Má dům ve Zlíně, chaty na Valašsku a hledal dál. Koupil byt na Tenerife, o polovinu levnější než v Praze
Martin Bernátek hledal, jak si diverzifikovat svůj majetek. Sdílí své přemýšlení i zkušenosti, jak koupil nemovitost na Kanárských ostrovech.
Vybudoval a za stovky milionů prodal e-shop Ovečkárna, poté se Martin Bernátek i se svou manželkou Lucií pustili do budování dalšího e-shopu OlaOla se zaměřením na dlouhověkost, což nakonec propojili i s kavárnou a pronájmem roubenek v Javorníkách. „Valašsko mám v srdci, Zlín je zázemí, kde pracuji, a Tenerife je teď třetí kotva,“ říká a přibližuje tím čerstvou novinku – v rámci svých rozličných investic se manželský pár rozhodl pořídit nemovitost na Kanárských ostrovech. Pro CzechCrunch pětatřicetiletý podnikatel přibližuje své zkušenosti a také radí, na co si dát pozor.
Bernátkovi nejdřív řešili, jak naložit s nabytým majetkem a jak ho diverzifikovat. Kromě nového byznysu a několika startupů investovali také do fondů a akcií, k tomu se ale rozhlíželi i po nemovitostech. „Nešlo nám primárně ani tak o výdělek, ale o strategický nákup, abychom ji mohli i využívat,“ říká Bernátek. Do úvahy nejdřív přicházela Praha, rozhodlo ale jednoduché pravidlo – když bude hnusně ve Zlíně, bude hnusně i v hlavním městě. „Takže nám to moc nedávalo smysl,“ doplňuje.
Se známými proto začali řešit jejich zkušenosti se zahraničními nemovitostmi. „Vždy jim taková investice dávala smysl jen v případě, že tam částečně bydleli. Část roku v Česku, část roku tam,“ pokračuje Bernátek, jehož inspiroval také Filip Molčan. Technologický podnikatel je znám právě i pro své nákupy realit v zahraničí – píše o nich newsletter 11 Houses, podrobně o svém přístupu hovořil v našem podcastu Money Maker a nedávno si splnil sen, když si v Řecku koupil dům za cenu garáže v Praze.
Bernátkovi tak zvažovali několik variant, přičemž cíleně z hledáčku vyřadili například Dubaj. Kromě okázalého životního stylu jim na Spojených arabských emirátech vadila především strategická poloha jen 150 kilometrů od Íránu, což se v posledních měsících o to víc ukázalo jako správné rozhodnutí. Hledali místo, kde by se dalo v případě globální krize normálně žít, nikoliv se jen na lehátku schovávat před realitou.
Ve hře byly třeba Sardinie, Mallorca nebo odlehlá chata v italských Alpách ležící v nadmořské výšce dvou tisíc metrů. Tam ale narazili na limity absolutní samoty bez přímého přístupu k vodě. Uvědomili si, že v nemovitosti odstřižené od běžné infrastruktury by vydrželi maximálně měsíc. Itálie navíc nese riziko častých zemětřesení a neúměrné byrokratické zátěže, která může samotný proces nákupu a přepisu natáhnout na dlouhé měsíce až roky.
Nastartujte svou kariéru
Více na CzechCrunch JobsFinální volba padla na Kanárské ostrovy, konkrétně na Tenerife. Ostrov nabídl kombinaci celoročně stabilního počasí, přímých letů, kompletní občanské vybavenosti i relativně silné české komunity. Rodina nakonec pořídila byt o rozloze šedesáti metrů čtverečních s obří čtyřicetimetrovou terasou. Nemovitost se nachází zhruba dvacet minut od letiště a osm set metrů od pláže, v bezprostřední blízkosti aquaparku s delfíny.
Cenově se podobně velký byt v dobrém stavu aktuálně podle Bernátka pohybuje kolem 350 tisíc eur (8,5 milionu korun). Jemu se přitom částku podařilo stlačit blíže k hranici 300 tisíc eur (7,2 milionu korun). V přepočtu tak jde o cenovku 120 tisíc korun za metr čtvereční, po započtení velikosti terasy jen o 72 tisíc korun za metr čtvereční. Podle dat Cenové mapy portálu Sreality se přitom průměrná prodejní cena v Praze aktuálně pohybuje kolem 150 tisíc korun za metr čtvereční.
„Podobně veliký apartmán zde ale koupíte i za 120 nebo 150 tisíc eur,“ doplňuje Bernátek a zdůrazňuje, že v jejich případě nejde o investici, v rámci níž očekávají zhodnocování ve formě pronájmu. „Reálně nerad sdílím svoje věci s někým jiným,“ směje se majitel několika chat, které přitom turistům pronajímá. Jak to tedy jde dohromady? „To je sice pravda, ale co je moje, to je moje. Auto, kartáček a žena se nikdy nepůjčují,“ říká s úsměvem.
Byt na Tenerife sice Bernátkovi koupili i s platnou licencí pro krátkodobé pronajímání, která je vázaná přímo na dané popisné číslo a jeho osobu, ale využít ji k původnímu účelu neplánuje. Celý nákupní proces přitom nabral nečekaně rychlé tempo. Rodina na Tenerife původně vyrazila pouze na čtrnáctidenní dovolenou. Během prvních tří dnů stihli obhlédnout sedm různých nabídek přes portál Idealista („španělské Sreality“) a vybrat favorita.
K podpisu a předání klíčů došlo bleskově, přestože úřední přepis do katastru trvá další dva měsíce. Rychlému průběhu pomohlo i to, že celou transakci na místě pomáhal koordinovat Bernátkův kamarád, který na ostrově koupil realitní kancelář. Přepočet ceny bytu za metr čtvereční včetně terasy výše uvádíme i proto, že právě tuto část nemovitosti považuje zakladatel Ovečkárny a OlaOla za naprosto zásadní. Na rozdíl od Česka se hojně využívá celý rok.
„Nejzásadnější je terasa. Nic jiného vás vlastně nezajímá. Můžete mít klidně malý byt a spát všichni na jedné hromadě, ale nejzásadnější je to, kde si potom sednete a kde žijete. Kdybychom měli malý balkon a střední byt, tak co budeme dělat? Takhle tady sedím na terase, je to naprostá pohoda a děti tu můžou ještě hrát fotbal,“ pochvaluje si Bernátek. Z bytu má díky tomu plnohodnotné zázemí a skvělý prostor na grilování s rodinou a kamarády.
O nákupu zahraniční nemovitosti dnes mluví jako o dobré životní diverzifikaci. Má po ruce velké supermarkety, oběd za deset eur (240 korun) a fungující infrastrukturu. „Jako bychom bydleli v obchoďáku na Černém Mostě, akorát v pěkné přírodě s dobrým počasím a nedaleko moře,“ usmívá se Bernátek, podle kterého je byt na Kanárských ostrovech zajímavou alternativou.
„Sice nepočítáte s klasickým příjmem z pronájmu jako v Česku, ale můžete si z toho udělat zázemí. A když to srovnám: zrekonstruuji byt ve Zlíně, budu ho prodávat jenom člověkovi, který chce koupit byt ve Zlíně. Když koupím byt na Tenerife, pak ho prodávám celému světu,“ dodává Bernátek. Níže si pak můžete přečíst i sadu jeho deseti nejdůležitějších poučení, které při nákupu nemovitosti v zahraničí nabyl.
10 nejdůležitějších poučení
Na co se podle Martina Bernátka při nákupu nemovitosti na Kanárských ostrovech dívat, s čím počítat a na co dávat pozor.
- Skoro žádná nemovitost na prodej nevypadala jako na fotkách. Fotky jsou z doby rekonstrukce, čerstvě natřené stěny, prázdný byt, nový nábytek. Od té doby tam roky někdo bydlel nebo pronajímal – a vy to zjistíte až na místě. Plánujte inspekci jako samozřejmost.
- U cen pod 300 tisíc eur se připravte na horší stav nemovitostí. Opakovaně jsme naráželi na stav, který by v Česku ani nešel na trh. Nejde ani tak o cenu, ale o celkový přístup ke kvalitě. Španělská řemeslná práce a finishing prostě není náš standard. Dveře, obklady, rozvody, detaily, všude cítíte, že nároky jsou jinde. Kdo přijede s českým pohledem na kvalitu, bude mít vyšší puls.
- Smlouvejte, cena je vždy nadsazená o asi 10 procent. K ceně ale připočítejte daně a poplatky. Realitky rovnou počítají s tím, že zaplatíte 9 procent z kupní ceny. Samotná daň je menší, 6 až 7 procent, v těch devíti procentech jsou už započítané všechny poplatky.
- Zjednodušený průběh platby: zaplatíte notáře, ten vystaví předběžný výpočet, vše odešlete na jeho účet, on uhradí a vyúčtovaný zbytek vrátí. Mezitím zaplatíte poplatek za každý jednotlivý úkon. Za každý. Doslova.
- Zapojte místní realitku se zkušeností s českými klienty, není to zbytečný náklad, ale podmínka normálního průběhu. Kdokoliv, kdo to zkusil řešit sám, se strašně spálil a myslím si, že tu zemi začal skoro nenávidět. Sám to de facto nevyřešíte, to nejde. Na úřadě se s vámi nebaví jinak než španělsky, mají to tam i napsané, nebudou to prostě jinak řešit.
- Identifikační číslo cizince (NIE, Número de Identidad Extranjero) vyřešte jako první věc. Je to španělské daňové číslo pro cizince a bez něj vám neprodají doslova nic, nemovitost, auto, lednici. Zřizuje se ještě před koupí a je s ním spojené prokazování původu prostředků.
- Dopravní spojení z letiště je věc, která rozhoduje, jestli tam jedete dvakrát ročně nebo osmkrát. Jižní část Tenerife má letiště blízko a většina nemovitostí je od něj 15 až 30 minut autem. Čím kratší a přímější cesta z letiště, tím víc tu nemovitost reálně využijete.
- Komunita komplexu (ekvivalent SVJ) rozhoduje víc než samotný byt. Kvalita bazénu, stav společných prostor, kdo tam bydlí, jak funguje správce. To zjistíte jedině na místě a jedině tak, že si tam sednete a chvíli počkáte. Viděli jsme komplexy, kde bazén vypadal jako z brožury, a pak jiné, kde byl zelený a nikdo to neřešil. Na správu komplexu se při prohlídce přímo ptejte.
- Česká komunita na jihu je větší, než čekáte. Narazíte na české realitky, řemeslníky, restaurace, lidi, co tam žijí rok nebo deset let a znají odpovědi na otázky, které vás ještě ani nenapadly.
- Nekupujte byty v první linii u moře. Nemovitost zde kvůli povětrnostním podmínkám degraduje mnohem rychleji než o pět set metrů dál.
