za téměř 5 miliard korun, od výrobce lodí Gumotex přes IT vývojáře Arbes Technologies a Ackee až po pražské hotely. Proč se skupina, která se držela spíš pod radarem, rozhodla založit vlastní fond kvalifikovaných investorů Expandia Industrial Parks (EIP)?

„Doposud jsme podnikali s vlastními penězi za pomoci bank. Děláme projekty, které nás těší, dávají nám smysl a vytvářejí hodnotu. Neměli jsme potřebu to veřejně komunikovat, anonymitu jsme víceméně vnímali jako výhodu,“ vysvětluje pro CzechCrunch investiční ředitel nového fondu a člen představenstva skupiny Expandia Tomáš Návrat. Ve skupině působí přes 10 let a kromě některých akvizic a vzniku IT divize stál také u založení samotného fondu EIP.

„Dostali jsme se do situace, kdy kombinace našich prostředků s bankovním financováním začala narážet na kapacitní limity. Máme řadu zajímavých nápadů, ale na všechny jsme nebyli schopni postavit financování, což nás mrzelo. Abychom mohli jít na investiční trh, bylo potřeba oslovit veřejnost a adekvátně odprezentovat naše vize – zaujmout nebo rovnou nadchnout investory, aby společně s námi do takových projektů šli,“ dodává Návrat.

Expandia není jen správce fondu. Je to plnohodnotný holding, jehož klíčovým stabilizačním prvkem je podle Návrata široká diverzifikace investic. „Především jsme slušná česká investiční skupina, která dělá věci pořádně a podle pravidel,“ doplňuje. Portfolio skupiny stojí na několika vyrovnaných pilířích: výrobních podnicích, IT firmách, nemovitostech a hotelnictví.

Nezávislost na jednom sektoru se pak skupině vyplatila například během pandemie. „Během covidu nám výborně fungovaly výrobní a IT firmy, zatímco hotely trpěly. Nyní hotely vzkvétají a mírně se zpomalil sektor automotive. Celkově to ale dohromady dává smysl a my rosteme,“ popisuje Návrat. Efektivní řízení tak odlišných oborů je podle něj postavené na silných manažerech v čele každé firmy, do které Expandia vkládá peníze.

Skupina se nebojí ani „lifestylových“ investic, které podle Návrata musí kromě ekonomického smyslu splňovat i jinou podmínku – dělat radost. Aktuálně tak ve Velkých Pavlovicích otevírá designový vinařský wellness hotel Arte Vini Resort a v Praze na Letné dokončuje rekonstrukci činžovního domu Ovenecká 9 s byty na prodej. Do budoucna Expandia plánuje výstavbu zcela nového bytového komplexu v pražských Kolovratech a chystá také rekonstrukci a připojení nového objektu k Hotelu Amarilis v Praze 1. Jádrem byznysu ale zůstávají čistě investiční aktiva, která tvoří také základ nového fondu.

Sázka na nudné, ale stabilní haly

Fond Expandia Industrial Parks, spuštěný na jaře roku 2023, se vrací ke kořenům skupiny z 90. let, kdy spravovala privatizační fondy. „Trochu nostalgie v tom je, i když dnešní způsob práce je diametrálně odlišný,“ připouští Návrat. Fond EIP se zaměřuje na průmyslové nemovitosti a investorům nabízí cílový čistý výnos mezi 7 až 9 procenty ročně.

Jak chce fond v dnešní době na takový výnos dosáhnout? „Podíl čistého nájemného vůči hodnotě aktiv je u nás kolem sedmi procent. Když připočteme indexaci nájemného o inflaci a přiměřené použití finanční páky, u nás rozumných cca 30 procent, vyšplhá se roční výnosnost k deseti procentům a někdy i více. Po odečtení nákladů na správu fondu bychom se měli pohybovat v cílovém rozmezí sedm až devět procent,“ vypočítává Tomáš Návrat.

Jako každá investice se i fondy kvalifikovaných investorů pojí s určitými riziky. Stále častěji se mluví o reálném ocenění vložených aktiv nebo střetu zájmů, kdy zakladatel prodává do fondu svůj vlastní, potenciálně nadhodnocený majetek. Někteří experti tak očekávají budoucí problémy, zároveň je pravdou, že existují fondy FKI, které od svého založení zdaleka nedoručují výnos, který by odpovídal podstupovanému riziku.

O to důležitější je rozlišovat, zda je FKI postaven na spekulativním růstu hodnoty, nebo na reálném a pravidelném výnosu. Právě druhou cestou se vydává Expandia, jejíž fond EIP je primárně výnosový – zhodnocení tvoří z větší části inkasováním pravidelného nájemného od stabilních nájemců, nikoli jen spekulací na růst ceny držených nemovitostí. EIP se přitom odlišuje od většiny konkurence i v dalším směru. Nesoustředí se na moderní logistické parky, ale na industriální parky kvality B nebo A, kdy jde o nové moderní budovy nebo slušně zrekonstruované starší prostory. A v tom vidí Návrat hlavní výhodu: „Jsou cenově atraktivní pro nájemce a vhodné pro výrobu. A jakmile se nájemce věnuje výrobě, stabilizuje ho to v dané lokalitě – má tam stroje a lidi, takže se spíše nebude chtít nikam stěhovat.“

Do fondu vložila Expandia na úvod dva vlastní fungující areály v Třebíči a Červeném Kostelci, které poskytují nájemcům flexibilní prostory pro logistiku, skladování a výrobu v kombinaci starších hal a nově zrekonstruovaných skladištních ploch.

Narozdíl od přístupu, před kterým varují experti – tedy že si zakladatel vytvoří fond, aby do něj následně prodal svá aktiva – je zde Expandia ve hře spolu s investory. „Prostory jsou obsazené a odcházející nájemce ihned nahrazují noví. Parky z tohoto pohledu fungují dobře a máme dobrý základ k dosažení cílového zhodnocení,“ potvrzuje Návrat.

Foto: Expandia

Expandia do areálu o 27 500 metrech čtverečních pronajímatelné plochy investovala už v roce 2021

Cílovou výkonnost se fondu podařilo dosáhnout v roce 2024, minulý rok výsledky ovlivnil začátek stavby haly v Třebíči a posílení koruny na konci roku, jelikož přes dvě třetiny nájemného Expandia přijímá v eurech. „Tyto dva faktory hrály proti nám. Ale věříme, že v budoucnosti bude dopad do hodnoty pozitivní a jde tak jen o odloženou ziskovost,“ vysvětluje ředitel fondu.

Fond EIP stojí na výnosovém modelu z pronájmu hal, rizikovější development nových projektů vnímá jako okrajovou záležitost. Příkladem je plánovaná modernizace a výstavba nových hal v Třebíči, kde Expandia vidí značný potenciál především díky blízkosti jaderné elektrárny Dukovany, kterou čeká dostavba v hodnotě přibližně 200 miliard korun.

Kdo je ideálním investorem EIP? Podle Návrata jsou jejich cílovou skupinou spíše movitější, tedy pravděpodobně i starší, konzervativní investoři, kteří hledají stabilitu a diverzifikaci. „Tím, že máme FKI se vstupní bariérou 1 milion korun, se soustředíme na investory, kteří již mají kapitálovou sílu, zkušenosti a chtějí si majetek především udržet a bezpečně zhodnocovat,“ říká.

„Nemovitosti mají v Česku tradici, investoři mají cihly rádi. Trh nabízí různé růstové příležitosti a nepodléhá razantním výkyvům. Zastoupení nemovitostí se v určitém poměru hodí do každého portfolia,“ shrnuje Návrat. Jeho cílem je nyní fond dále rozvíjet. Růst má pramenit nejen z akvizice nových průmyslových parků, ale také z developmentu v rámci stávajících areálů. „Pracujeme i s energetickou bilancí areálů, využíváme FVE zdroje a koukáme na možnost realizace bateriových úložišť,“ dává několik příkladů.