Vztah Čechů k vlastnímu bydlení je v evropském kontextu unikátní. Z nejnovějších dat Eurostatu vyplývá, že čisté bohatství mediánové české domácnosti dosahuje přibližně 3,5 milionu korun, což nás staví na úroveň srovnatelnou s Německem. Má to ale jeden zásadní háček. Zatímco německá rodina má majetek diverzifikovaný do akcií, dluhopisů a fondů, v Česku tvoří zhruba 80 procent veškerého bohatství jediná položka – vlastní nemovitost.

„Z pohledu investiční teorie je tak silná koncentrace v jedné nemovitosti učebnicovým příkladem rizika nedostatečné diverzifikace,“ upozorňuje Lukáš Hartl, spolumajitel investiční platformy CreditShare. „Pokud se lokalita, kde rodina bydlí, začne zhoršovat nebo například zkrachuje klíčový zaměstnavatel v regionu, hodnota drtivé většiny jejího majetku klesá. A nemovitost nelze v případě potřeby zlikvidnit po částech.“

Pořízení takzvaného investičního bytu, který by rodinné portfolio doplnil o pasivní příjem a rozložil riziko, se pro střední třídu navíc stává těžko dosažitelnou metou. Podle aktuálního vydání studie Property Index od poradenské společnosti Deloitte padne na koupi průměrného bytu v Praze patnáct hrubých ročních mezd. Když k tomu připočteme hypoteční sazby, které se na jaře usadily nad hranicí pěti procent, dřívější rady pozbývají veškeré platnosti.

„Dříve se vyplácelo koupit byt na pronájem téměř kdekoliv, trh dokázal investorovi odpustit i horší nákupní cenu. Dnes už Praha pro individuálního investora s hypotékou ekonomicky nedává smysl,“ potvrzuje Hartl s tím, že drobný majitel by s přísnějšími podmínkami hypoték, které pro investiční byty platí od letošního dubna, musel takový nákup dotovat několika miliony ze svých vlastních úspor.

Tradiční cestou pro zhodnocení většího kapitálu v nemovitostech mohou být fondy kvalifikovaných investorů (FKI). Ty sice nabízejí dostatečnou diverzifikaci a daňové výhody, ale vyžadují vstupní investici minimálně jeden milion korun. Pro movitější investory jde o ideální nástroj pro budování majetku, specifikem ovšem bývá delší investiční horizont.

„Milion korun pro střední třídu bývá významná část finančních prostředků. Vložení takové částky do fondu dává smysl v rámci široké diverzifikace, ale investor musí počítat s nižší likviditou. Část lidí proto hledá flexibilnější nástroje, které by jejich fondové portfolio doplnily,“ popisuje Hartl, který s Janem Svobodou crowfundingovou platformu CreditShare na převzal na začátku letošního roku od skupiny Creditas.

Místo jedné velké sumy uzamčené v jednom fondu si cestou crowdfundingu může investor vybrat konkrétní, často luxusní adresy, kam své peníze investuje. „Ten samý milion můžu rozdělit do deseti různých projektů. Investovat lze od 500 korun, takže si realitní portfolio může dovolit budovat i student po škole,“ vysvětluje Hartl.

Výnos se u prémiových úvěrů na jeho platformě pohybuje v rozmezí sedmi až deseti procent ročně. Svou výší tak zhodnocení konkuruje čistému zisku z klasického pronájmu, ovšem bez starostí z řešení nenadálých havárií nebo problémů s neplatiči.

Investice do srdce Pálavy s výnosem osm procent

Aktuálním příkladem takové investice, která doplňuje diverzifikaci i mimo velká města, je financování apartmánového domu ve vinařské obci Perná v srdci chráněné krajinné oblasti Pálava. Do developerského projektu, který vedle ubytování nabídne i vinný sklep a prostory pro degustace, mohou zájemci investovat s fixním zhodnocením osm procent ročně.

Foto: CreditShare

Cílová částka úvěru u nejnovějšího pálavského projektu činí necelých 11 milionů korun se splatností 19 měsíců. Stavba je již z 65 procent hotová a investice je přímo zajištěna rozestavěnou nemovitostí.

CreditShare se přitom nesnaží budovat masové tržiště realitních příležitostí, zakládá si na pečlivém výběru. Z dvanácti posuzovaných projektů projde sítem často jen jeden. Klíčovým ochranným mechanismem je ukazatel LTV, který posuzuje poměr výše úvěru k hodnotě zástavy. Zatímco u úspěšně zafinancovaného projektu v pražském Paláci Dlouhá tvořil úvěr pouhých 60 procent hodnoty nemovitosti, u rozestavěného apartmánového domu na Pálavě dosahuje 80 procent.

„Pokud by v nejčernějším scénáři hodnota nemovitosti klesla z deseti milionů na osm, našich investorů se to nijak nedotkne. Ztrátu dva miliony nese majitel nemovitosti, který přichází o svůj vlastní kapitál. Jistina investorů zůstává dál plně krytá,“ vysvětluje matematiku rizika Hartl. „Pro skutečné ohrožení by trh s nemovitostmi musel v dané lokalitě spadnout o více než čtyřicet procent, což je scénář, který moderní historie českého realitního trhu nepamatuje.“

Přísný výběr prémiových cílů s sebou ale nese jeden technický problém, takzvaný cash drag, tedy ztrátu hodnoty prostředků, které leží ladem na účtu. Kvalitní projekty se na vývěsce neobjevují každý den a investoři na ně musí čekat – nejlepší tak je, když si hotovost pro nákup připraví do peněženky v aplikaci CreditShare. Aby takto připravené prostředky neztrácely hodnotu kvůli inflaci, platforma je automaticky úročí 3,25 procenta ročně, přičemž výnos nepramení z rizikového podnikání, ale z konzervativních bankovních úložek a repo operací České národní banky.

Pilotní projekt v pražském Paláci Dlouhá v hodnotě 15 milionů korun uživatelé zafinancovali v rekordním čase a ukázali tím, že hlad po historických adresách, které chrání peníze i před makroekonomickými otřesy, nepolevuje. „Několik velmi zajímavých projektů máme těsně před podpisem. Půjde opět o nemovitosti v atraktivních lokalitách, tentokrát ale nejen v centrech měst,“ naznačuje Hartl další směřování, které právě otevřený projekt na Pálavě jasně potvrzuje.