Nápad na miliardový deal vznikl při procházce. Česká skupina udělala obchod roku a její nákupní apetit nekončí
Pět kancelářských budov, sedm jednání naráz a měsíce práce. Radim Římánek ze skupiny Trinity popisuje zákulisí jedné z největších realitních akvizic.
Baví vás články CzechCrunche?
Vídejte je na Googlu častěji.
V pražském Karlíně bydlí, takže místní nábřežní kancelářské bloky míjí takřka denně. V polovině loňského roku se na ně ale začal dívat úplně jinýma očima. „Při procházkách po areálu jsem si jednou řekl: Tohle je výjimečné,“ vzpomíná Radim Římánek, který řídí realitní portfolio skupiny Trinity finančníka Radomíra Lapčíka. Právě tehdy se zrodil plán na jeden z největších kancelářských dealů posledních let.
Římánek po studiích v USA a působení v poradenské společnosti McKinsey v New Yorku i Praze zamířil do developerské skupiny HB Reavis miliardáře Ivana Chrenka, kde strávil podstatnou část kariéry. Podílel se na expanzi firmy ve střední a východní Evropě, především ale vybudoval její podnikání v Londýně. V britské metropoli se podílel na pěti velkých projektech HB Reavis, včetně prodeje kancelářské budovy americké bance Wells Fargo.
Do holdingu Trinity Banking Group, kam patří Trinity Bank nebo zprostředkovatel devizových obchodů SAB Finance, přišel Římánek začátkem minulého roku s jasným úkolem – rozvíjet realitní portfolio celé skupiny. „Chceme víc pronikat do nemovitostí, obzvlášť těch unikátních,“ hlásí. Ostatně do této kategorie spadá i Riverside Karlín, za který Trinity měla zaplatit přes sedm miliard korun.
Nastartujte svou kariéru
Více na CzechCrunch JobsVýstavba Riverside Karlín začala v roce 2003 na místě bývalého brownfieldu. Dnes jej tvoří pět kancelářských budov: Mississippi House, Amazon Court, Nile House, Missouri Park a Danube House. Poslední z nich má výrazný trojúhelníkový půdorys a proslavila ji hlavně bondovka Casino Royale s Danielem Craigem. Letos navíc prošla rekonstrukcí dle návrhu mezinárodního architektonického studia Bogle Architects.
„Takových míst k prodeji je málo,“ podotýká Římánek. Trinity proto rovnou oslovila dosavadního majitele, rakouskou skupinu CA Immo. Ta se rozhodla postupně stáhnout z některých trhů střední a východní Evropy – v Praze už loni prodala například budovy Visionary v Holešovicích a Kavčí Hory Office Park na Pankráci. Riverside Karlín však patřil k jejím nejcennějším nemovitostem a k prodeji se zprvu neměla.
Nakonec přece jen vypsala soutěž. Nezávaznou nabídku podle zdrojů CzechCrunche podalo zhruba deset zájemců, do finále se dostalo asi pět velkých finančních a realitních skupin. Nechyběly mezi nimi J&T, RSJ ani Wood & Company. Vítězem se ale stala Trinity, mimo jiné díky ochotě převzít stávající tým, který se stará o přibližně čtyřhektarový areál podél Vltavy. Roli sehrál i fakt, že se kupujícím stala velká banka, tedy důvěryhodná instituce.
Vítězstvím v soutěži ovšem podle Římánka práce teprve začala. „Kdo se v realitách nepohybuje, může si říct, že koupit dům přece nemůže být tak složité,“ usmívá se. Jenže Riverside Karlín není jeden dům. Obchod zahrnoval pět kancelářských budov, rozsáhlou společnou infrastrukturu i převzetí správcovské firmy. „Ve skutečnosti jsme řešili sedm různých dealů najednou,“ dodává.
Právní, technické, daňové, finanční i obchodní prověrky zaměstnaly na několik měsíců celý tým poradců, smluvní dokumentace nakonec zabrala stovky stran. „Uzavřít takhle velký obchod do půl roku by byl skoro světový rekord. Zvenčí to možná vypadá, že jsme se loudali, jenže u tak složité transakce je deset měsíců naprosto běžná doba,“ vysvětluje Římánek.
Trinity nyní přebírá areál, který v posledních letech prošel výraznou modernizací. Mississippi House a Missouri Park patří k nejnovějším budovám, dokončeným v roce 2021. Danube House má za sebou kompletní rekonstrukci a právě se do ní stěhují nájemci. Větší investice tak čekají především starší dvojici Amazon Court a Nile House. Nový majitel v nich plánuje postupné úpravy, aby nezaostávaly za zbytkem komplexu.
Řešili jsme sedm dealů najednou.
Vedle samotných budov chce Trinity vdechnout nový život i celému areálu. „Chceme sem přivést víc obchodů a služeb, aby to tu opravdu komunitně žilo,“ říká Římánek. V přízemí mají přibýt kavárny, restaurace či další provozovny. Kancelářský komplex se má více otevřít také obyvatelům sousedních čtvrtí. Už dnes je láká například zimní kluziště River Rink a v podobných akcích chce skupina pokračovat.
S oživováním komerčních prostor má Trinity zkušenosti také z další pražské adresy. V paláci Na Příkopě 33, kde teď skupina sídlí, se Římánek po svém příchodu zaměřil mimo jiné na obsazení obchodů v přízemí. Jedním z výsledků je dohoda se španělskou skupinou Inditex miliardáře Amancia Ortegy, pod niž spadají značky Zara, Massimo Dutti nebo Oysho. Poslední jmenovaná tam otevřela svou vlajkovou prodejnu, která je současně jejím největším obchodem na světě.
Riverside Karlín nemusí být poslední velkou realitní akvizicí skupiny Trinity. Skupina vlastní též kancelářskou budovu Pankrác House a další nákupy nevylučuje. „Po nových příležitostech budeme aktivně pátrat, nejen v Česku. Zajímají nás hlavně prémiové nemovitosti, takže se nebráníme ani zahraničí, třeba Londýnu,“ popisuje Římánek. Britská metropole už koneckonců přilákala řadu českých investorů. Kromě Chrenkovy HB Reavis tam působí rovněž PPF rodiny Kellnerových, J&T, developerská společnost Sebre nebo Penta Marka Dospivy. Nedávno se k nim přidala i KKCG Karla Komárka.
Další cestou může být redevelopment, tedy přestavba a nové využití stávajících nemovitostí. Vlastní výstavbu ale Trinity zatím do popředí nestaví. „Development je těžká disciplína,“ připomíná Římánek, který s ním má zkušenosti z HB Reavis. Zároveň připouští, že dobře připravený developerský projekt může vytvořit větší hodnotu než správa už dokončené nemovitosti. Trinity by se však do něj pustila jen tehdy, pokud by v něm viděla mimořádný potenciál.
Nebyla by přitom první bankovní skupinou v Česku, která by se cestou vlastního developmentu vydala. Česká spořitelna například prostřednictvím iniciativy Dostupné bydlení staví nájemní domy pro profese důležité pro chod státu a měst – zdravotní sestry, lékaře, učitele, hasiče či policisty. Skupina Creditas rodiny Pavla Hubáčka zase přes svou realitní divizi investuje desítky miliard korun do výstavby tisíců bytů. V Karlíně si navíc buduje svou novou centrálu.
Právě Karlín považuje Římánek za jednu z nejodolnějších kancelářských lokalit v Praze. Zatímco v jiných částech metropole se v minulých letech neobsazenost vyšplhala až k osmi procentům a majitelé museli nájemce lákat na štědré pobídky, zde zůstala situace téměř beze změny. O zájmu se přesvědčuje i on sám. Nedávno mu zavolal zástupce prestižní společnosti, která by se chtěla do Riverside v budoucnu přestěhovat. Jenže komplex je tak obsazený, že pro dalšího velkého klienta nemá místo. „Trhá mi to srdce, ale musel jsem ho odmítnout.“
Poptávku po kvalitních pražských nemovitostech podle Římánka podporuje také proměna českého realitního trhu. Tuzemští dravci za poslední roky výrazně vyrostli a dnes dokážou kupovat i rozsáhlé projekty, které dříve patřily zahraničním vlastníkům. Kromě Penty a J&T se mezi ně řadí i skupina Redstone, jejíž zakladatel Richard Morávek nedávno tragicky zahynul. A Radim Římánek dává najevo, že ani nákupní apetit Trinity zdaleka není u konce. „Máme spoustu práce s Riversidem, nic nás netlačí. Po dalších výjimečných příležitostech se ale dál ohlížíme,“ uzavírá.
