„Počkejte, jdu to spočítat,“ odpovídá Petr Pujman na dotaz, jak dlouho už šéfuje KKCG Real Estate. Po malé chvilce dospěje k číslu 15 a s úsměvem poznamenává: „Já se prostě nerozvádím moc často.“ Jeho kariéra skutečně nikdy nebyla o rychlých změnách – předtím strávil celých 22 let v Metrostavu, než ho miliardář Karel Komárek oslovil s nabídkou vybudovat od nuly realitní část své skupiny. A dlouhodobost je podle Pujmana vlastní i samotnému developmentu. „Není to jako prodávat housky v krámě,“ hlásí.

Komárek v devadesátých letech nejprve podnikal v průmyslu, později se přesunul k energetice a investicím do loterií, cestovního ruchu či IT. Od roku 2012 se jeho KKCG věnuje také realitám. Pujman vzpomíná, že od začátku s Komárkem řešili hlavně to, co chtějí stavět, ne jak rychle realitní část skupiny nafouknout. „Nikdy od něj nepřišlo zadání: ‚Buďte největší.‘ Máme prostě dělat hezkou architekturu a dobrý byznys. Jeho vize je dlouhodobá a stále se osobně věnuje všem jednotlivým projektům,“ vysvětluje.

I když dřív vlastnila několik průmyslových areálů v Polsku, dnes se KKCG soustředí především na Prahu 5 a 6, kde má většinu rezidenčních projektů a kde také rozvíjí svůj vlajkový koncept top’rezidence. Jde o značku prémiového bydlení, pod níž vznikají hlavně rodinné domy, vily a bytové projekty, například v Tiché Šárce, na Malvazinkách nebo na pomezí Vokovic a Veleslavína. „Jsou to takové mikročtvrti, v nichž se lidé znají a tvoří komunity. Jsou v nich i klubovny, hřiště a další sdílené prostory. Tento způsob výstavby se nám líbí. Průmyslové nemovitosti už nejsou směrem, jakým se chceme ubírat,“ líčí Pujman.

Novou kapitolou je naopak Londýn, kam KKCG Real Estate nedávno vstoupila akvizicí budovy na St James’s Square, jen kousek od Buckinghamského paláce či Westminsterského opatství. Impulsem byla pro Pujmana i inspirace ostatními firmami ve skupině, které ve Spojeném království podnikají – třeba loterijní společnost Allwyn tam koncem loňského roku koupila objekt The Burlian na rohu prestižních ulic New Bond Street a Oxford Street. „A mně osobně se líbilo, jak se tam našim kolegům daří,“ říká šéf realitní odnože KKCG.

Důležitá byla i otevřenost britské metropole zahraničním investorům. Prvním krokem bylo sestavení místního týmu. „Nejdřív jsme tam hledali lidi, ne baráky,“ popisuje Pujman. Teprve poté přišla na řadu zmíněná akvizice administrativní budovy za více než osm miliard korun, kterou teď čeká celková přestavba pod taktovkou známého ateliéru Foster + Partners. „V Londýně se každopádně chceme soustředit na kanceláře. Tamní rezidenční trh vnímám jako oslabený, některé byty je dnes problém vůbec prodat,“ doplňuje manažer.

Foto: Foster + Partners

+2

Zatímco v Londýně se chce KKCG Real Estate držet kanceláří, v Česku se jí nevyhýbá otázka dostupného bydlení. Pujman ale odmítá, že by právě developeři měli nést odpovědnost za jeho nedostatek. „Jakou roli bychom měli hrát v oblasti dostupného bydlení?“ ptá se a poukazuje na to, že ceny ženou nahoru především vysoké stavební náklady, drahé pozemky a rostoucí daně. Očekává však, že nový Metropolitní plán a čerstvý stavební zákon přinesou více míst pro novou výstavbu a tím i větší nabídku bydlení, což trh časem přirozeně stabilizuje.

Pujman ale zároveň hledá cestu, jak samotnou výstavbu zlevnit. U pozemků, daní nebo stavebních materiálů podle něj nelze čekat výraznou úlevu, zlevnit se musí samotný způsob výstavby. KKCG Real Estate chce využít i vlastní stavební firmu Novecon a část výstavby postupně standardizovat. Ve středním segmentu prý budou mít stále větší význam panely a prefabrikované části, které mohou srazit náklady a závislost na drahé práci přímo na stavbě. „To je jediná cesta, jak přiblížit cenu lidem,“ míní.

Se stavěním v hustě zastavěných částech Prahy jde ovšem ruku v ruce i odpor starousedlíků. Třeba v Praze 5 kvůli tomu KKCG po několika letech zastavila přípravu projektu nizozemského studia MVRDV a raději vypsala novou soutěž, v níž zvítězil ateliér Aulík Fišer Architekti. Původní návrh narazil na silný nesouhlas místních hlavně kvůli své výšce a objemu. „Nejde stavět proti komunitě – a je to asi správně. Proto sousedy zveme k diskuzím, představujeme jim projekty a posloucháme jejich námitky,“ pokračuje Pujman.

Jak složité je v Praze něco prosadit, ukazuje i příklad obchodního a kancelářského centra Bořislavka, kde dnes KKCG sídlí. „Povolovali a stavěli jsme ho plných deset let.“ Podobně dlouhá cesta nejspíš čeká projekt na Červeném vrchu s několika desítkami řadových domů a domem pro seniory. Skupina mezitím pracuje také na proměně zámku Jenerálka v pětihvězdičkový hotel. Sázet má na historickou architekturu, okolní přírodu, wellness i blízkost letiště. „Do dalších hotelových projektů se nicméně nechystáme, stejně jako nepůjdeme v rámci Česka mimo Prahu,“ upřesňuje Pujman.

Foto: ADR

+38

Růst tak KKCG vidí hlavně u konceptu top’rezidence, který by firma ráda rozšířila i mimo Prahu 5 a 6, pokud najde dostatečně kvalitní pozemek – ať už na kopci, u řeky nebo v blízkosti metra. Stejně jako u již rozjetých projektů se počítá s tím, že by šlo o řadové domy s dispozicemi minimálně 5+1. „Menší dům nedává u rodinného bydlení smysl. Čtyři pokoje pokrývají děti a rodiče, pátý může sloužit jako pracovna, pokoj pro návštěvy nebo prostor pro stárnoucí rodiče. Je to hrozně cenná věc,“ říká.

Tento přístup – tedy výstavba luxusních domů za desítky milionů korun – přitom nemusí být podle Pujmana ekonomicky nevýhodný. Třeba v případě projektu top’rezidence Pomezí v Košířích KKCG záměrně nevyužila veškerou kapacitu pozemku. „U prémiového bydlení si můžeme dovolit nechat projektu více vzduchu. Neprodáme tolik metrů, ale lidé za kvalitu prostředí rádi zaplatí,“ tvrdí.

Foto: KKCG

Karel Komárek, zakladatel skupiny KKCG

Vedle nové výstavby se firma věnuje i takzvané recyklaci materiálů z bouraných budov – naposledy u přestavby bývalého sídla Sazky, kde se KKCG místo klasické demolice rozhodla budovu postupně rozebrat a co nejvíce materiálu vrátit do oběhu. Z budovy se podařilo znovu využít 150 tun dřeva, více než 70 tun skla, 31 tun koberců a tisíc metrů čtverečních dlaždic. „Recyklace je trend, který mě nesmírně mile překvapil,“ přiznává Pujman. Podobně chce společnost postupovat také v případě svého bývalého sídla na Vinohradské ulici. To plánuje přestavět zhruba za pět let. „A možná recyklaci vyzkoušíme i v Londýně.“

Další část byznysu KKCG tvoří kanceláře. Nedávno například otevřela administrativní budovu PernerKa v Karlíně. Masové opouštění kanceláří totiž Pujman neočekává a zpochybňuje, že by plošná práce z domova mohla dlouhodobě fungovat. „My home office nemáme, já na něj nevěřím. Dokonce tu mám pořád otevřené dveře,“ usmívá se s tím, že osobní interakci a firemní kulturu nelze přes obrazovku dlouhodobě nahradit. Kanceláře podle něj nezmizí. Jen se promění: méně místa pro jednotlivce, více prostoru pro setkávání, spolupráci a neformální kontakt.

S financováním firmě loni pomohla i emise dluhopisů, kterou organizovala J&T Banka. Původně KKCG Real Estate plánovala získat jednu miliardu, zájem investorů byl ale tak velký, že vedení nakonec objem navýšilo na dvě miliardy. Nešlo přitom primárně o peníze na nové akvizice – firma již měla projekty nakoupené a získaný kapitál použila k nahrazení části vlastních peněz levnějším dluhem. „Díky tomu se snížily náklady na kapitál u rozjetých projektů,“ vyzdvihuje Pujman.

V Praze vidí další možnosti třeba v nahrazování budov, které už dosloužily. „Nemusí to být stoleté památky. Klidně to mohou být třicet nebo čtyřicet let staré objekty, co jsou poloprázdné a nikdo o ně nestojí,“ vysvětluje. V metropoli podle něj stojí řada domů, které město spíš hyzdí. „Takové stavby by měly postupně zmizet a uvolnit místo novým. A právě po těchto příležitostech se chceme dívat,“ uzavírá šéf KKCG Real Estate.