Ceny bytů ve velkých městech opět rychle rostou. Zároveň s tím sílí zájem o nájemní bydlení. Davidu Hauerlandovi přesně tohle hraje do karet – jeho skupina Fidurock kupuje vedle retailových parků i starší, zanedbané činžáky v atraktivních částech Prahy či Brna, opravuje je a pak prodává či pronajímá. V portfoliu má desítky nemovitostí a stovky bytů za miliardy korun, zároveň buduje ve Slovinsku luxusní wellness resort a nedávno rozjela také investiční fond. Jak to jde všechno dohromady?

„Máme činžáky rádi a přišlo nám líto je rozprodávat. Jednotky ale musíme upravit pro současné požadavky bydlení, už třeba nepotřebujeme stometrová 3+1, když je spousta lidí singl,“ popisuje jednu ze strategií své skupiny David Hauerland v našem podcastu Money Maker, kde došlo i na investování, jeho byznysovou cestu, na proměny realitního trhu, a dokonce také na sbírku veteránů. Pustit si ho můžete v přehrávači níže nebo na všech podcastových platformách. Tady přinášíme výtah toho nejzajímavějšího, co v rozhovoru padlo.

Retail park jako odolná investice

Segment retail parků mi přišel zajímavý z pohledu dlouhodobé stability a odolnosti produktu. I kdyby nastala nepříznivá doba, lidé budou vždy potřebovat jíst, kupovat krmivo pro zvířata nebo novou sekačku, protože zahrada stále roste. Segment retail parků mi tedy připadal dlouhodobě udržitelný a odolný vůči krizím. Zároveň byl v té době ještě opomíjený velkými institucionálními investory, kteří se spíše soustředili na kancelářské budovy, nákupní centra nebo na logistiku, která později výrazně rostla. Potenciál jsme viděli v konsolidaci většího portfolia retail parků. V roce 2015 jsme vstoupili do prvního projektu a od té doby jsme postupně rozšiřovali naše aktivity.

Maximálně vytěžit každý kus pozemku

Když se podíváte na naše portfolio, jsme typem value-add developera. Vždy jsme šli cestou minimalizace rizika, což znamená, že kupujeme budovy, které už stojí a ideálně něco vydělávají. Pak zvyšujeme jejich hodnotu svou prací, know-how a úsilím, ať už jde o rezidenční segment nebo retail parky. Snažíme se každý kus pozemku maximálně vytěžit – něco dostavět, lépe pronajmout, na parkovišti umístit trafiku nebo prodat část pozemku třeba McDonald’s. Zkrátka se snažíme z již zajímavého aktiva získat ještě více díky své práci. Nechováme se jako klasický fondový manažer, který jen zvětšuje portfolio, ale soustředíme se na zvyšování hodnoty toho, co už máme, protože naše zdroje samozřejmě nejsou neomezené.

Lákají mě hotely

Mým osobním snem je hospitality segment, protože nabízí tolik prostoru pro kreativitu. Samozřejmě nemám na mysli provozování hospitality, ale roli vlastníka – tedy postavit hotel a najít vhodného provozovatele. Tento segment mě velmi láká a částečně už takový projekt realizujeme. Připravujeme teď development butikového rezortu na našem vinařství ve Slovinsku.

Slovinská vinice jako evropská atrakce

Vinařství Zlati Grič ve Slovinsku jsme odkoupili od skupiny RSBC, která ho dostala do velmi dobrého stavu, kdy začalo být profitabilní, a my jej dále rozvíjíme po developerské linii. V rámci vinařství je několik nemovitostí, usedlostí nebo historických domů, které plánujeme propojit v jeden hotelový komplex. V každém domě bude přibližně deset až dvanáct pokojů, čímž vytvoříme ucelený rezort.

Říkal jsem si, že je to příležitost jednou v životě vytvořit něco významného – destinaci, která může rezonovat napříč celou Evropou nebo celým světem. Spojí se tam příroda, víno, hospitality, hotel, golfové hřiště, sport a wellness, což vytvoří multismyslový zážitek. Je to unikátní území, protože se nachází kousek od dálnice vedoucí na Istrii, takže tudy každoročně projede několik milionů lidí na dovolenou.

Eska táhne

Nedávno se nám podařilo získat zajímavého nájemce do naší nemovitosti ve Veletržní – restauraci Eska. Věřím, že přitáhne do svého okolí další zajímavé koncepty a díky tomu celé okolí Veletržní a Malířské ulice ožije. Před Eskou stále stojí fronty a nyní v dalších domech začínají vznikat nové koncepty. Postupně tak celé místo ožívá a jeho hodnota roste.

Eska k nám každopádně mohla jít právě díky tomu, že jsme provedli kompletní rekonstrukci domu, a tak si tam mohli nainstalovat své pece. Kdyby si pronajali pouze prostor, který tam původně byl, a nebyl by rekonstruován celý dům, jednoduše by se jejich koncept do těchto prostor nevešel.

Nestavíme, ale zlepšujeme hotové domy

Kupujeme již hotovou nemovitost a pouze zvyšujeme její hodnotu. Jsme efektivní v nákupu, kdy do rekonstrukce nepotřebujeme tolik vlastních zdrojů. Když naopak stavíte 500 bytů, máte pozemek, deset let projekt povolujete, pak musíte přinést značnou ekvitu, ukázat ji bance. Zjistíte, že časová náročnost a potřeba kapitálu je enormní. Následně musíte umístit 500 bytů na trh, což přináší další výzvy.

Ve finále je největším oříškem správa nemovitostí – „zmenežovat“ nájemce, lidi a celý proces tak, aby byl co nejefektivnější. My jsme díky tomu, že jsme začali relativně dávno, postupně vychytali všechny mouchy. Dnes už digitalizujeme procesy, umožňujeme online podepisování smluv a máme všude virtuální prohlídky. Zároveň těžíme z atraktivních lokalit – když je někdo ochotný platit vyšší nájemné, chce žít v prestižní lokalitě, jako jsou třeba Vinohrady.