Rok 1920. Prezident Tomáš Garrigue Masaryk se prochází jednou z nejstarších botanických zahrad u nás, kde nachází klid při budování mladé republiky. Právě zámecký areál v Hluboši se stal jeho oficiálním letním sídlem ještě před Lány. Ale zatímco ty si později vydobyly důstojné postavení a patřičnou péči státu, Hluboš čekalo zcela opačné století. Vystřídali se tu učňové, vojáci i dělníci z uranových dolů, prostory postupně chátraly a devastaci nezastavily ani vleklé soudní spory posledních let. Nyní se však památce začíná blýskat na lepší časy.

Ve středočeské Hluboši, malé obci mezi Příbramí a Dobříší, se scházíme s Janem Hronkem, spolumajitelem tohoto pozdně barokního zámku a zároveň zakladatelem společnosti Hronek & Partners. Ta pro bonitnější klientelu zprostředkovává nemovitostní projekty, spolupráci s rezidenčními fondy či prodeje developerských pozemků. „Teď je ale mým životem hlavně Hluboš,“ usmívá se a ukazuje na oprýskanou fasádu monumentální budovy i park, který dnes botanickou zahradu připomíná už jen s velkou dávkou představivosti.

V dobách největší slávy čítala místní sbírka přes dva tisíce druhů rostlin a nechyběly ani hrající sochy poháněné vodou, i proto se tu několikrát zastavil na návštěvu císař František I. Časté střídání majitelů však vedlo k plundrování areálu. Dnes je park v takovém stavu, že bylo nutné odstranit desítky poškozených stromů – a další ještě budou následovat. Jde přitom teprve o začátek prací. Zámek a přilehlé budovy konírny a správcovského domu se totiž přemění na luxusní hotelový resort Chateau Masaryk s wellness a kapacitou až 180 lůžek.

Foto: Chateau Masaryk

+9

Hluboš Hronka zaujala už v roce 2015, když hledal vhodnou nemovitost pro klienta, který sháněl místo pro Alzheimer centrum. „Na první prohlídce mě zámek oslovil natolik, že jsem od té doby přemýšlel o jeho získání,“ říká. Tehdy mu však bylo pouhých dvacet let a na koupi neměl prostředky. Majitel památky Jiří Landa, jenž provozuje rehabilitační léčebné sanatorium na zámku ve Staré Vráži u Písku a aktuálně rekonstruuje historickou koželužnu v západočeském městě Úterý, tak nakonec objekt pronajal podnikatelce Janě Merunkové.

Ta zde několik let provozovala neziskovou organizaci, jejímž cílem bylo přeměnit zámek na kulturní i vzdělávací centrum s expozicí připomínající Masarykův pobyt. Merunková ale přestala řádně splácet nájem. Landa jí proto vypověděl smlouvu a celý spor se dostal až k soudu, který jí nařídil se z Hluboše vystěhovat. Během těchto let ovšem areál dál chátral. „Nájemce se nestaral ani o zámek, ani o pozemky. Měli jsme tu třeba ucpaný okapový svod, kvůli čemuž do budovy zatékalo,“ líčí Hronek.

Landa chtěl původně v Hluboši založit minipivovar, nakonec ho ale zaujal podnikatelský záměr Hronka, který se ani po letech nevzdal svého snu jednou zámek koupit. „Bydlím poblíž, mám k tomuto místu určité pouto. Kdoví, možná tu některý z mých předků kdysi pracoval pro místní majitele,“ usmívá se třicetiletý „zámecký pán“. A doplňuje: „Jirkovi šlo vždy o záchranu kulturních památek – a obdobně je tomu i u Hluboše. Jsem mu vděčný za to, že ho moje vize přesvědčila natolik, že si pro záchranu objektu vybral spolupráci se mnou.“

Hronek, jenž od prosince roku 2024 vlastní prostřednictvím společnosti Chateau Masaryk 50 procent zámku s možností dokoupení zbývající poloviny, zde plánuje vybudovat pětihvězdičkový hotel fungující částečně na principu investičních apartmánů. „Právě díky nim zvládneme zafinancovat nákladnou rekonstrukci za zhruba 960 milionů korun. Sám jsem do projektu vložil značný vlastní kapitál, jsem v tom all-in,“ popisuje. Projekt má být financován kombinací vlastních peněz, bankovního úvěru a kapitálu od investorů.

Foto: Chateau Masaryk

+12

Cena celého apartmánu v bývalé konírně vychází na 14,5 milionu korun. Projekt však počítá i s podílovým spoluvlastnictvím, kdy postačí investice od půl milionu korun. A právě prodej apartmánů tvoří klíčovou část financování celého projektu. Model je postavený tak, že výnosy z ubytování se sdílejí napříč celým portfoliem podle aktuální obsazenosti, investor se tak nemusí starat o provoz ani každodenní správu. Část jednotek už své majitele našla.

Jiné varianty využití areálu podle Hronka dnes nedávají smysl. „Muzeum? Domov pro seniory? Ekonomicky je to bohužel nerealizovatelné,“ krčí rameny. Hotelový resort s vyšší cenovkou mu dává smysl jako jediný model, který může památku dlouhodobě uživit i chránit. Apartmány v hlavní budově zámku si zatím hodlá ponechat ve svém vlastnictví, a to včetně pokoje, kde pobýval Masaryk.

Hronek počítá s ročním výnosem sedm procent pro investory, přičemž správu, provoz i obsazenost má zajišťovat hotelový management. Majitelům má navíc plynout řada benefitů jako jsou každoroční pobyty zdarma, prioritní rezervace či služby osobního komorníka. Výhodou je prý i poloha – zámek leží zhruba půl hodiny od Prahy a zároveň na trase, kterou využívají zahraniční turisté směřující dál na jih, třeba do Českého Krumlova.

Hotel přitom nemá být pouze pro bonitní hosty a investory. Jeho spolumajitel sem chce vrátit společenský život, ať už konference, besedy, koncerty, kulturní večery či akce pro místní. A zmiňuje i dny pro děti, komunitní programy nebo pobyty zdarma pro lékaře, zdravotní sestry a další profese, které podle něj často stojí mimo pozornost. Hlavními lákadly resortu mají být nejen dva relaxační bazény, deset tematických saun nebo wellness zóna pro domácí mazlíčky, ale i česko-francouzská restaurace pod vedením Tomáše Ngoce, který sbíral zkušenosti v michelinských restauracích.

Kromě toho by Hronek rád obnovil oranžerii nebo rekonstruoval podzemní prostory, kde jsou patrné pozůstatky původní tvrze a nově mají sloužit jako vinný sklípek. „A zpřístupnit hodlám i kapli. Ta bude sloužit i pro církevní obřady,“ plánuje. Součástí jeho záměru je rovněž obnova parku, kde by mohl přibýt amfiteátr, potůček a altánky.

Průměrná cena za noc má podle odhadů činit 6 400 korun. Hlavní stavební práce by měly začít na přelomu tohoto roku po vydání stavebního povolení. Otevření Hronek plánuje na rok 2029, uvědomuje si nicméně, že během rozsáhlé rekonstrukce mohou nastat různá zpoždění. Třeba během restaurování zajímavé fresky v hlavním sále. „Tu poškodili komunisté tím, že ji přemalovali,“ dodává.

Hluboš mohl potkat osud mnoha zámků v Česku, z nichž zbyly jen ruiny. A zda se plán za téměř miliardu korun podaří v tomto případě uskutečnit, ukážou až další roky. Hronek je však optimista a naši procházku zámkem zakončuje slovy: „Víte, nejde tu jen o uložení peněz do nemovitostí. Je to investice do záchrany kusu naší historie, která zároveň dává jasný ekonomický smysl. A takové projekty se u nás objevují jen výjimečně.“